發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)變局下的應(yīng)對(duì)策略

[摘要]：針對(duì)目前住宅房地產(chǎn)的不景氣，許多地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。針對(duì)未來一線城市和二線城市不同的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，提出在一線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的未來模式：由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代；體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注；國(guó)外奢侈品牌的進(jìn)入改變一線城市的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。二線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的來來模式：從整體上規(guī)劃二線城市未來的商業(yè)地產(chǎn)。

[關(guān)鍵詞]：商業(yè)地產(chǎn) 一線城市 二線城市

一、現(xiàn)狀分析

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2005年下半年開始膨脹，經(jīng)過一輪擴(kuò)張，進(jìn)入2007年下半年，尤其是進(jìn)入2008年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策調(diào)控的影響，銷售量、房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步回落，行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)明顯。特別是住宅業(yè)的現(xiàn)狀更是令人擔(dān)憂，消費(fèi)者持幣觀望的氛圍十分濃厚，銷售面積和房?jī)r(jià)增速也開始回落。

相關(guān)資料得知，住宅行業(yè)供大于求的局面已經(jīng)形成，行業(yè)供應(yīng)的壓力開始增大。因此，現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)正處在一個(gè)十字關(guān)頭，應(yīng)該如何度過這個(gè)困難期，是每個(gè)開發(fā)商的必然思考。

雖然目前住宅市場(chǎng)已經(jīng)哀鴻遍野，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)還保持高速增長(zhǎng)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)還是極其穩(wěn)健的。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，從2000年以來，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的新開工面積和銷售面積一直都在增長(zhǎng)，在2005年的時(shí)候增速達(dá)到最高，雖然以后的增速有所放緩，但是絕對(duì)量還是上漲的，并且最近幾年也是在理性地發(fā)展。因此，在現(xiàn)階段地產(chǎn)變局的形勢(shì)下，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不啻為開發(fā)商的一種明智選擇。

二、未來模式

一線城市商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展模式：

1、一線城市的商業(yè)地產(chǎn)正由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到，專業(yè)化和國(guó)際化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)來自于后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場(chǎng)情況下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的新嘗試?？梢灶A(yù)見，今后的一段時(shí)間將是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代的轉(zhuǎn)折期。

2、體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注

體驗(yàn)式消費(fèi)作為第四種商業(yè)模式將受到更多關(guān)注。據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有65％以上是為了娛樂、旅游和休閑，僅三成多的人是為購物而來。顯而易見，體驗(yàn)式的消費(fèi)購物將成為未來消費(fèi)模式的新寵，因此在客流量充足的一級(jí)城市，開發(fā)商發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤(rùn)空間。體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來的人氣是購物消費(fèi)的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場(chǎng)與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計(jì)中，增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段、環(huán)境，自身特點(diǎn)，以及客戶的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)合。

3、國(guó)外奢侈品牌的進(jìn)入改變一線城市的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)

1991年國(guó)際奢侈品品牌登陸中國(guó)，它深深地影響著一線城市的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。從一開始落腳一線城市的五星級(jí)賓館，高端的客戶群以及優(yōu)良的市場(chǎng)環(huán)境，使這些一線城市的商業(yè)中心很快繁榮起來。1993年，Givenchy入駐深圳西武百貨，隨后LV，Burberry等也先后加盟，開啟了奢侈品在中國(guó)的Shopping Mall時(shí)代。寸土寸金的城市商業(yè)中心，以及高檔商務(wù)寫字樓的圍繞凸現(xiàn)了奢侈品品牌的尊貴地位。北京國(guó)貿(mào)商城地處高檔商務(wù)寫字樓圈，而上海恒隆就是一個(gè)集寫字樓與shopping reall于一體的綜合商務(wù)樓。這些高檔寫字樓中的城市精英正是城市財(cái)富和生活風(fēng)尚的代表。因此，一線城市的商業(yè)布局又有了新的變化。2004年上海外灘3號(hào)開幕，2005年34個(gè)國(guó)際頂級(jí)品牌進(jìn)駐杭州湖濱名品街拉開了我國(guó)Boutique Zone時(shí)代的帷幕，標(biāo)志著國(guó)際奢侈品品牌進(jìn)入對(duì)一線城市的商業(yè)布局又達(dá)到了一個(gè)新的高度。在一個(gè)具有更高的私密性和專屬性，更能夠體現(xiàn)奢侈品品牌文化和地位的地方布局城市的商業(yè)，吸引了更高質(zhì)量的客流群，以達(dá)到活躍城市商業(yè)的目的。

二線城市商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展模式：

1、從整體上規(guī)劃二線城市未來的商業(yè)地產(chǎn)

開發(fā)商進(jìn)入二線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，不是一個(gè)戰(zhàn)術(shù)問題，而是一個(gè)戰(zhàn)略問題。

二線城市在城市化推進(jìn)的過程中，蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)——對(duì)全國(guó)而言，依靠市場(chǎng)動(dòng)力解決了城市化進(jìn)程中的資金資源問題t對(duì)地方政府而言，政府與大開發(fā)商合作，可以出政績(jī)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，城市擁有龐大的市場(chǎng)需求空間，正適合擴(kuò)張。

二線城市在城市推進(jìn)過程中，要從運(yùn)營(yíng)城市、進(jìn)行資源全面整合角度考慮——開發(fā)商必須站在運(yùn)營(yíng)城市的角度進(jìn)行思考，二線城市正值舊城改造、商圈再造時(shí)期，此時(shí)的開發(fā)商進(jìn)入，實(shí)際上在再造一個(gè)城市，將關(guān)系到長(zhǎng)久的將來。因此二線開發(fā)的不只是一個(gè)住宅或是寫字樓，更像是一個(gè)帶有經(jīng)濟(jì)功能的城區(qū)的開發(fā)。否則，將出現(xiàn)快速的城市化推進(jìn)進(jìn)程中，常常會(huì)出現(xiàn)的很多普遍棘手難解的問題，如居民收入水平與房?jī)r(jià)之間的差距；外資涌入改變二線市場(chǎng)格局，拉高樓價(jià)，透支購買力，外來開發(fā)商大力開發(fā)中高檔樓盤，帶動(dòng)周邊地素質(zhì)樓盤虛高，無形中，為投資炒房者推波助瀾。這些問題實(shí)際上都是二線城市城市化進(jìn)程中，以非運(yùn)營(yíng)城市戰(zhàn)略開發(fā)城市所埋下的隱性泡沫。