郭漢凌：無(wú)處非鄉(xiāng)

無(wú)論郭漢凌對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的看法是否能夠給我們以啟發(fā)，他不做囤積財(cái)富的守財(cái)奴這一點(diǎn)至少能給中國(guó)的同行們做一個(gè)榜樣。

2005年郭漢凌就任仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理時(shí)，已經(jīng)注定了這里是他數(shù)十年職業(yè)生涯的最后一站。2008初冬，在位于北京國(guó)貿(mào)西樓的辦公室里，這個(gè)高大、溫和、滿面紅光的捷克老人在即將退休之際，以一個(gè)國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的資深人士的身份對(duì)深陷泥潭的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)做出了既客觀也樂(lè)觀的判斷，同時(shí)也對(duì)他傾注了大半輩子時(shí)間的仲量聯(lián)行及其“盡全力改善業(yè)務(wù)所在區(qū)的質(zhì)”的使命寄予了厚望。而作為一個(gè)歐洲海洋民族的后代，他將在退休后購(gòu)買一艘游艇，到廣袤幽蘭的海洋中去遨游，去尋找和釋放內(nèi)心深處那份關(guān)于高遠(yuǎn)與灑脫的渴望。

危機(jī)不是末日

郭漢凌在中國(guó)工作了3年，3年前他就任中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理的時(shí)候，正是中國(guó)房地產(chǎn)也開(kāi)始發(fā)力增長(zhǎng)的時(shí)候，3年中，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)從瘋狂增長(zhǎng)到進(jìn)入深度調(diào)整的周期，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化，仲量聯(lián)行也迅速實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)擴(kuò)張。仲量聯(lián)行是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)企業(yè)。其在全球的專家團(tuán)隊(duì)致力于提供全面整合的服務(wù)，為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。擁有大約180個(gè)辦事處，業(yè)務(wù)遍及全球60個(gè)國(guó)家逾700個(gè)城市。仲量聯(lián)行也是物業(yè)管理及企業(yè)設(shè)施管理業(yè)的翹楚，管理的物業(yè)遍布世界各地，總面積逾12億平方英尺。旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”是全球最具規(guī)模及最多元化的房地產(chǎn)投資管理公司之一，管理資產(chǎn)總值約540億美元。所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)領(lǐng)域包括：商鋪、住宅、寫字樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)設(shè)施管理、投資、戰(zhàn)略顧問(wèn)、項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)服務(wù)以及市場(chǎng)研究等。中國(guó)內(nèi)地已成為其全球戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)地區(qū)。華爾街金融危機(jī)發(fā)生后，仲量聯(lián)行并沒(méi)有收縮在華業(yè)務(wù)范圍。郭漢凌表示，仲量聯(lián)行看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展前景。這個(gè)判斷的依據(jù)有三條：中國(guó)的入口眾多，政府宏觀調(diào)控能力和中國(guó)的城市化進(jìn)程。

郭漢凌說(shuō)“現(xiàn)在大家更關(guān)注的是整個(gè)國(guó)際的金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的影響。中國(guó)現(xiàn)在是一個(gè)很好的市場(chǎng)，在國(guó)際環(huán)境中也能帶來(lái)很好的利益?！痹诠鶟h凌眼中，中國(guó)是一個(gè)非常獨(dú)特的國(guó)家，他把中國(guó)和印度做了一個(gè)對(duì)比?！爸袊?guó)和印度都是人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，但是在政府頒布政策和執(zhí)行的時(shí)候，在中國(guó)可能會(huì)更有效地控制局面。中國(guó)有非常好的政府政策，還有一些實(shí)施的途徑，這一點(diǎn)是非常好的?！惫鶟h凌繼續(xù)說(shuō)：“2004年，中國(guó)吸引了大批的投資者投資地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)這里是有很大競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)空間。但是隨著發(fā)展，收益率會(huì)越來(lái)越小，五年前的收益率10％的話，現(xiàn)在只有3％。中國(guó)有80％的地產(chǎn)都是關(guān)于住宅的，在市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，政府就出臺(tái)了些關(guān)于房地產(chǎn)信用以及利率的政策，就是希望能夠降下溫。這樣的話一些外資就會(huì)在一些二級(jí)城市或開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行合資來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。事實(shí)證明中國(guó)政府在政策制定和推行方面都是很有能力的?！?/p>

談到次貸危機(jī)，郭漢凌說(shuō)“次貸危機(jī)是1999年克林頓執(zhí)政的時(shí)候就有這樣現(xiàn)象了。房地產(chǎn)市場(chǎng)所引發(fā)的次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)是好的，至少是一個(gè)實(shí)現(xiàn)行業(yè)整合的機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)影響到其他很多相關(guān)行業(yè)，諸如電器、家電之類的?，F(xiàn)在政府也有很明確的方向就是會(huì)幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)解決問(wèn)題。雖然次貸危機(jī)會(huì)影響房地產(chǎn)影響出口，但是中國(guó)的GDP并不會(huì)受到太大的沖擊，因?yàn)橹袊?guó)人口眾多，GDP很大一部分是由內(nèi)需創(chuàng)造的。很多本地的投資者，給外資投資者造成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。比如說(shuō)保險(xiǎn)公司，在政策解禁之后，可能就會(huì)去投資一些房地產(chǎn)。還有一些很大的中國(guó)國(guó)有企業(yè)，像中國(guó)人壽、中國(guó)鐵路、國(guó)航這樣的公司，他們是會(huì)在房地產(chǎn)方面有很大的一個(gè)量，可以讓中國(guó)更好地管理房地產(chǎn)的資產(chǎn)。可能需要三到五年來(lái)建立一個(gè)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序”

在郭漢凌看來(lái)，除了人口眾多和政府調(diào)控因素外，還有一個(gè)最重要的就是中國(guó)的城市化領(lǐng)域。中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口占40％，但是在一些發(fā)達(dá)國(guó)家像美國(guó)和歐洲城市化的比例達(dá)到了70-75％，還是存在很大的差距的。中國(guó)估計(jì)在2050年也會(huì)達(dá)到歐洲和美國(guó)那樣的水平，這70-75％的人就會(huì)產(chǎn)生很多的需求，包括更多的住宅、寫字樓、辦公樓，從各地來(lái)說(shuō)，中國(guó)的內(nèi)需是非常強(qiáng)勁的?？赡苤虚g會(huì)有周期性的反復(fù)，出現(xiàn)一些不景氣，但是這個(gè)趨勢(shì)是由城市化比例造成的。比如日本和新加坡。新加坡的城市化基本達(dá)到飽和的狀態(tài)，77％，所以中國(guó)還是有很大的發(fā)展空間，有很長(zhǎng)的一段路要走。因此他對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)無(wú)論從經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)方面都持樂(lè)觀態(tài)度。

盡管從這些宏觀角度我們可以想像一個(gè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，但是有很多房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)依然面臨著許多現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，作為一個(gè)咨詢顧問(wèn)，仲量聯(lián)行又是怎么去幫助他們解決這些問(wèn)題呢?郭漢凌說(shuō)，“首先要解決的還是信心問(wèn)題。從中央銀行的角度，我們可以了解到，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有信心的。從開(kāi)發(fā)商的角度，他們還是會(huì)有一個(gè)比較好的毛利潤(rùn)的，大概有20-30％。所以他們還是可以堅(jiān)持一下。無(wú)論是金融危機(jī)，還是次貸危機(jī)，影響的都是外商的投資，尤其是在上海以及一些二線城市，在北京影響不是很大。在這種情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)的話，對(duì)于那些還沒(méi)有投資的外商我建議他們更多地投資在一線城市。至于已經(jīng)進(jìn)行過(guò)投資的投資者，雖然他們一定是會(huì)受到一定影響，但實(shí)際上他們還是有一定收益的。”市場(chǎng)是周期性的，最基本的東西就是內(nèi)需，盡管它的發(fā)展會(huì)有曲折，但大方向上還是會(huì)發(fā)展的。像上海的市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供給趨近飽和，這就導(dǎo)致了價(jià)格和銷量的下降，這都只是周期性的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)自發(fā)地進(jìn)行調(diào)整和自我完善。

最近，仲量聯(lián)行按照慣例準(zhǔn)時(shí)推出了他們的全球市場(chǎng)觀察報(bào)告，這也許是郭漢凌退休前的最后一份報(bào)告了。在這份報(bào)告中仲量聯(lián)行面向全球給出了他們的具體建議。報(bào)告中說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)的公司租戶，應(yīng)該把重點(diǎn)放在核心業(yè)務(wù)的辦公面積需求上，充分利用手中的現(xiàn)金和其他有利因素，在現(xiàn)在較低的租金價(jià)格水平上鎖定長(zhǎng)期租賃合同，而對(duì)于那些業(yè)主和投資人，報(bào)告中認(rèn)為‘這場(chǎng)席卷房地產(chǎn)各個(gè)類別的價(jià)值重估現(xiàn)象很可能惠及那些估價(jià)合理的商業(yè)房地產(chǎn)，使之成為良好的投資型資產(chǎn)。在現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)在風(fēng)險(xiǎn)和受益的平衡性上高于現(xiàn)金及其替代品和公司債券。此類房地產(chǎn)還提供了通貨膨脹的對(duì)沖手段，很多大型的機(jī)構(gòu)投資人，特別是各類養(yǎng)老基金，仍然非常愿意購(gòu)買商業(yè)房地產(chǎn)。

以專業(yè)性贏的未來(lái)

回憶起初到北京的日子郭漢凌說(shuō)，“我之前在香港待過(guò)15年，這么算來(lái)。其實(shí)我已經(jīng)在中國(guó)18年了。我是一個(gè)喜歡挑戰(zhàn)的人，這就是為什么我在韓國(guó)、印度、菲律賓工作過(guò)。尤其是我在印度待過(guò)幾年之后，來(lái)到中國(guó)就好像來(lái)到了天堂?！碑?dāng)然，這可能是一個(gè)友好的外國(guó)人的一種客氣，但不可否認(rèn)的是在這個(gè)天堂郭漢凌的職業(yè)生涯達(dá)到了定點(diǎn)。他帶領(lǐng)仲量聯(lián)行在這3年中抓住了中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)了一個(gè)質(zhì)的飛躍。這個(gè)飛躍指的不僅僅是企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張-收入的增加。更包括企業(yè)文化的建設(shè)、企業(yè)人才架構(gòu)的搭建和企業(yè)品牌的推廣。

郭漢凌說(shuō)：“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)很穩(wěn)定。我們中央銀行也會(huì)叫更多人來(lái)做。因?yàn)闃I(yè)務(wù)量很大，到2008年我們新開(kāi)了3個(gè)辦公室，包括成都，天津是2006年開(kāi)的，青島是2007年底開(kāi)的，是為適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求而設(shè)立的。我們公司的收入也實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。”仲量聯(lián)行是一個(gè)服務(wù)性的公司，對(duì)他們來(lái)說(shuō)無(wú)論市場(chǎng)是好是壞，都是有生意可做的。郭漢凌說(shuō)，“我們怕的是市場(chǎng)沒(méi)有任何的動(dòng)靜，怕這個(gè)市場(chǎng)疲迷不動(dòng)，這樣的話買家賣家都沒(méi)有需求。另外就是同行的競(jìng)爭(zhēng)，如果競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的話，我們會(huì)有更加靈活的方式出來(lái)適應(yīng)這個(gè)情況，如果市場(chǎng)足夠大的話，就有足夠大的需求。這個(gè)是跟產(chǎn)品類的公司不一樣的?！惫鶟h凌舉個(gè)了個(gè)例子，在市場(chǎng)跌宕的時(shí)候會(huì)有很多公司到他們的評(píng)估部門來(lái)評(píng)估他們的資產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候他們就會(huì)有很多評(píng)估的生意。比如一個(gè)資產(chǎn)銀行要買一棟樓，它也需要一份評(píng)估報(bào)告來(lái)證實(shí)這棟樓的價(jià)值。還有就是可能一棟樓在買賣的時(shí)候需要一個(gè)很好的物業(yè)管理，他們也會(huì)提供國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)。所以對(duì)他們這樣的公司來(lái)說(shuō)。業(yè)務(wù)量還是可以的。郭漢凌說(shuō)：“隨著大環(huán)境的變化，目標(biāo)會(huì)變動(dòng)。但是對(duì)我們來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)還是會(huì)應(yīng)運(yùn)而生的，甚至?xí)幸恍┬碌臋C(jī)會(huì)?！?/p>

在中國(guó)這樣一個(gè)講人情的國(guó)家，地產(chǎn)行業(yè)和很多其他的很多行業(yè)都并不是完全市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，在這樣的大環(huán)境下，仲量聯(lián)行有沒(méi)有遇到過(guò)一些在別的地方?jīng)]有遇到的問(wèn)題?會(huì)如何解決呢?郭漢凌說(shuō)：“我們能看到的兩個(gè)區(qū)別，一個(gè)是上市的企業(yè)和上報(bào)的機(jī)制是完全不同的，外國(guó)的上市公司會(huì)有資料儲(chǔ)存在相關(guān)機(jī)構(gòu)，這和中國(guó)很多的地區(qū)是不一樣的。第二個(gè)區(qū)別，中國(guó)的很多企業(yè)很了解自己的市場(chǎng)，而外商他們只是投資，總會(huì)有一個(gè)撤出的策略的。在自己家里和去別人家里是不一樣的?！?/p>

中國(guó)有句老話叫做入鄉(xiāng)隨俗，郭漢凌所看到的兩個(gè)區(qū)別會(huì)不會(huì)導(dǎo)致他們?cè)谥袊?guó)的水土不服呢?他說(shuō)：“我們是一個(gè)國(guó)際的公司，我們是非常有自己的原則和道德準(zhǔn)則的。與很多跨國(guó)公司一樣，我們制訂了一整套的商業(yè)道德準(zhǔn)則，其中體現(xiàn)了更多流程上的設(shè)計(jì)更合理的規(guī)范，塑造了更有道德的員工，外資公司是靠它自己專業(yè)性的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)取勝的，我們是一家服務(wù)公司，我們主要是幫助客戶提出一些解決問(wèn)題的方案，決策者是客戶。而就中國(guó)來(lái)說(shuō)，越來(lái)越多的客戶開(kāi)始意識(shí)到專業(yè)性的價(jià)值，這也是中國(guó)這些年取得的進(jìn)步之一?！?/p>

就公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，郭漢凌認(rèn)為有兩點(diǎn)最重要。一個(gè)是公司服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)就是人才。“我們公司在北京和清華大學(xué)有一個(gè)戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，我們會(huì)招一些管理培訓(xùn)生，對(duì)他們有一個(gè)18個(gè)月的計(jì)劃，會(huì)讓他們?cè)谖覀児静煌块T之間輪換。他們來(lái)到我們公司會(huì)感受到我們的企業(yè)文化。房地產(chǎn)市場(chǎng)不像其他的行業(yè)，說(shuō)要招10個(gè)人就只要10個(gè)人，并不是你想的話就直接去市場(chǎng)招來(lái)，更多的時(shí)候是需要去培訓(xùn)他們的。我們公司現(xiàn)在有很多從外國(guó)派來(lái)的外地員工。每個(gè)外籍員工都必須在中國(guó)培養(yǎng)兩個(gè)同級(jí)的中國(guó)員工，這是他們的一個(gè)職責(zé)和義務(wù)。通過(guò)這樣的方式，我們會(huì)把更多的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)帶到中國(guó)區(qū)域?！?/p>

悠游的退休生活

大凡在中國(guó)從事與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的人，總是近水樓臺(tái)先得月，就連一些中介人員都會(huì)在手里囤積幾套位置好，戶型好，升值潛力大的房子。先斟滿自己的杯子，這可能是最合理不過(guò)的事情。想必郭漢凌也會(huì)有幾套吧!出乎意料的是他現(xiàn)在居住的房子竟然是租來(lái)的。在東直門附近的一個(gè)外交公寓，每月的租金是7萬(wàn)元人民幣，究其理由，郭漢凌說(shuō)：“首先這個(gè)價(jià)格并不貴，只相當(dāng)于在香港租一個(gè)兩居室，其次我的工作性質(zhì)決定了自己經(jīng)常在外面出差，住在家里的時(shí)間并不多，而且我現(xiàn)在是一個(gè)人生活，四個(gè)子女都在歐洲，我不需要在北京安一個(gè)家，雖然我從事房地產(chǎn)行業(yè)但我不是一個(gè)靠投機(jī)為生的炒房者。”

在世界各地漂泊了大半生的郭漢凌，已經(jīng)沒(méi)有什么故多情結(jié)了甚至西方人最重視的圣誕節(jié)他都很少回國(guó)去過(guò)了。他說(shuō)：“我在那邊除了孩子之外，并沒(méi)有其他的親戚了，所以經(jīng)常都是我的孩子們會(huì)來(lái)看我。我有時(shí)候也會(huì)回去，但不一定就是在圣誕節(jié)期間。而且我們公司在那段時(shí)間正好是最忙的時(shí)候，要做來(lái)年的工作方向計(jì)劃，還要收錢，因此對(duì)我來(lái)說(shuō)并不是每年圣誕節(jié)都會(huì)回國(guó)去的?！惫鶟h凌喜歡下廚房，尤其喜歡中國(guó)菜和法國(guó)菜，有時(shí)間的時(shí)候就會(huì)自己動(dòng)手做些東西吃，他說(shuō)：“我最喜歡的就是點(diǎn)心，因?yàn)槲以谙愀鄞撕荛L(zhǎng)時(shí)間。其次就是紅燒肉。在中國(guó)市場(chǎng)上能夠買到很多東西，不同的蘑菇之類的。我在這邊做菜也得心應(yīng)手，因?yàn)樵虾芏?。”?duì)于即將到來(lái)的退休生活，郭漢凌早有安排，他說(shuō)：“我原來(lái)是有一艘游艇的，在歐洲海灣那邊。我想把它賣了再買一艘，我以后就可以住游艇里，想去哪兒就去哪兒。”李白名句“明朝散發(fā)弄扁舟”說(shuō)的是詩(shī)人懷才不遇，壯志不能伸，欲遠(yuǎn)離這愁人的環(huán)境，駕著扁舟到海上遨游。相比李白，欲弄舟于海上的郭漢凌倒是沒(méi)有任何失意與牢騷，有的是對(duì)生活與生命的洞察，歷盡人世繁華的淡定，還有骨子里對(duì)自由生活的向往。無(wú)論他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的看法是否能夠給我們以啟發(fā)，他不做囤積財(cái)富的守財(cái)奴這一點(diǎn)至少能給中國(guó)的同行們做一個(gè)榜樣。