海南省住房按揭貸款抵押擔(dān)保的現(xiàn)狀、風(fēng)險(xiǎn)與改進(jìn)建議

摘要：最近一個(gè)時(shí)期以來，國際金融危機(jī)持續(xù)蔓延，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)金融的負(fù)面影響日益加深，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊不斷顯現(xiàn)。本文結(jié)合監(jiān)管工作的實(shí)際，對(duì)海南轄內(nèi)中小銀行個(gè)人住房按揭貸款抵押落實(shí)情況進(jìn)行調(diào)研，重點(diǎn)剖析住房按揭貸款抵押率偏低的成因與風(fēng)險(xiǎn)，并提出對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：中小銀行；按揭貸款；落實(shí)率；風(fēng)險(xiǎn)分析；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F832.45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031(2009)03-0079-02

當(dāng)前，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融海嘯，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)金融產(chǎn)生了一定的沖擊，使我國經(jīng)濟(jì)金融的進(jìn)一步發(fā)展面臨諸多不確定因素。特別是對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是當(dāng)頭棒喝。因此，筆者近期結(jié)合監(jiān)管工作的實(shí)際，對(duì)海南轄內(nèi)中小銀行個(gè)人住房按揭貸款抵押落實(shí)情況進(jìn)行調(diào)研，重點(diǎn)剖析中小銀行住房按揭貸款抵押落實(shí)不到位的成因與風(fēng)險(xiǎn)，并提出一些建議，切實(shí)防范“假按揭”、“假權(quán)證”等問題，督促銀行依法合規(guī)經(jīng)營，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防范和化解個(gè)人住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)，努力提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，切實(shí)提升監(jiān)管執(zhí)行力和提高監(jiān)管有效性。

一、海南省個(gè)人住房按揭貸款抵押的基本情況

近幾年來，隨著改革開放的深入，使居民收入的增長和消費(fèi)能力的不斷提高。為減少人民幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，許多居民紛紛進(jìn)入股市和房市，使我國的股市和房市價(jià)格飚升。海南轄內(nèi)股份制銀行為滿足居民的消費(fèi)，對(duì)零售業(yè)務(wù)的重視程度也不斷提高，而個(gè)人住房按揭貸款又是各行優(yōu)先發(fā)展的重點(diǎn)。按揭貸款是采取以所購買的房產(chǎn)進(jìn)行抵押的方式發(fā)放貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)基本能被抵押物完全覆蓋，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少，因此，各行當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來發(fā)展。但是由于在辦理房產(chǎn)抵押過程中存在諸多問題，導(dǎo)致按揭貸款所涉及的房屋抵押擔(dān)保落實(shí)比例普遍偏低，截至2008年12月31日，海南省轄內(nèi)中小銀行個(gè)人住房按揭貸款需辦理預(yù)抵押登記為13207筆，其中：(1)已辦理期房預(yù)抵押登記12624筆，占總筆數(shù)95.59％。(2)未設(shè)期房預(yù)抵押582筆(其中以其全部貸款作為保證的有401筆)，占總數(shù)4.41％。(3)已辦妥他項(xiàng)權(quán)證的貸款有7844筆，整體抵押落實(shí)比例59.39％。(4)整體未辦理產(chǎn)權(quán)證抵押5363筆，占總數(shù)40.61％。其中，貸款發(fā)放期限二年以內(nèi)未辦理產(chǎn)權(quán)證抵押3377筆，占總數(shù)25.57％；二年及以上未辦理產(chǎn)權(quán)證抵押1986筆，占總數(shù)15.04％。綜上所述，整體落實(shí)抵押擔(dān)保的貸款占六成，未落實(shí)抵押擔(dān)保的貸款占四成，如擔(dān)保抵押物未能達(dá)到足值、有效的話，貸款可能有懸空的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須引起重視。

二、個(gè)人住房按揭貸款抵押擔(dān)保存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)

1 如房地產(chǎn)持續(xù)暴跌，則金融風(fēng)險(xiǎn)暴露將給銀行業(yè)金融帶來現(xiàn)實(shí)的損失。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行的資金有著巨大的依賴性，約占70％以上，個(gè)人貸款更是占據(jù)房地產(chǎn)銷售額的絕大部分。銀行的個(gè)人按揭貸款抵押落實(shí)比例偏低。在當(dāng)前金融海嘯的沖擊下，將給銀行帶來損失。

2 房地產(chǎn)開發(fā)商階段性連帶擔(dān)保潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。由于住房按揭貸款銀行無法及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)抵押，現(xiàn)行操作上主要是期房預(yù)抵押登記并由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性履約擔(dān)保，同時(shí)提供一定比例(約5％～10％)的保證金作為擔(dān)保，待房產(chǎn)手續(xù)辦理他項(xiàng)權(quán)益證書完畢后解除抵押。由于種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)商對(duì)外擔(dān)保的能力減弱，無法正常履行擔(dān)保責(zé)任，造成銀行貸款資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

3 抵押登記未落實(shí)潛在信用風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，未辦理預(yù)抵押登記備案，貸款人對(duì)抵押物不享有抵押權(quán)，若貸款違約，銀行不能直接對(duì)抵押物進(jìn)行處置，只能尋找借款人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大，一般通過留存保證金、開發(fā)商提供連帶擔(dān)保等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。

4 產(chǎn)權(quán)證抵押未落實(shí)潛在較大風(fēng)險(xiǎn)。即已辦理了預(yù)抵押登記，但未辦理正式產(chǎn)權(quán)證抵押登記，根據(jù)擔(dān)保法及物權(quán)法，預(yù)抵押登記方式合法有效，如長期未轉(zhuǎn)為正式產(chǎn)權(quán)證抵押，雖不影響銀行抵押權(quán)的效力，但存在抵押房產(chǎn)在拍賣、變賣時(shí)，期房會(huì)嚴(yán)重影響購買意愿，購買人面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)證等風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致銀行清收無法順利進(jìn)行。同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重影響借款人還款意愿。

5 優(yōu)先受償權(quán)得不到保障，銀行面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。如果抵押登記長期不落實(shí)，抵押物權(quán)屬關(guān)系不明確的話，一旦按揭貸款房產(chǎn)涉及其他債權(quán)債務(wù)糾紛被查封，銀行資金安全將受到直接損失風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行應(yīng)該采取有效措施，防范建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。

6 產(chǎn)權(quán)抵押登記長期不落實(shí)，容易誘發(fā)虛假按揭的發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱等因素辦理虛假按揭，或與房管局有關(guān)人員勾結(jié)，辦理“一房多賣”，套取銀行信貸資金。而房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記長期不落實(shí)，使銀行無法及時(shí)有效地甄別和發(fā)現(xiàn)虛假按揭或“一房多賣”的問題，不利于銀行有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、個(gè)人住房按揭貸款抵押擔(dān)保未落實(shí)的成因分析

近幾年來，海南的房地產(chǎn)熱，房價(jià)持續(xù)上漲，房屋銷售大增，地方政府房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)軟硬件建設(shè)跟不上形勢(shì)要求，房產(chǎn)驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)效率較低。嚴(yán)重影響抵押辦理速度。一是海南房產(chǎn)項(xiàng)目管理制度和流程不適應(yīng)市場(chǎng)需求，導(dǎo)致項(xiàng)目工程驗(yàn)收、完稅手續(xù)、產(chǎn)權(quán)分割等等各種環(huán)節(jié)時(shí)間過長，也是辦理效率較低的重要原因。二是海南有大量停緩建工程，該類項(xiàng)目可享受稅收優(yōu)惠政策，但須通過復(fù)雜的審批手續(xù)，因減免稅手續(xù)未完成造成產(chǎn)權(quán)辦理延遲。三是雖然部分項(xiàng)目樓盤符合預(yù)抵押相關(guān)規(guī)定，但在貸款審批流程完成時(shí)，項(xiàng)目已進(jìn)入“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”階段，項(xiàng)目預(yù)售許可證已被產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)收回，因此不能辦理預(yù)抵押，只能待期轉(zhuǎn)現(xiàn)完成后進(jìn)行正式抵押。四是由于房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上采取不積極配合的態(tài)度，導(dǎo)致辦理抵押登記緩慢。是嚴(yán)重職能缺位不負(fù)責(zé)任的行為。主要表現(xiàn)：有的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤項(xiàng)目較多，不急于為已入住的業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證；有的房地產(chǎn)開發(fā)商不代收契稅和公共維修基金；還有些房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)建設(shè)，導(dǎo)致無法獲得相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書。等等。五是借款人不配合(比例相對(duì)較小)。由于辦理手續(xù)繁瑣，加上要求購房者一次性繳齊契稅和公共維修基金，而部分購房者繳納的意識(shí)不強(qiáng)，直接影響產(chǎn)權(quán)辦理的速度；另一方面，部分外地購房者因種種原因無法取得聯(lián)系或不愿意配合重新簽署登記材料，導(dǎo)致抵押登記無法辦理，六是銀行主觀的原因，主要是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，認(rèn)為已辦理預(yù)登記就沒有風(fēng)險(xiǎn)。就不主動(dòng)、不積極辦理抵押登記；另一方面。銀行為搶占市場(chǎng)，違規(guī)提前發(fā)放貸款。為了自身利益，盲目搶占市場(chǎng)份額。對(duì)尚未達(dá)到放款條件的樓盤項(xiàng)目如商鋪樓盤項(xiàng)目未驗(yàn)收就違規(guī)提前發(fā)放按揭貸款，這也是導(dǎo)致抵押落實(shí)率偏低的原因之一。七是集資建房樓盤項(xiàng)目建設(shè)單位為了限制職工自由轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，有意拖延辦證時(shí)間；另一方面，項(xiàng)目建設(shè)單位未交納相關(guān)稅費(fèi)、驗(yàn)收手續(xù)(產(chǎn)權(quán)手續(xù)較為復(fù)雜)等原因，造成長期無法落實(shí)產(chǎn)權(quán)及抵押登記。

四、防范個(gè)人住房按揭貸款抵押擔(dān)保未落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

當(dāng)前在國際金融海嘯的影響下。我國經(jīng)濟(jì)金融明顯下行，因此，我們應(yīng)按照中央的要求，審時(shí)度勢(shì)，未雨綢繆，加強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，著力解決影響和制約銀行業(yè)科學(xué)發(fā)展的突出問題，努力探索完善保障銀行科學(xué)發(fā)展機(jī)制制度，為促進(jìn)銀行業(yè)的健康發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展發(fā)揮積極作用。因此，應(yīng)切實(shí)抓好按揭貸款抵押擔(dān)保的落實(shí)工作。

1 應(yīng)堅(jiān)持依法合規(guī)經(jīng)營，提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。銀行應(yīng)嚴(yán)格按照人行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定要求，提高房貸審查與發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。加大假首付、假身份、假證明的審查力度，防止開發(fā)商因資金壓力辦理假按揭套取銀行信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)。

2 加強(qiáng)銀行內(nèi)部制度建設(shè)，完善抵押擔(dān)保操作流程。銀行應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)個(gè)人住房按揭貸款期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的抵押登記落實(shí)工作，落實(shí)責(zé)任制。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)抵押物評(píng)估，避免抵押物高估而帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3 銀行要切實(shí)做好貸款“三查”工作。既要重視業(yè)務(wù)的發(fā)展，又要加強(qiáng)管理。貸前調(diào)查工作是個(gè)貸工作的重中之重，是防范“假按揭”的有效手段；而貸中審查和貸后檢查是落實(shí)抵押登記、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合作協(xié)議時(shí)應(yīng)該明確辦理樓盤項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間和期限，并明確雙方責(zé)任和權(quán)利，對(duì)因開發(fā)商自身原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證長期未辦理完成的，應(yīng)采取相關(guān)的處罰措施，責(zé)成其盡快整改。

4 加強(qiáng)政府有關(guān)部門的職能行使，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。建議政府房產(chǎn)及土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)作聯(lián)合辦公，優(yōu)化辦證流程和抵押登記流程，迅速處理產(chǎn)權(quán)登記事宜，同時(shí)應(yīng)考慮按照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，將房產(chǎn)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證“兩證統(tǒng)一”，以保障抵押權(quán)利的完整有效。政府相關(guān)職能部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收、完稅的各環(huán)節(jié)進(jìn)行限時(shí)辦理，提高項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)落實(shí)的效率。在一個(gè)流程中同時(shí)辦理土地證與房產(chǎn)證。