搞好商業(yè)用房造價管理的幾點設(shè)想

[摘要] 有效控制就是在批準(zhǔn)的工程造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，保證項目投資目標(biāo)的實現(xiàn)，以求在各個建設(shè)項目中能夠合理地使用人力、物力、財力，以取得較好的投資效益，最終實現(xiàn)竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，避免“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)用房 造價控制 設(shè)想

一個建設(shè)項目往往需要數(shù)百萬、上千萬甚至上億元的資金。項目建成以后能否盈利，能否達(dá)到預(yù)期效果，是每個業(yè)主非常關(guān)心的問題。這就要求工程造價管理人員對項目從立項、可行性研究、項目設(shè)計、施工直至竣工驗收進(jìn)行全過程跟蹤，使項目造價控制貫穿于項目建設(shè)全過程。建設(shè)工程造價全過程控制包括決策階段、初步設(shè)計階段、技術(shù)設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、工程招投標(biāo)及承發(fā)包階段、施工階段，以及竣工驗收階段，通過工程造價的確定與控制，相應(yīng)形成投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、承包合同價、結(jié)算價及竣工決算。這些造價形式之間存在著前者控制后者，后者補充前者這樣的相互作用關(guān)系.因此只有依靠科學(xué)的估算方法和合理的管理措施，把建設(shè)工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內(nèi)，使投資控制目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，保證每一階段的造價都被控制在合理范圍，才能使投資控制目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，取得較好投資效益。

筆者認(rèn)為，為了有效控制工程造價，應(yīng)做好以下幾方面工作:

一、決策階段工程造價的控制

工程造價的確定與控制始終貫穿于項目建設(shè)全過程，投資決策階段影響工程造價的程度最高，因此，項目決策階段的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)，直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的確定與控制是否科學(xué)、合理。

1.在投資決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實、準(zhǔn)確

要做好項目的投資預(yù)測需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價格資料、大宗材料的采購地，以及現(xiàn)有已建的類似工程的資料。對于做經(jīng)濟(jì)評價的項目還要收集項目設(shè)立地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、周邊的環(huán)境、同行業(yè)的經(jīng)營等更多資料。造價人員要對資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。

2.認(rèn)真做好市場研究，是論證項目建設(shè)必要性的關(guān)鍵

市場研究就是指對擬建項目所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場占有作可能性分析。包括國內(nèi)外市場在項目計算期內(nèi)對擬建產(chǎn)品的需求狀況;類似項目的建設(shè)情況;國家對該產(chǎn)業(yè)的政策和今后的發(fā)展趨勢等。要做好市場研究，技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員就需要掌握大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和信息資料，并進(jìn)行綜合分析和處理，為項目建設(shè)的論證提供必要的依據(jù)。

3.投資估算必須是設(shè)計的真實反映

在投資估算中，應(yīng)該實事求是地反映設(shè)計內(nèi)容。設(shè)計方案不僅技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理，這既是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)。

二、設(shè)計階段工程造價的控制逐步建立科學(xué)的工程造價分析系統(tǒng)，為設(shè)計階段工程造價管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

任何事情都有一定的規(guī)律，把握好了相關(guān)規(guī)律，工程的造價控制就能做到有的放矢。工程造價管理，特別是設(shè)計階段的工程造價完全是由設(shè)計人員所采用的工藝技術(shù)，材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式等因素決定。在滿足設(shè)計任務(wù)書要求的前提下，采用不同的工藝技術(shù)、材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式會有不同的工程造價，其差額有時還會很大，可見設(shè)計階段的工程造價控制大有潛力可挖。建立一套比較科學(xué)的、客觀的工程造價分析系統(tǒng)是很有必要的。

1.重視建筑設(shè)計對工程造價的影響

小區(qū)規(guī)劃、建筑平面及立面布置、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、層高等力求經(jīng)濟(jì)合理

2.重視工程設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計方案競選

設(shè)計招標(biāo)的優(yōu)點在于：有利于設(shè)計方案的選擇和競爭；有利于控制項目建設(shè)投資；有利于縮短設(shè)計周期，降低設(shè)計費。實行設(shè)計方案競選的優(yōu)點在于：有利于設(shè)計方案的優(yōu)選和競爭；擴大了業(yè)主選擇設(shè)計方案的范圍；而參與者想在競爭中獲勝就得技術(shù)先進(jìn)，又要有獨到之處；中選項目所做出的投資估算或是設(shè)計概算一般能控制在競選文件規(guī)定的投資范圍內(nèi)；設(shè)計質(zhì)量大為提高；設(shè)計周期縮短。因此，實施設(shè)計方案競選有利于控制項目投資。

3.限額設(shè)計

所謂限額設(shè)計，就是在不降低工程效能的前提下，將設(shè)計投資控制在建設(shè)項目的計劃投資內(nèi)。這就要求將設(shè)計階段的限額在設(shè)計中層層展開，縱向到底，橫向到邊。從縱向限額設(shè)計來說，經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告和投資估算就是限額設(shè)計最根本的基礎(chǔ)，它是設(shè)計方案選擇和進(jìn)行投資造價控制的目標(biāo)；經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算應(yīng)是技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的造價控制的目標(biāo)。應(yīng)層層把關(guān)，不得突破。從橫向限額設(shè)計來說，就是要將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量，按建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖、裝飾、設(shè)備等各專業(yè)進(jìn)行分配，然后再按專業(yè)根據(jù)工程設(shè)計的實際情況進(jìn)行細(xì)分。以求對建設(shè)項目造價影響程度最大的分項在設(shè)計上實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一，以使工程造價全方位控制落到實處。

三、加大招投標(biāo)力度，有效控制工程造價

招投標(biāo)承包制已在全國普遍推廣，并在降低工程造價、縮短工期、提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標(biāo)的實施，使工程建設(shè)投資得到了有效地控制，主要體現(xiàn)在三個方面。一是設(shè)計的招投標(biāo)，通過對多種設(shè)計方案比較和優(yōu)選，使小區(qū)規(guī)劃布局更加合理，結(jié)構(gòu)更加先進(jìn)，造價更加低廉。二是建設(shè)工程的招投標(biāo)。把真正有技術(shù)力量、質(zhì)量意識比較強、素質(zhì)比較好的施工單位，并且有相當(dāng)?shù)墓こ探ㄔO(shè)經(jīng)驗的單位招標(biāo)進(jìn)來，是建設(shè)高質(zhì)量住房的保障。三是建材招投標(biāo)。發(fā)揮建材的規(guī)模采購優(yōu)勢，以招投標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇規(guī)模大、質(zhì)量高的材料生產(chǎn)廠家，不但確保了駐扎建設(shè)原材料質(zhì)量，而且通過規(guī)模效應(yīng)，達(dá)到了進(jìn)一步降低材料價格的目的。

四、走市場開發(fā)路子，以盈補缺降低造價

由于建房體制的原因，在住宅小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)上只能局限于組織住宅部分開發(fā)建設(shè)，而對商業(yè)用房部分只能委托開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè)，這就等于將利潤無償?shù)刈尷o房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。所以隨著經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)體制地改革，必然走市場開發(fā)建設(shè)的路子，充分發(fā)揮市場的杠桿作用，開發(fā)適銷對路的新房型，大力發(fā)展商業(yè)用房的開發(fā)建設(shè)，通過商業(yè)用房的盈利彌補小區(qū)建設(shè)資金的不足，從而達(dá)到整體降低工程造價的目的。

參考文獻(xiàn)：

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