影響廣州市城市土地供給因素的分析

土地是財(cái)富之母，民生之本，是人類賴以存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)， 是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本資料，是社會(huì)生產(chǎn)的勞動(dòng)資料，是一切生產(chǎn)和一切物質(zhì)存在的源泉，是不能替代的存在條件和再生產(chǎn)條件。城市土地市場(chǎng)是針對(duì)土地——這一重要的商品應(yīng)運(yùn)而生的。本文選取廣州市——廣東省省會(huì)，廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心，華南區(qū)域性中心城市作為研究對(duì)象，說(shuō)明在城市土地市場(chǎng)運(yùn)行中，是什么因素決定土地的供給的數(shù)量。

一、土地自然供給

土地的自然供給是指土地以其自然存在的狀況，供給人類利用，以滿足人們生產(chǎn)、生活所需要的各種土地總量，即土地總供給。一個(gè)地區(qū)土地總供給的多少，取決于這個(gè)地區(qū)的國(guó)土自有面積，在土地市場(chǎng)交易的過(guò)程中，不論價(jià)格的漲落，土地總供給量是不變的，因而土地的自然供給缺乏彈性。廣州市土地總面積7287平方公里，2006年，按照國(guó)土資源部新土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)，全市已利用土地6746.18平方公里，其中建設(shè)用地134562.8公頃，占全市土地總面積的18.47％；農(nóng)用地540055公頃，占全市土地總面積的74.12％；未利用地共54037公頃，占全市土地總面積的7.42％。

二、技術(shù)進(jìn)步

科學(xué)技術(shù)對(duì)土地資源領(lǐng)域的作用是不言而喻的，對(duì)土地資源的管理也有其特殊的作用。在推進(jìn)土地資源節(jié)約利用和循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，要大力加強(qiáng)科學(xué)技術(shù)支撐體系建設(shè)。例如，對(duì)危房的改造以及舊房的翻新等，沒(méi)有科學(xué)技術(shù)上的突破，就不可能變廢為寶，就不可能發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。廣州市作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)、科技較發(fā)達(dá)的大都市，更應(yīng)該以科技進(jìn)步帶動(dòng)土地集約利用，本文認(rèn)為，廣州市要想實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約利用就必須要加強(qiáng)土地資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)有關(guān)通用技術(shù)、基礎(chǔ)科學(xué)理論方面的研究；必須要加強(qiáng)土地資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵技術(shù)的研究，同時(shí)對(duì)于企業(yè)層面開(kāi)展的相關(guān)技術(shù)研究要給予技術(shù)支持、財(cái)政支持和政策支持；必須要使土地市場(chǎng)“在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高層次上參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和競(jìng)爭(zhēng)，拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，全面提高對(duì)外開(kāi)放水平”；通過(guò)市場(chǎng)力量，提高廣州市土地資源配置的效率，通過(guò)營(yíng)造一個(gè)“穩(wěn)定、公平、安全”的城市土地市場(chǎng)環(huán)境，吸引國(guó)際經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)“地盡其利，地利共享”的目標(biāo)。

廣州市以電子計(jì)算機(jī)業(yè)高速發(fā)展而文明全國(guó)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，廣州市應(yīng)利用好這個(gè)優(yōu)勢(shì)，及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提供土地市場(chǎng)的信息和動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)土地市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)，國(guó)土部門應(yīng)認(rèn)真做好土地招標(biāo)、拍賣信息發(fā)布工作，定時(shí)、定期在確定的新聞媒體上發(fā)布土地供應(yīng)信息，提供拍賣地塊的面積、地點(diǎn)、規(guī)劃技術(shù)條件等基本情況以及有關(guān)土地招標(biāo)拍賣政策。條件具備時(shí)，實(shí)施土地市場(chǎng)“網(wǎng)上工程”，通過(guò)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)來(lái)發(fā)布土地供應(yīng)信息，推出介紹土地產(chǎn)品，開(kāi)展網(wǎng)上交易。此外，還要學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，有效促進(jìn)土地市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

三、社會(huì)需求

近幾年是什么原因?qū)е聫V州市土地價(jià)格的上漲呢？一般來(lái)說(shuō)，影響土地價(jià)格的因素主要有:1.供需因素，供給與需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的直接因素，也是形成土地價(jià)格的兩個(gè)最終因素，如果供給一定，需求增加則價(jià)格上漲需求減少價(jià)格下跌；需求一定，供給增加則價(jià)格下跌供給減少則價(jià)格上漲;2.物理因素，主要指反映土地自身的自然物理性狀的因素，如位置、地質(zhì)、地形、通風(fēng)、采光等（尤其是經(jīng)濟(jì)土地更加受地理位置的影響）;3.人口因素，主要指人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭規(guī)模，人口密度高的地區(qū)對(duì)土地的需求相應(yīng)增加，家庭規(guī)模的大小，直接影響居住的單位數(shù)與面積數(shù);4.政策因素，主要指制度、法規(guī)及行政措施等;5.經(jīng)濟(jì)因素，主要指經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、財(cái)政收入、居民收入與支出、銀行利率等;6.消費(fèi)者偏好，主要指人們的喜好、趣味、時(shí)尚風(fēng)氣及講究等;7.社會(huì)因素，主要指社會(huì)安定狀況、社會(huì)治安狀況等;8.環(huán)境因素，主要指噪聲、空氣污染及綠化等。然而，影響土地價(jià)格最重要的因素還是土地市場(chǎng)供需因素，經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理告訴我們，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上升，從而導(dǎo)致供給量增加，需求量減少；當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下降，從而導(dǎo)致供給量減少而需求增加，市場(chǎng)價(jià)格最終是由需求和供給兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理同樣適用于土地價(jià)格的分析。

土地價(jià)格既有一般商品特點(diǎn)，其價(jià)格隨著供求關(guān)系的變化由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，又有特殊性，城市土地供給是有限的，特別是土地利用周期相對(duì)較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致了在短期內(nèi)土地供給彈性較小，供給曲線近于與橫軸垂直，土地價(jià)格主要是由社會(huì)需求決定的。

四、土地規(guī)劃

規(guī)劃理論對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)及政府的宏觀調(diào)控具有指導(dǎo)和規(guī)范作用，城市規(guī)劃具有法律效力，政府在經(jīng)營(yíng)城市土地過(guò)程中可以利用城市規(guī)劃這個(gè)工具，實(shí)施城市經(jīng)營(yíng)。城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃確定了城市土地利用的功能、性質(zhì)、強(qiáng)度、結(jié)構(gòu)、布局和發(fā)展方向，對(duì)土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生重要影響，是經(jīng)營(yíng)城市土地的重要依據(jù)和手段。合理的土地規(guī)劃可以提高土地的利用效率，促進(jìn)土地集約利用，對(duì)于廣州這樣土地資源供需緊張的城市來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格按照土地規(guī)劃行事實(shí)質(zhì)就是增加土地供給。

控制性詳細(xì)規(guī)劃和法定圖則主要是確定每一宗地利用的性質(zhì)、利用方向、建筑高度和密度、容積率、綠化率和配套設(shè)施等環(huán)境協(xié)調(diào)指標(biāo)，是土地利用和土地管理的重要依據(jù)。

五、土地政策

目前，我國(guó)使用土地政策的主要手段是城市政府壟斷土地以及土地市場(chǎng)的供應(yīng)。其具體措施主要集中在三個(gè)方面：一是土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，對(duì)于不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)最低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目停止供地，對(duì)于限制性項(xiàng)目提高供地標(biāo)準(zhǔn)和條件，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，動(dòng)態(tài)調(diào)整和更新限制性、禁止性建設(shè)項(xiàng)目供地目錄，合理發(fā)展城市；二是對(duì)建設(shè)用地實(shí)施總量控制，在不影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下控制土地的供應(yīng)；三是對(duì)不同區(qū)域土地供應(yīng)的調(diào)控，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理布局和協(xié)調(diào)發(fā)展。實(shí)施這三方面措施的目的是通過(guò)停止或限制性的土地供給抑制固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度。

實(shí)際由經(jīng)濟(jì)學(xué)原理可知，市場(chǎng)上某一種商品的價(jià)格是由供給和需求共同決定的，只有在供給和需求達(dá)到均衡時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格才能穩(wěn)定在均衡價(jià)格，這時(shí)候市場(chǎng)就出清了。當(dāng)前的土地政策和土地儲(chǔ)備制度雖然把緊了土地供應(yīng)的源頭，但卻只是片面的強(qiáng)調(diào)了對(duì)土地供應(yīng)的緊縮，沒(méi)有對(duì)土地需求和供給的關(guān)系進(jìn)行深入的分析和研究，缺乏針對(duì)土地需求和供給關(guān)系而制定的土地政策和措施，土地需求沒(méi)有得到滿足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控?zé)o法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房?jī)r(jià)上漲是可以理解的。怎樣才能促進(jìn)土地市場(chǎng)進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展、將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)比較合適的增長(zhǎng)幅度，本文認(rèn)為應(yīng)該著重分析一下對(duì)土地的需求和供給的關(guān)系，只有掌握了土地需求和供給的規(guī)律，據(jù)此而制定合理的土地政策，才能達(dá)到國(guó)家的宏觀調(diào)控目的。

六、集約利用土地

節(jié)約、集約用地是由土地資源的有限性和我國(guó)基本國(guó)情決定的，對(duì)于廣州市來(lái)說(shuō)節(jié)約、集約用地則更加適用，因?yàn)閺V州是典型的人多地少城市，必須走集約化經(jīng)營(yíng)的路子。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、土地資源有限和土地資源供需矛盾日益突出的今天，走內(nèi)涵挖潛之路，由粗放的土地利用方式轉(zhuǎn)為集約利用方式，是廣州市科學(xué)的也是惟一的選擇。提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益，科學(xué)的發(fā)展觀要求：努力實(shí)現(xiàn)速度和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和效益相統(tǒng)一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)、不斷保護(hù)和增強(qiáng)發(fā)展的可持續(xù)性。貫徹和落實(shí)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，在土地利用方式上，廣州市必須改變觀念，必須走出以消耗大量的土地資源為代價(jià)來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思維模式，應(yīng)做到以最少的土地投入，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，做到既滿足當(dāng)代人的需要又不損害后代人的利益這么一個(gè)科學(xué)的可持續(xù)發(fā)展。

本文認(rèn)為，從廣州市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及目前的土地利用程度出發(fā)，廣州市必須進(jìn)一步明確集約利用土地范疇，并根據(jù)廣州市發(fā)展的不同階段，合理的制定區(qū)域土地集約利用的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)做好相關(guān)規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)利用計(jì)劃，科學(xué)安排土地開(kāi)發(fā)時(shí)間和空間，按照地盡其力、優(yōu)地優(yōu)用的原則，根據(jù)土地的區(qū)域特征和各類用地需求，確定合理的用地?cái)?shù)量，以優(yōu)化土地配置為中心，合理確定各個(gè)地區(qū)的發(fā)展速度和發(fā)展方向，同時(shí)，還要積極推進(jìn)建設(shè)用地整理，充分利用城鎮(zhèn)存量土地，避免建設(shè)用地外延擴(kuò)張。社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市建設(shè)都需要土地，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，但是我們必須立足全局，充分認(rèn)識(shí)節(jié)約用地的重要性和緊迫性，用地必須嚴(yán)格依法定程序報(bào)批、審批，不能違法違規(guī)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，切實(shí)推進(jìn)節(jié)約、集約用地，保障廣州市近期、中期、遠(yuǎn)期發(fā)展的用地需求，促進(jìn)廣州經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。