北京市住宅價(jià)格影響因素的系統(tǒng)分析

[摘要] 北京市住宅價(jià)格研究是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)問題，其影響因素眾多，包括固定資產(chǎn)投資價(jià)格、住房需求、住房供給、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政府監(jiān)督等等，各影響因素同時(shí)作用，又相互影響，使北京市住宅體系形成了一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。以這個(gè)系統(tǒng)為前提研究北京市住宅的價(jià)格，才是科學(xué)的、有效的途徑。

[關(guān)鍵詞] 住宅 價(jià)格 影響因素 北京

近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。北京在奧運(yùn)、中央商務(wù)區(qū)等概念推動(dòng)下，房?jī)r(jià)也一路飆升。在這一輪房產(chǎn)大潮中，局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快引起了有關(guān)各方的高度重視，政府工作報(bào)告將房?jī)r(jià)作為調(diào)控的重點(diǎn)之一。一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，但是住宅價(jià)格卻仍然居高不下， 因此有必要更加深入地分析北京住宅價(jià)格的影響因素。

北京市住宅市場(chǎng)受政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等多種因素的影響，各因素之間相互作用，形成一個(gè)非常復(fù)雜的動(dòng)態(tài)反饋系統(tǒng)。要正確把握北京市住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，必須采用系統(tǒng)分析的思想，系統(tǒng)全面地研究北京住宅價(jià)格的影響因素。

一、固定資產(chǎn)投資價(jià)格

固定資產(chǎn)投資價(jià)格是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要因素之一，包括土地價(jià)格和建安工程費(fèi)等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，其特殊性源于土地資源的稀缺性。由于土地供給不能隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)相應(yīng)的增長(zhǎng)，土地的價(jià)格一路走高是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景下的一個(gè)必然趨勢(shì)。土地儲(chǔ)備和招標(biāo)、拍賣、掛牌制度雖然在一定程度上解決了土地批租的弊病，為開發(fā)商提供了平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，但是，由于優(yōu)質(zhì)的地塊供應(yīng)有限，開發(fā)商對(duì)土地的敏感程度較高，競(jìng)標(biāo)中往往是出價(jià)高者得地，然后將地價(jià)計(jì)入房?jī)r(jià)，結(jié)果是抬高了建設(shè)成本和房產(chǎn)的市價(jià)。

建安工程費(fèi)是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)，以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。而一般情況下建筑材料費(fèi)用所占的比重是最大的，如鋼材、水泥、磚、土沙石等。因此，建材價(jià)格的變動(dòng)往往對(duì)房?jī)r(jià)帶來很大的影響。研究顯示，每一次主要建材價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，都不同程度地對(duì)造價(jià)產(chǎn)生影響，其中鋼材價(jià)格變動(dòng)對(duì)造價(jià)的影響較大。

固定資產(chǎn)投資價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，它的上漲拉動(dòng)建房成本的上升，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；房屋銷售價(jià)格的上漲刺激開發(fā)商和投資者逐利而至，推動(dòng)房屋開發(fā)投資增加從而擴(kuò)大了對(duì)土地和建筑裝飾材料的需求， 而反過來拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資價(jià)格的上漲。

二、住房需求

北京市住宅消費(fèi)可以分成居住、投資與投機(jī)三個(gè)類別。

居住消費(fèi)的主體分為三大部分:一是城市人口的增量部分。隨著北京城市化速度的加快，日益吸引各方面人才的進(jìn)入，于是源源不斷的資本和管理型、技術(shù)型人才從全國(guó)乃至全球蜂擁而來，成為北京住宅市場(chǎng)中居住消費(fèi)的重要成分;二是城市人口的存量部分，這部分消費(fèi)者的消費(fèi)目的主要是改善居住環(huán)境;三是城市發(fā)展所必需的動(dòng)拆遷引發(fā)的強(qiáng)制性需求。

投資消費(fèi)的主體可分為三個(gè)部分：首先是民營(yíng)資本。民營(yíng)資本在國(guó)際國(guó)內(nèi)雙過剩條件下，存款負(fù)利率、股市不景氣，加之其他投資渠道不通暢，急于尋找新的投資方向。其次是廣大城市居民。通貨膨脹時(shí)代，貨幣供應(yīng)量過快增長(zhǎng)條件下城市居民儲(chǔ)蓄存款余額的不斷攀升，由于利率的影響，這部分存款與其放在銀行，不如出來尋找別的投資渠道。最后是境外資本。在人民幣升值預(yù)期下，海外資金不斷增加對(duì)大陸收益性物業(yè)的投資。從而一方面可以享受物業(yè)升值收益;另一方面可以從人民幣未來升值中套利。

投機(jī)消費(fèi)是嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的不安定因素，也是造成局部結(jié)構(gòu)性失衡的主要誘因。在市場(chǎng)中，投機(jī)客主要采取兩種方式從中獲利：一種是在交易監(jiān)管缺乏下的炒作，預(yù)售前的購(gòu)買優(yōu)先權(quán)，然后將購(gòu)買優(yōu)先權(quán)加價(jià)轉(zhuǎn)讓獲取利差;另一種就是短進(jìn)短出，炒高樓價(jià)。這種投機(jī)行為催生了北京房地產(chǎn)商品的價(jià)格上揚(yáng)。

三、住房供給

宏觀調(diào)控后，北京市房地產(chǎn)開發(fā)增速趨緩。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市住宅施工面積增幅逐年遞減，住宅竣工面積增速也明顯放緩。住宅市場(chǎng)出現(xiàn)明顯偏緊的局面，這在一定程度上刺激了消費(fèi)行為。

北京市住房供給結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品住宅平均價(jià)格上升，中低價(jià)位住房供應(yīng)偏少是造成房?jī)r(jià)偏高的重要原因。目前北京市住宅市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)的階段性失衡直接影響住宅價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位住房供應(yīng)量下降，高檔住房供應(yīng)增加，使得商品住房平均價(jià)格上揚(yáng)。

四、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，帶動(dòng)了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。北京市地區(qū)生產(chǎn)總值從2001年的3710.5億元，增長(zhǎng)到了2007年的9006.20億元。行業(yè)的共同發(fā)展，促進(jìn)了人們的需求（尤其是投資性需求），亦提升了房屋的價(jià)值，從而推動(dòng)了北京市整體房?jī)r(jià)水平的上漲。同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又帶來了物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)的壓力。近年來，中國(guó)的CPI指數(shù)一路走高，通貨膨脹的壓力也在加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格則是物價(jià)水平上升的重要體現(xiàn)之一。

五、其他影響因素

此外，影響北京市住宅市場(chǎng)價(jià)格的因素還有政府監(jiān)督制度、資本市場(chǎng)的完善程度、利益集團(tuán)作用等等，造成北京市住宅價(jià)格的非理性上漲。因此，在眾多力量的共同作用下，要在短時(shí)間內(nèi)控制房?jī)r(jià)并不是簡(jiǎn)單的增加供給就能夠解決的，要從宏觀政策、地方監(jiān)管、新聞?shì)浾摰雀鞣矫孢M(jìn)行控制才能收效。

總之，北京市住宅價(jià)格研究是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)問題，其影響因素眾多，包括固定資產(chǎn)投資價(jià)格、住房需求、住房供給、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政府監(jiān)督等等，各影響因素同時(shí)作用，又相互影響，使北京市住宅體系形成了一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。以這個(gè)系統(tǒng)為前提研究北京市住宅的價(jià)格，才是科學(xué)的、有效的途徑。

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