試論景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

［摘 要] 在我國(guó)，居住環(huán)境問(wèn)題正受到更多關(guān)注。景觀房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)一種新興形式也日益受到重視。景觀房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要方面包括，安全性、保健性、便利性、舒適性、可持續(xù)性等。

[關(guān)鍵詞] 景觀房地產(chǎn) 設(shè)計(jì)原則

一、景觀房地產(chǎn)內(nèi)涵解析

所謂景觀房地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中以景觀為賣(mài)點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。它一般依托旅游開(kāi)發(fā)而形成，或者開(kāi)發(fā)商在突出環(huán)境稟賦景觀效應(yīng)的同時(shí)，在建筑的過(guò)程中也較為重視景觀的設(shè)計(jì)。通常分為“旅游型景觀房地產(chǎn)”與“自居型景觀房地產(chǎn)”。前者是指依托周邊旅游開(kāi)發(fā)，融旅游、休閑、度假居住為一體的居住項(xiàng)目。較之一般的住宅，其特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。隨著城市化進(jìn)程和郊區(qū)化住宅的發(fā)展，旅游景觀房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將成為具有明顯產(chǎn)業(yè)依托的旅居結(jié)合項(xiàng)目。而自居型景觀房地產(chǎn)是指借助于某種自然景物為主要的景觀生成體，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)建筑以及內(nèi)部小區(qū)景觀格局的設(shè)計(jì)，最終達(dá)到居住區(qū)與外部景觀生態(tài)的和諧統(tǒng)一。這類(lèi)景觀房地產(chǎn)不一定靠近旅游區(qū)，也不一定遠(yuǎn)離市區(qū)，但一定要與高品位的自然景觀或人文景觀為依托。

總之，景觀房地產(chǎn)一般以人文關(guān)懷和回歸自然為主題，以景觀為賣(mài)點(diǎn)。它更加注重居住環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂(lè)性，以及功能方面的實(shí)用性。

二、景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)

評(píng)價(jià)一個(gè)景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，實(shí)際就是對(duì)景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目居民居住環(huán)境的評(píng)價(jià)。居住環(huán)境一般分為靜態(tài)環(huán)境和動(dòng)態(tài)環(huán)境。靜態(tài)環(huán)境是指建筑、道路、綠化、場(chǎng)地和設(shè)施等，而動(dòng)態(tài)環(huán)境是指人的生活活動(dòng)，可以看出，靜態(tài)環(huán)境是為動(dòng)態(tài)環(huán)境服務(wù)的。而動(dòng)態(tài)環(huán)境中人的活動(dòng)內(nèi)容，涉及到居住小區(qū)中的成員、情況、時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)性質(zhì)等。作為設(shè)計(jì)者，應(yīng)在大自然所賦予的環(huán)境條件中“以人為本”，不斷改善人類(lèi)的生存環(huán)境，提高人們的生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)居住小區(qū)的現(xiàn)代化發(fā)展和人類(lèi)社會(huì)的文明全面進(jìn)步。

人居環(huán)境需求層次從低到高不斷提升，同時(shí)伴隨著在空間上的向外擴(kuò)展；以馬斯洛的“需求層次”理論為基礎(chǔ)，筆者嘗試對(duì)景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)也歸納為由低到高的5個(gè)要求層次:

1.生理要求層次:景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)能滿足人類(lèi)健康生存和繁衍的要求。生理要求層次是最基本和首要的層次，景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)能為人類(lèi)日常生活，如飲食、性、排泄和睡眠提供基本的場(chǎng)所和物質(zhì)條件，具體要求包括住宅面積大小、日照通風(fēng)、上下水和一定的私密性。此外，建筑和城市的物理環(huán)境，如輻射、噪音、空氣質(zhì)量等，都會(huì)對(duì)人的身體健康產(chǎn)生重大影響。景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目與一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目比較有更高的檔次和品位，但是生理要求仍然是其基礎(chǔ)。

2.安全要求層次:景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)能滿足安全感和足夠的保護(hù)對(duì)房地產(chǎn)而言，應(yīng)急系統(tǒng)的可靠性是保障居民安全要求的主要因素。此外，安全感的獲得還取決于秩序和確定性，表現(xiàn)為建筑結(jié)構(gòu)的邏輯，建筑外觀對(duì)內(nèi)部功能的可預(yù)言性，建筑群體的秩序感、城市開(kāi)放空間的可界定性等。景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境的塑造應(yīng)能給人帶來(lái)穩(wěn)定、安靜、祥和的心理感受和體驗(yàn)。

3.社交要求層次:景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)能提供社交便利。在外部交通方面，景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)有暢通的出入交通和良好的出行條件，使居民與外界的交往更為便利、頻繁；在內(nèi)部交通方面，景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目需要有開(kāi)放空間和戶外交往環(huán)境，能促進(jìn)小區(qū)內(nèi)部居民間的交往。

4.尊重要求層次:景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)能使身處其中的人感到受重視和尊敬。滿足尊重要求的景觀房地產(chǎn)環(huán)境需要人性化設(shè)計(jì)。人性化設(shè)計(jì)吸收環(huán)境心理學(xué)和人體工程學(xué)的研究成果，力圖創(chuàng)造最適宜人體生理和心理的居住空間，能體現(xiàn)以人為本的精神，從而讓身處其中的人滿足尊重要求。

5.自我實(shí)現(xiàn)要求層次:景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)能感受到自我價(jià)值和理想的實(shí)現(xiàn)。在人居環(huán)境中，自我價(jià)值通過(guò)對(duì)外部空間的擁有而實(shí)現(xiàn)，表現(xiàn)為自我理想與人居環(huán)境的匹配和結(jié)合。景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目中的文脈、歷史、特色和標(biāo)志，能讓人感受到內(nèi)心追求與外在空間的和諧，從而體驗(yàn)到實(shí)現(xiàn)理想的滿足感。

三、景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目基地的環(huán)境，包括自然環(huán)境、人工環(huán)境及人文環(huán)境。營(yíng)造高品味的項(xiàng)目，需要從整體上協(xié)調(diào)各類(lèi)環(huán)境之間的關(guān)系，充分考慮人在環(huán)境規(guī)劃中的主導(dǎo)作用。景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意以下幾方面：

1.安全性原則。確保人的生命、身體、財(cái)產(chǎn)、活動(dòng)和機(jī)能等的安全性，形成安全感是居住環(huán)境中最為重要的條件。安全性可以分為兩類(lèi)，第一類(lèi)包括防范性、交通安全性、交通之外的生活環(huán)境中的安全性等，即所謂的“日常安全性”，包括日常生活中對(duì)居住環(huán)境所提出的安全性要求，具體來(lái)說(shuō)包括對(duì)犯罪的防范和預(yù)防；涉及人與車(chē)之間的關(guān)系的交通安全性；步行環(huán)境的安全性等；另一類(lèi)包括對(duì)水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害引發(fā)的災(zāi)害的安全性，以及對(duì)人類(lèi)活動(dòng)密集地區(qū)，由人為因素引發(fā)的火災(zāi)等各種各樣的災(zāi)害的安全性，它們可以統(tǒng)稱為“災(zāi)害安全性”。

為了獲得優(yōu)美的局部環(huán)境，景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常設(shè)置于人口密度較小，自然環(huán)境復(fù)雜的地區(qū)，無(wú)論在“日常安全性”和“災(zāi)害安全性”方面，操作起來(lái)難度都有所增大，所以景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全性是它的一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。

2.保健性原則。景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目周?chē)沫h(huán)境和住宅不能對(duì)住戶的健康造成損害，能夠享受健康的生活是評(píng)價(jià)景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目最為重要的條件之一。傳染病發(fā)病率、確保日照4小時(shí)的住戶率、有害物質(zhì)濃度、上下水管道普及率等、戶數(shù)密度、戶均居住面積等，這些都是反映保健性的綜合指標(biāo)。景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)該以自然、人體等科學(xué)為基礎(chǔ)，嚴(yán)格遵循各保健性指標(biāo)，充分考慮到人們的保健性需求。

3.便利性原則。影響人們?nèi)粘Ｉ畹囊蛩赜泻芏啵瑢?duì)于景觀房地產(chǎn)，便利性是一項(xiàng)重要的內(nèi)容。表示便利性的指標(biāo)包括很多，如與設(shè)施之間的距離，設(shè)施的密度、占地面積、種類(lèi)，某些服務(wù)的利用可能性等。許多景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目位于遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)或風(fēng)景名勝區(qū)，所以基礎(chǔ)設(shè)施配套都比較困難。而景觀房地產(chǎn)要帶給消費(fèi)者的是度假、休閑、娛樂(lè)，如果因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施不齊全，而處處不便，那么必然導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。因此，景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目的便利性是其成功與否的一個(gè)重要因素。

4.舒適性原則。景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目的舒適性是使居住在其中的人們感到樂(lè)于居住，或創(chuàng)造一個(gè)樂(lè)于居住的街區(qū)。舒適的生活首先應(yīng)該是安全的、衛(wèi)生的，應(yīng)該讓人們生活在沒(méi)有不快的生理感覺(jué)的住宅中。其次，以各個(gè)地區(qū)的風(fēng)土人情、歷史文化為背景，對(duì)多樣化的住宅(建筑)構(gòu)成的聚居體的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)也是非常重要的。在很大程度上，舒適性的評(píng)價(jià)涉及生活者的價(jià)值觀和生活方式，涉及生活者和利用者的行為。

表示舒適性的指標(biāo)主要偏向于實(shí)體環(huán)境狀況的指標(biāo)。在經(jīng)常用到的實(shí)體指標(biāo)中，有很多是表示某種實(shí)體環(huán)境狀況向哪個(gè)方向發(fā)展人們會(huì)感到更舒適的“方向性的指標(biāo)”。例如，有統(tǒng)一感的景觀更舒適，開(kāi)放感比封閉感更舒適，充滿自然氛圍更舒適等，它們通常是基于直覺(jué)的一種概括性的概念。

作為景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目，其景觀，要避免相似，過(guò)于雷同反而會(huì)給人們帶來(lái)負(fù)面的印象。當(dāng)然舒適性主要依賴于個(gè)人的主觀評(píng)價(jià)，客觀評(píng)價(jià)相對(duì)較難。將舒適性評(píng)價(jià)中主觀性的部分和客觀部分分離開(kāi)來(lái)是非常重要的。為此，景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)充分考慮它的目標(biāo)市場(chǎng)，盡量貼近其潛在購(gòu)買(mǎi)者的主觀要求。

5.可持續(xù)性原則。可持續(xù)性是sustainability的英譯?？沙掷m(xù)性是指我們當(dāng)代的發(fā)展不應(yīng)對(duì)下一代的生存和發(fā)展構(gòu)成威脅，后來(lái)，該概念成為討論地球環(huán)境問(wèn)題時(shí)的重要概念。

建立可持續(xù)發(fā)展的城市已經(jīng)成為全人類(lèi)的共識(shí)。可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境思想成為衡量景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要方面?？沙掷m(xù)發(fā)展的景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目，是人類(lèi)對(duì)住區(qū)文化的重新認(rèn)同與詮釋?zhuān)饕w現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是資源方面，要合理利用有限資源，減少資源消耗、增加資源的重復(fù)使用和資源的循環(huán)再生。營(yíng)造景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境的新陳代謝的系統(tǒng)，降低能源的浪費(fèi)，不斷提高資源循環(huán)使用能力。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要努力做到將綠色融入景觀設(shè)計(jì)中，使景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目外部空間環(huán)境成為一個(gè)流動(dòng)的生命空間，實(shí)現(xiàn)人與居住環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，為居民創(chuàng)造優(yōu)美的外部空間環(huán)境；二是對(duì)景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目地區(qū)原有文脈的繼承與發(fā)展。景觀房地產(chǎn)不僅是一個(gè)居住的實(shí)體，更著重于塑造居民心智、道德情感的人文環(huán)境。建立可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)表現(xiàn)在文化方面，就是延續(xù)與發(fā)展傳統(tǒng)的住區(qū)文化。延續(xù)是對(duì)過(guò)去的適應(yīng)，發(fā)展是對(duì)未來(lái)的適應(yīng)，發(fā)展才是根本。因此，景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)在滿足現(xiàn)代功能的同時(shí)，應(yīng)盡可能地保留住區(qū)內(nèi)原有的文脈，使之適應(yīng)現(xiàn)代人生存發(fā)展的需要，成為現(xiàn)代文化的載體，即將地域歷史文化精神融入到現(xiàn)代文化中。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著物質(zhì)文化生活水平的提高，將來(lái)人類(lèi)還將向著更高的目標(biāo)前進(jìn)，但無(wú)論將來(lái)的模式如何，未來(lái)景觀房地產(chǎn)項(xiàng)目必將是生態(tài)與人文的統(tǒng)一，自然與人工的統(tǒng)一，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的統(tǒng)一，科學(xué)與藝術(shù)的統(tǒng)一。

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