房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究

[摘 要] 本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)稅制改革的原則、指導(dǎo)思想，進(jìn)一步探討我國(guó)構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收制度的思路。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 稅收制度 構(gòu)建

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，而房地產(chǎn)稅收既是調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要手段，又是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源，但我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中卻存在著諸多的問(wèn)題，目前在一些城市的試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅“空轉(zhuǎn)”難以變成實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)，這就要求我們對(duì)其進(jìn)行改革。雖然一些研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革提出了一些框架性的思路，但需要進(jìn)一步完善，提高可操作性。筆者試圖設(shè)計(jì)一套符合中國(guó)國(guó)情的、簡(jiǎn)化的房地產(chǎn)稅收制度方案，為我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革提供決策參考依據(jù)，達(dá)到調(diào)控經(jīng)濟(jì)、公平分配社會(huì)財(cái)富、優(yōu)化土地資源利用。房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)稅收是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收。狹義的房地產(chǎn)稅收是指直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收。房地產(chǎn)稅，有的專家學(xué)者或媒體稱為物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，筆者以為，“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念比“物業(yè)稅”描述更準(zhǔn)確，更容易理解，在此我們使用狹義的“房地產(chǎn)稅”概念。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)稅收政策概況

目前在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)鏈中，房地產(chǎn)稅收涉及從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)。在我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度中涉及房地產(chǎn)的有營(yíng)業(yè)稅(銷售和租賃房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、個(gè)人所得稅(銷售和租賃房地產(chǎn))、房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及已停征的投資方向調(diào)節(jié)稅等，直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收也有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等6個(gè)稅種。

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：稅種繁雜，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重、重復(fù)征稅過(guò)多，一些稅種征稅范圍過(guò)窄、計(jì)稅依據(jù)不合理，稅負(fù)內(nèi)外有別，稅外收費(fèi)多，稅收征管的配套措施不完善，對(duì)違法行為的懲處力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)、稅收流失嚴(yán)重。

2.房地產(chǎn)稅收收入現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入也快速增長(zhǎng)。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理，房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重，房地產(chǎn)稅收收入受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響很大，各地房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例也不均衡，一些大中城市的比例如成都、寧波等城市接近50%左右。

自2005年5月國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的一體化管理以來(lái)，通過(guò)強(qiáng)化稅收管理，房地產(chǎn)稅收均出現(xiàn)了高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。以四川、山東、江西、江蘇的情況來(lái)看，2006年分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收112億元、210.5億元、34.2億元和220億元，分別比上年增長(zhǎng)61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地產(chǎn)稅收占全部地方稅收收入的比重不斷提高，目前平均已達(dá)到20%以上，成為地方稅收收入的主要來(lái)源。

3.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的研究現(xiàn)狀

在我國(guó)關(guān)于是否開(kāi)征房地產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)的問(wèn)題引起了社會(huì)各界的普遍關(guān)注和討論，一些專家學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行了研究和探討。2007年國(guó)家稅務(wù)總局組織了以石堅(jiān)為負(fù)責(zé)人的課題組對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收問(wèn)題進(jìn)行研究。

三、國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)

目前，許多國(guó)家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡(jiǎn)稅費(fèi)、輕稅負(fù)”、“從價(jià)計(jì)稅、動(dòng)靜結(jié)合、地方所有”的特點(diǎn)?！皩挾惢笔侵赋藢?duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅?！昂?jiǎn)稅費(fèi)”是指一個(gè)國(guó)家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，稅外收費(fèi)也少?！拜p稅負(fù)”是指國(guó)外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高，如美國(guó)征收房地產(chǎn)稅收的50個(gè)州，稅率大約平均為1%～3%；在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%。“從價(jià)計(jì)稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，即以財(cái)產(chǎn)的資本價(jià)值、評(píng)估價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)，只有少數(shù)國(guó)家以土地面積和賬面價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。“動(dòng)靜結(jié)合”是指既重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅)，如加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國(guó)的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅、韓國(guó)的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅；又重視對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅)），如意大利不動(dòng)產(chǎn)增值稅、其它國(guó)家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈(zèng)與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個(gè)人所得稅。但對(duì)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)的擁有和使用者，每年必須繳納房地產(chǎn)稅，且不分對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，對(duì)住宅實(shí)行減免和抵扣；而在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠?！暗胤剿小笔侵笧榱思ぐl(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)稅一般作為地方稅，是地方主要的財(cái)政收入來(lái)源，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家已形成了一套相對(duì)成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價(jià)制度、計(jì)算機(jī)管理制度，并建立了相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及資源配置的效應(yīng)，把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。

四、構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的原則和指導(dǎo)思想

1.構(gòu)建原則

針對(duì)房地產(chǎn)稅制改革一些專家學(xué)者提出了不同的看法，筆者以為構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)稅制體系應(yīng)體現(xiàn)公平、效率、簡(jiǎn)化、民生四大原則。

(1)公平原則

稅收公平原則就是要公平建立稅制，公平運(yùn)用稅收政策，國(guó)家征稅要使各個(gè)納稅人承受的負(fù)擔(dān)與其經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，并使各個(gè)納稅人之間的負(fù)擔(dān)水平保持均衡。在征稅過(guò)程中，客觀上存在利益的對(duì)立和抵觸。如果政府征稅不公，則征稅的阻力就會(huì)很大，加劇偷逃稅收等違法行為，甚至引起社會(huì)矛盾。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系有違公平原則，房地產(chǎn)稅制存在征收范圍具有選擇性、內(nèi)外稅收政策不統(tǒng)一、重復(fù)課征等問(wèn)題，妨礙稅收的橫向和縱向公平原則。

(2)效率原則

稅收的征收效率是指單位稅收成本帶來(lái)的稅收收入最高，稅收成本包括稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用即征收成本和納稅人在履行稅收義務(wù)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用即奉行成本。房地產(chǎn)稅制應(yīng)通過(guò)以下途徑貫徹稅收效率原則：一是簡(jiǎn)化稅制結(jié)構(gòu)，降低稅收奉行成本，二是強(qiáng)化稅收調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的職能，促進(jìn)房地產(chǎn)也的健康發(fā)展，三是優(yōu)化稅收征管，節(jié)約征管費(fèi)用，建立符合我國(guó)國(guó)情、高效率的房地產(chǎn)稅收征管制度。

(3)簡(jiǎn)化原則

簡(jiǎn)化原則是指房地產(chǎn)稅收制度必須既便于納稅人遵循，也便于稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。簡(jiǎn)化的原則包括統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房地產(chǎn)稅、減少稅種、簡(jiǎn)化稅率檔次、減少稅收優(yōu)惠和簡(jiǎn)化征納程序等內(nèi)容，這會(huì)大幅度減少稅收成本和提高稅收效率。

(4)民生原則

民生原則就是指房地產(chǎn)稅收制度要與不斷提高人民物質(zhì)文化生活水平的社會(huì)生產(chǎn)目標(biāo)相適應(yīng)。房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，屬于“民生”的范圍，是居民生存、生活的基本需要，政府的房地產(chǎn)政策都應(yīng)以民生為出發(fā)點(diǎn)，使“居者有其屋”、“居者優(yōu)其屋”。如今，貧富差距越來(lái)越大，擁有房地產(chǎn)的數(shù)量差別懸殊，房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)通過(guò)不同的稅率設(shè)置來(lái)調(diào)節(jié)和緩解這種差距，這也是稅收“社會(huì)公平”的要求。

2.指導(dǎo)思想

以“簡(jiǎn)化稅制、合并稅種、立租并費(fèi)、稅負(fù)適度、自動(dòng)穩(wěn)定、調(diào)控經(jīng)濟(jì)、便于征管”為指導(dǎo)思想和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度。

五、我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)思路

1.稅種的設(shè)立

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅繼續(xù)按原稅種開(kāi)征，保持稅制的連續(xù)性；但對(duì)涉及再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(二手房）和出租房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅稅負(fù)可適當(dāng)降低，具體降低到多少，需要在調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析研究后確定；調(diào)整營(yíng)業(yè)稅中服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目；取消對(duì)“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠。取消除工商稅務(wù)部門(mén)以外的房地產(chǎn)行政收費(fèi)項(xiàng)目，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，設(shè)立房地產(chǎn)稅種。

2.房地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)

(1)房地產(chǎn)稅的課稅范圍

房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是什么、應(yīng)設(shè)置哪些稅目、撤并或保留哪些稅費(fèi)，一些專家有過(guò)少量不完整的闡述。筆者初步設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)、國(guó)有土地使用權(quán)為課征對(duì)象，適當(dāng)確定和擴(kuò)大征稅范圍，如將農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)用房、出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍。但是考慮到農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)狀況和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，集體土地使用權(quán)不能納入課稅范圍。農(nóng)村個(gè)人擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)和城鎮(zhèn)居民擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)且在新稅實(shí)施前購(gòu)進(jìn)的，實(shí)行減免稅優(yōu)惠；居住用房面積限額由財(cái)政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)不同階段的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r確定。設(shè)立房產(chǎn)交易、地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)出租、土地征用、土地占用、房屋產(chǎn)權(quán)等6個(gè)稅目。

(2)房地產(chǎn)稅的納稅人

設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)、國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人作為房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，內(nèi)外統(tǒng)一，不分居民與非居民。對(duì)容易出現(xiàn)稅收流失的環(huán)節(jié)設(shè)立扣繳義務(wù)人，如個(gè)人出租房地產(chǎn)，以承租人為扣繳義務(wù)人。

(3)稅率

房地產(chǎn)稅可以設(shè)立多種稅率，不同稅目對(duì)應(yīng)不同的稅率或稅率幅度范圍。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易和租賃環(huán)節(jié)，中央制定統(tǒng)一的累進(jìn)稅率，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅的調(diào)控經(jīng)濟(jì)的功能。稅率分幾個(gè)檔次和具體比例的確定要考慮兩點(diǎn)，一是不能因稅改而增加納稅人的負(fù)擔(dān)，二是加大調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。首先選擇具有代表性的地區(qū)、分類(城市與農(nóng)村、高中低收入家庭、大中小房地產(chǎn)企業(yè)、不同所有制性質(zhì)企事業(yè)單位)選擇企事業(yè)單位和房地產(chǎn)企業(yè)、居民等進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)調(diào)查收集數(shù)據(jù)，然后采用索洛經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型等方法測(cè)算分析房地產(chǎn)稅的效應(yīng)、計(jì)算以前納稅人所承擔(dān)的相關(guān)稅收平均負(fù)擔(dān)，最終確定稅率。

(4)計(jì)稅依據(jù)和方法

房地產(chǎn)稅采取從價(jià)定率計(jì)稅方法，房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易稅目以交易差價(jià)(收益)為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)出租稅目以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，土地征用稅目以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，土地占用和房屋產(chǎn)權(quán)稅目以評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于評(píng)估價(jià)格確定，由國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，參照同類房地產(chǎn)價(jià)格，考慮房屋面積、地段、樓層、結(jié)構(gòu)、每平方米建筑占地面積等因素確定評(píng)估價(jià)格，每3年評(píng)估一次。

(5)其他稅制要素

盡量減少稅收優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人納稅人的第一居所可以給予低稅率優(yōu)惠，對(duì)其他居所適用正常稅率，這樣可以有效抑制居地產(chǎn)投機(jī)行為，保證房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展；對(duì)征用荒山、山地、灘涂可以適當(dāng)減免，以促進(jìn)這些土地的利用；對(duì)于房地產(chǎn)繼承、直系親屬間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、對(duì)有贍養(yǎng)義務(wù)人的房地產(chǎn)贈(zèng)與、對(duì)社會(huì)福利救濟(jì)事業(yè)的房地產(chǎn)贈(zèng)與等給予免稅，以形成良好的社會(huì)風(fēng)氣。

納稅期限設(shè)計(jì)參照目前相關(guān)稅收政策的納稅期限確定，但是對(duì)居民個(gè)人納稅人房地產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的稅收以年為納稅期限，以方便納稅人履行納稅義務(wù)，節(jié)省納稅成本。其他稅制要素和納稅申報(bào)表等設(shè)計(jì)盡量從簡(jiǎn)。

參考文獻(xiàn):

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