發(fā)展房地產產業(yè)投資基金 拓寬房地產融資渠道

［摘 要] 房地產產業(yè)投資基金是密切聯(lián)系房地產和資本市場的投資產品，成為我國資本市場上一項重要投資工具，同時可以拓寬日漸狹窄的房地產業(yè)融資渠道。本文對當前人們對房地產產業(yè)投資基金的看法誤區(qū)進行澄清，探討當前我國發(fā)展房地產產業(yè)投資基金的必要性和可行性，闡述發(fā)展我國房地產產業(yè)投資基金的規(guī)劃與構想。

[關鍵詞] 房地產產業(yè)投資基金 房地產融資渠道 必要性 可行性

當前，我國房地產金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國房地產業(yè)高速發(fā)展的同時，房地產新增貸款在我國商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模中的比重將快速上升，會對銀行產生很大壓力。另一方面，當房地產市場滑落時，房地產的資產質量便會惡化，導致銀行的業(yè)務風險上升。因此房地產產業(yè)投資基金可以為房地產業(yè)提供銀行外的一個融資方式，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統(tǒng)風險。

一、房地產產業(yè)投資基金的界定

所謂房地產產業(yè)投資基金，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)的房地產投資管理機構運作，基金資本主要投資于房地產產業(yè)鏈中的企業(yè)或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態(tài)。

我們認為:房地產產業(yè)投資基金主要是對房地產產業(yè)鏈中未上市的企業(yè)直接進行股權投資和提供經(jīng)營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。房地產產業(yè)投資基金實質上是由不確定多數(shù)投資者出資設立房地產基金組織，委托房地產基金管理人管理和運用基金資產，委托房地產基金托管人托管基金資產，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風險由投資者共擔。

二、當前對房地產產業(yè)投資基金的幾點誤區(qū)

在清楚地理解房地產產業(yè)投資基金的內涵時，必須對當前社會上存在的對房地產產業(yè)投資基金認識上的誤區(qū)有所了解和辨別:

一種誤區(qū)認為，發(fā)展房地產產業(yè)投資基金是變相的集資行為。在發(fā)展房地產產業(yè)投資基金時，一些行業(yè)部門和地區(qū)片面強調房地產產業(yè)投資基金的社會籌資功能，而忽視房地產產業(yè)投資基金的投資功能的規(guī)范化運作，房地產產業(yè)投資基金的運作成功與否關鍵在于其投資運作規(guī)范化和良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。如何正確把握房地產產業(yè)投資基金的運作，要按照市場化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動性關系，借鑒國外房地產投資基金運作的先進經(jīng)驗和一整套比較成熟科學的運作機制，按照市場規(guī)律規(guī)范化發(fā)展，使房地產產業(yè)投資基金發(fā)展成為社會投資者的有效投資工具。

另一種誤區(qū)認為，房地產產業(yè)投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發(fā)展房地產產業(yè)投資基金作為一種新的商業(yè)性投資主體，必須對基金的投資者負責，遵循市場規(guī)律原則進行運作。即使是政府作為房地產產業(yè)投資基金的投資者，也必須遵循基金運作的規(guī)則，只能通過基金管理人，通過法定的治理結構影響房地產產業(yè)投資基金行為。政府可通過以間接方式進行宏觀調控，通過財政、貨幣、產業(yè)政策和宏觀規(guī)劃引導各類社會資金的投向，以經(jīng)濟利益和行業(yè)規(guī)劃引導房地產產業(yè)投資基金的投資行為。因此發(fā)展房地產產業(yè)投資基金，是一種金融創(chuàng)新，而不是依附于行政審批的投資工具。

三、我國發(fā)展房地產產業(yè)投資基金的必要性

1.房地產產業(yè)投資基金有助于拓寬房地產企業(yè)的融資渠道。房地產產業(yè)投資基金的股權投資和其他融資服務有利于減輕房地產企業(yè)的債務負擔，降低房地產企業(yè)對銀行貸款的依賴性。

2.房地產產業(yè)投資基金有助于促進房地產企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產產業(yè)投資基金具有分散投資、降低風險的基金特性，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。

3.房地產產業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產行業(yè)內部結構。房地產產業(yè)投資基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業(yè)及項目，從而促進房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產項目的優(yōu)化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產產業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

四、我國發(fā)展房地產產業(yè)投資基金的可行性

1.我國房地產市場潛在需求很大，現(xiàn)實發(fā)展很快。黨的十六大提出了全面建設小康社會的宏偉目標，在這個階段，城鎮(zhèn)化、城市化水平提高，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產市場呈現(xiàn)長期向好的局面。根據(jù)有關方面預測：2010 年我國城市化水平將達到45％左右，城鎮(zhèn)人口達到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億?？鄢鞘袇^(qū)域范圍擴大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。

就住宅市場來說，消費結構升級也將帶來巨大的潛在需求。國際經(jīng)驗表明，恩格爾系數(shù)與住宅消費支出比重成反向變動，一般情況下，恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間，住宅消費比重增加 18％左右。目前我國的恩格爾系數(shù)從1998 年的 44.1％ 已經(jīng)下降到2005年的33.5％，這說明居民消費重點已經(jīng)轉向教育、住宅等方面。消費結構的升級將大幅度提高居民住宅消費的比例，增加住宅消費總量。

2.房地產金融體系基本建立。我國房地產金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經(jīng)形成，為房地產產業(yè)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造了條件，奠定了基礎。

(1)銀行信貸是房地產金融的主渠道。從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)和房產銷售的整個過程。在我國的房地產市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產業(yè)運行的全過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。

(2)股權融資在我國房地產金融中占一定的比重。目前中國擁有3萬家房地產企業(yè)，其中，2005年證券統(tǒng)計上公布的房地產業(yè)上市公司有42家，2005年房地產上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后將資金投向房地產業(yè)，則上市融資在房地產業(yè)總資金來源中的占比會有所擴大。

五、發(fā)展我國房地產產業(yè)投資基金的規(guī)劃與構想

綜上所述，在我國發(fā)展房地產產業(yè)投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結合國外房地產產業(yè)投資基金發(fā)展中的成功經(jīng)驗，我們認為：發(fā)展我國房地產產業(yè)投資基金建議采取先試點，后推廣，穩(wěn)步推進的總體思路。其規(guī)劃構想如下:

1.國家主管部門應積極制定房地產產業(yè)投資基金發(fā)展規(guī)劃和年度發(fā)行計劃，集中審批權，防止固定資產投資膨脹，通過制定頒布《房地產產業(yè)投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標和投資規(guī)定，加強監(jiān)管，防止各地各部門干預房地產產業(yè)投資基金的正常運作。

2.先選擇在房地產業(yè)發(fā)展較為成熟、市場環(huán)境較好的城市如北京、上海、深圳等地區(qū)進行試點運作，發(fā)起數(shù)個房地產產業(yè)投資基金，同時組建相應的投資基金管理公司。

3.房地產產業(yè)投資基金的規(guī)模要相對比證券投資基金大，單個產業(yè)投資基金的規(guī)模不得低于十億人民幣，因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，單個投資項目的規(guī)模相對較大，房地產產業(yè)投資基金參與單個項目的投資比例盡管較小，按一般規(guī)定最高不得超過項目投資的15%，同時也不得超過基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬乃至上千萬。如果規(guī)模過小，不符合房地產產業(yè)投資基金的組合投資、分散風險的要求，同時如果上市后，也容易引起市場的過度投機炒作。

4.房地產產業(yè)投資基金發(fā)行方式應采取公募與私募相結合，以公募為主的方式。盡管美國等國家房地產產業(yè)投資基金采取私募方式，且規(guī)定人數(shù)不超過100人，這是由該國的經(jīng)濟水平所決定的。由于我國國情不同，財政、企業(yè)財務預算軟約束，現(xiàn)代企業(yè)制度還未普遍建立起來，采取向機構投資者私募房地產產業(yè)投資基金的方式，不利于試點，達不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標。

5.在國內房地產產業(yè)投資基金初步試點成功后，選擇適當時機，引入國外房地產投資基金或組建中外合作(合資)房地產產業(yè)投資基金，這樣既可以引進資金，促進我國房地產業(yè)發(fā)展，又可以將產業(yè)投資基金的金融風險向國際分散。同時也可以學習國外房地產產業(yè)投資基金的先進管理經(jīng)驗與實際操作技術，為培養(yǎng)我國房地產產業(yè)投資基金管理專業(yè)人才創(chuàng)造條件。

參考文獻:

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