商業(yè)銀行住房按揭貸款提前償還風(fēng)險研究

[摘要] 住房按揭貸款是商業(yè)銀行的一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，它的提前償還給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險。商業(yè)銀行對提前還貸收取違約金的做法并非住房信貸市場發(fā)展的方向。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該發(fā)行住房按揭貸款提前償還期權(quán)、推行多樣化的還款方式、建立提前還款數(shù)據(jù)庫主動地防范提前還貸風(fēng)險。

[關(guān)鍵詞] 住房按揭貸款 提前償還 風(fēng)險

一、引言

近年來，在央行多次提高住房按揭貸款利率、購房者產(chǎn)生“升息預(yù)期”信號的引導(dǎo)下，住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象明顯升溫。商業(yè)銀行一向?qū)⒆》堪唇屹J款劃為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正面臨著流失的危險。那么，提前償還究竟會給商業(yè)銀行帶來什么樣的風(fēng)險？銀行又將怎樣控制這種風(fēng)險？

二、提前償還貸款帶給銀行的風(fēng)險分析

第一，減少了銀行的收益。我國商業(yè)銀行的利潤大多來自存貸款利差，住房按揭貸款這項(xiàng)中長期貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，它的提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。

第二，增加了銀行的服務(wù)成本。首先，由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運(yùn)用計算機(jī)來處理，耗費(fèi)較大的人力。其次，銀行需要對原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計算，增加了經(jīng)營成本。再次，對提前收回的資金再投資，增加了交易成本。

第三，擾亂了銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款提前還貸行為的發(fā)生可能導(dǎo)致銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的錯配，動搖銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，打擊銀行拓展住房按揭貸款業(yè)務(wù)的積極性，給銀行的風(fēng)險管理帶來不確定性。

三、商業(yè)銀行對提前還貸風(fēng)險管理的現(xiàn)狀分析

目前，針對提前還貸大部分銀行都是采取收違約金的辦法。然而，收取違約金這一做法引起了巨大爭議。有的學(xué)者認(rèn)為提前還款就是違約，收取違約金是國際慣例，我們借鑒成熟的住房信貸市場的經(jīng)驗(yàn)是可取的。如香港按揭貸款在第一年、第二年、第三年還貸要收取全部利息的40％、30％和20％。而有些學(xué)者認(rèn)為提前還貸在法律上是對合同的提前履行，并不構(gòu)成違約。他們認(rèn)為銀行本身就是一個以風(fēng)險換收益的特殊行業(yè)，為客戶提供風(fēng)險管理服務(wù)正是現(xiàn)代銀行重要的盈利來源。因此，對提前還貸收取違約金就等于剝奪了借款人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的權(quán)利。

由于我國的住房信貸市場開放的時間還不長，銀行自身的風(fēng)險管理能力還不能自我消化提前還貸帶來的風(fēng)險和沖擊。因此，在現(xiàn)階段對提前還貸收取違約金是有利于住房信貸市場發(fā)展的，它可以在一定程度上弱化這種風(fēng)險和沖擊，保證銀行的穩(wěn)健運(yùn)行，有助于住房信貸市場走的更快更穩(wěn)更遠(yuǎn)。但收取違約金是一種被動的防范方法，只能是一個過度性的措施。盡快提升風(fēng)險管理能力，化被動為主動，制定出符合市場需求的措施，保障借款人的權(quán)利，才是我國商業(yè)銀行住房信貸市場未來的發(fā)展方向。

四、提前還貸風(fēng)險管理的建議

1.發(fā)行住房按揭貸款提前償還期權(quán)

從金融理論上來看，住房按揭貸款的提前還貸可以看作是一項(xiàng)看漲期權(quán)，銀行在發(fā)放住房按揭貸款的同時也賦予了借款人提前還貸的權(quán)利。因此，銀行可以發(fā)行住房按揭貸款提前償還期權(quán)，這種期權(quán)賦予持有者在期權(quán)到期之前任意時刻提前償還的權(quán)利。這樣既能滿足借款人提前償還的意愿，又能讓銀行從被動防范轉(zhuǎn)為主動防范，把風(fēng)險向提前償還期權(quán)的二級市場轉(zhuǎn)移。發(fā)行這種期權(quán)不僅在理論上可行，在現(xiàn)實(shí)中也有了先例。如2006年末，中國銀行首推住房按揭貸款固定利率期權(quán)業(yè)務(wù)，借款人在購買三年或五年期固定利率期權(quán)后，有權(quán)利選擇使用固定貸款利率或放棄期權(quán)權(quán)利就低選擇貸款利率。

2.推行多樣化的還款方式

商業(yè)銀行的住房按揭按款主要采用可變利率等額本息還款法，這種單一的還款方式忽視了借款人的群體差異，滋生了借款人提前還款的念頭。為了滿足各類借款人的還款需求，降低提前還款給銀行帶來的風(fēng)險，銀行可以推出多樣化的還款方式。根據(jù)借款人收入的穩(wěn)定性不同，銀行可以將房貸客戶分成三種類型。第一種是收入穩(wěn)定型。在法定利率上升幅度不大時，采取這種等額本息法符合這類人的需求。第二種是收入遞增型。這一類型的借款人在剛按揭的時候收入并不高，但是隨著工齡、職位的升遷他們的預(yù)期收入將會不斷提高，如剛從學(xué)校畢業(yè)的大學(xué)生。對于這一類型的人，當(dāng)他們的可用收入遠(yuǎn)大于每月等額還款額時，就會有提前還貸縮短貸款期限的需求。因此，對這類借款人，銀行可采用遞增還款方式，減少他們提前還貸的幾率。第三種是雙性收入型。這類人既有顯性收入，又有隱性收入。對于此類人銀行可以采用遞減還款方式。

3.建立提前還款數(shù)據(jù)庫

統(tǒng)計表明住房貸款普遍為“平均貸款期限16年，平均回款速度7年”，也就是說平均還款年限整整提前了9年。這就需要銀行建立提前還款歷史數(shù)據(jù)庫，把握提前還貸的基本規(guī)律，統(tǒng)計提前還貸導(dǎo)致的現(xiàn)金流變化，重新估算住房貸款的久期。在國外，基于歷史的統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)有了大量的研究結(jié)果，例如PSA提前償付基準(zhǔn)，從0.2%開始，每個月遞增0.2%，到6%穩(wěn)定。由于我國商業(yè)銀行住房信貸開展的時間還不長，對提前還貸數(shù)據(jù)的收集、整理、和分析還處于初步階段，需要有實(shí)力的統(tǒng)計人員估算住房按揭貸款提前償還率，為防范和控制提前還貸風(fēng)險奠定必要的基礎(chǔ)。

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