建筑成本價(jià)格上漲對(duì)居民住宅的影響分析

[摘要] 建筑成本（建筑材料如鋼筋、水泥等，人工費(fèi)）的上漲，能否對(duì)居民的住宅造成影響？本文將針對(duì)不同的群體，農(nóng)村居民住宅和城市居民住宅，來(lái)分析了建筑成本的上漲對(duì)居民住宅的影響程度。

[關(guān)鍵詞] 建筑成本價(jià)格 漲價(jià) 居民住宅影響 房地產(chǎn)價(jià)格

翻開(kāi)記錄，鐵礦石價(jià)格2004年上漲18.6％，2005年暴漲71.5％，2006年上漲19％，2007年上漲9.5％。2008年鐵礦石價(jià)格已由國(guó)外鋼廠率先達(dá)成一致：國(guó)際鐵礦石基準(zhǔn)價(jià)格將在2007年基礎(chǔ)上上漲65%。毫無(wú)疑問(wèn)，即使單以粉礦算，今年力拓79.88％的漲幅，也超過(guò)了以往任何一年。因此，近幾年，鋼鐵價(jià)格已經(jīng)逐步攀升。

國(guó)家發(fā)改委宣布，自2008年6月20日起將汽油、柴油價(jià)格每噸提高1000元，航空煤油價(jià)格每噸提高1500元；自2008年7月1日起，全國(guó)銷(xiāo)售電價(jià)每千瓦時(shí)平均提高2.5分錢(qián)。煤、電、油等能源價(jià)格上漲，導(dǎo)致鋼材、水泥、磚等建材進(jìn)一步上漲。

在建筑主材漲價(jià)的同時(shí)，人力成本也在上升，以山東濱州普通小工為例，四年之前日工資不過(guò)20元～30元，而現(xiàn)在已經(jīng)是60元～80元。

建筑成本不斷攀升對(duì)居民住宅價(jià)格有何影響呢？筆者認(rèn)為，由于城鄉(xiāng)住宅價(jià)格的構(gòu)成不同，對(duì)于城、鄉(xiāng)不同區(qū)域居民，影響程度也是不同的。以下分別是對(duì)農(nóng)用住宅和城市居民住宅的影響分析。

一、農(nóng)村居民住宅分析

1.土地方面、各種稅金、利潤(rùn)方面的影響

農(nóng)村建房所使用的土地成為宅基地。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)，即權(quán)利人有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施以及將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)☉?yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員）、出租。但是，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

因?yàn)檎厥褂脵?quán)的取得具有無(wú)償性、福利性。所以農(nóng)民不用擔(dān)心土地價(jià)格、各種稅金等的影響。當(dāng)然對(duì)于農(nóng)民的自建房來(lái)說(shuō)，不會(huì)有利潤(rùn)方面的影響。

2.建筑成本的影響

農(nóng)村建房的建筑成本，其主要由建材費(fèi)和人工費(fèi)（承包費(fèi)）構(gòu)成。建筑材料近幾年一路攀升，人工費(fèi)也是漲了好幾倍。

現(xiàn)以山東省濱州地區(qū)博興縣大楊村為例來(lái)說(shuō)明近五年房屋建筑成本的漲幅。該村近些年村民建房是這種四合院的樣子，如圖所示：

農(nóng)村建房的一般程序是，村民首先向村民委員會(huì)申請(qǐng)宅基地（地塊必須符合村里的建設(shè)規(guī)劃要求），經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)后取得宅基地；然后村民將房屋建筑施工工程交給鄉(xiāng)村小承包商，承包商總攬整個(gè)工程的建設(shè)，由承包商雇傭?qū)I(yè)工匠（瓦匠、木匠等）和小工來(lái)具體施工；業(yè)主負(fù)責(zé)購(gòu)進(jìn)物料和施工監(jiān)督。總建筑成本（工程承包費(fèi)和建筑材料費(fèi)）如下表所示，從2003至今已經(jīng)翻了兩番總額已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)元。

農(nóng)村建房費(fèi)用表

3.結(jié)論

雖然農(nóng)村居民住宅成本不包括土地價(jià)格以及各種稅金等費(fèi)用，但是總建筑成本自2003年至今也已經(jīng)翻了兩番，相對(duì)于農(nóng)民普遍較低的收入，十萬(wàn)元已經(jīng)是個(gè)天文數(shù)字，不少農(nóng)民抱怨“蓋房子是越攢錢(qián)越蓋不起”。當(dāng)前建筑材料價(jià)格上漲和人工費(fèi)的上漲導(dǎo)致的建筑成本上漲，對(duì)農(nóng)民自住房的建設(shè)影響是很大的。

二、城市居民住宅分析

1.房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究

就商品房而言，影響房地產(chǎn)最大的因素主要是土地價(jià)格，其次才是水泥、鋼材。住房?jī)r(jià)格是由開(kāi)發(fā)商的成本和利潤(rùn)兩部分組成的，也是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格。但住房?jī)r(jià)格除了取決于需求方面還存在一個(gè)供給價(jià)格問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的供給不同于單純的土地供給，它是一個(gè)生產(chǎn)過(guò)程，因此必須通過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格補(bǔ)償生產(chǎn)過(guò)程中的各種支出來(lái)獲得合理利潤(rùn)，才能維持再生產(chǎn)過(guò)程，因此房?jī)r(jià)作為一種供給價(jià)格不僅是買(mǎi)方愿意購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，更是賣(mài)方愿意出售的價(jià)格。

在市場(chǎng)機(jī)制中，人們對(duì)房屋的需求(包括真實(shí)需求和投機(jī)需求)決定了房?jī)r(jià)的高低，而房?jī)r(jià)的高低決定了地價(jià)的高低。在“價(jià)高者得”的拍賣(mài)機(jī)制下形成的地價(jià)是由當(dāng)前房?jī)r(jià)及開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期決定的。房?jī)r(jià)預(yù)期上漲時(shí)，地價(jià)也必然上漲，反之，地價(jià)必然下降。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，對(duì)房?jī)r(jià)的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的。決定房?jī)r(jià)的因素是市場(chǎng)需求而不是成本。

2.建筑成本的影響

城市居民住宅和農(nóng)村居民住宅一樣，建筑成本會(huì)隨著建筑材料價(jià)格、人工費(fèi)、能源價(jià)格等的上漲而上漲。

3.供求關(guān)系的影響

歷史的進(jìn)程證明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的看不見(jiàn)的手恰恰就是用價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)供求之間的平衡的。供不應(yīng)求則價(jià)格上升、利潤(rùn)空間加大、吸引更多投資來(lái)增加供給、平衡需求；價(jià)格穩(wěn)定之后，投資再增加則價(jià)格下降、利潤(rùn)空間縮小，則投資轉(zhuǎn)移、供給下降。此起彼伏的達(dá)到調(diào)節(jié)作用。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在2008年3月25日“新浪樂(lè)居創(chuàng)新峰會(huì)”上做出下述表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)前兩年因?yàn)楦鞣N其他的原因，經(jīng)歷了一些過(guò)快的增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場(chǎng)。從中國(guó)的城市化進(jìn)程來(lái)看還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)的農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)的城市化剛剛走完了一半不到的道路，城市發(fā)展本身還有巨大的空間，這樣的進(jìn)程是決定中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要市場(chǎng)，也將是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

在很長(zhǎng)的一段時(shí)間，供求關(guān)系仍然左右著中國(guó)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在中小城市，剛性需求不是很大，房?jī)r(jià)不是很高；而在大城市，房地產(chǎn)的價(jià)格受流動(dòng)性過(guò)剩、剛性需求大等影響，房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了。

4.市場(chǎng)炒作的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)是一樣的，是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，就是恐懼和貪婪把人們帶到這個(gè)市場(chǎng)。由于恐懼和貪婪，這個(gè)市場(chǎng)漲的時(shí)候總是會(huì)漲過(guò)頭的，跌的時(shí)候也會(huì)跌過(guò)頭的，它符合一個(gè)追漲殺跌的特點(diǎn)。

像北京、上海、廣州、深圳等這些大城市，房地產(chǎn)價(jià)格受炒作的影響很大，當(dāng)前房?jī)r(jià)波動(dòng)的表現(xiàn)，已經(jīng)很難用成本理論、房?jī)r(jià)收入比理論和房?jī)r(jià)房租比理論來(lái)解釋。2007年，房?jī)r(jià)年年漲，月月漲，就差天天漲了，有人把房?jī)r(jià)定義為海鮮價(jià)，海鮮一天一個(gè)價(jià)，叫時(shí)價(jià)，不定價(jià)。就消費(fèi)者的角度，很顯然對(duì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的事情已經(jīng)從過(guò)去的“為與不為”，進(jìn)入到“能與不能”。也就是說(shuō)，這個(gè)杯子10塊錢(qián)我覺(jué)得太貴了，我不愿意買(mǎi)；但是現(xiàn)在這個(gè)杯子變成了一千萬(wàn)了，不是我不愿意買(mǎi)，是我買(mǎi)不起。它已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了絕大多數(shù)居民的承受能力，房?jī)r(jià)收入比大幅度增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫。

對(duì)于中小城市，流動(dòng)性較小，需求也不是很旺盛，炒作的成分不大。當(dāng)房子僅體現(xiàn)其居住功能時(shí)，價(jià)格和價(jià)值就不會(huì)相差太大。

5.結(jié)論

影響房?jī)r(jià)的因素是多方面的，目前受房?jī)r(jià)影響最大的群體是普通工薪階層，而他們最關(guān)注普通住宅其土地成本遠(yuǎn)高于建筑材料成本。建筑材料、土地以及周邊發(fā)展環(huán)境和市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力等共同決定了房?jī)r(jià)，也就是說(shuō)在房?jī)r(jià)成本因素里面建材漲價(jià)、人工費(fèi)提高將會(huì)導(dǎo)致的建筑成本上升不會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格造成太大的影響。

三、結(jié)束語(yǔ)

建筑成本的上漲對(duì)農(nóng)村居民住宅的影響是很大的，而對(duì)城市，特別是大中城市的房?jī)r(jià)有影響，但是不能起主導(dǎo)作用。當(dāng)然城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)是非常之高了，但不是由于建筑成本的影響，而是土地價(jià)格、供求關(guān)系、炒作等因素綜合影響的結(jié)果。

參考文獻(xiàn):

[1]宅基地使用權(quán):《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》.2007年10月1日起施行

[2]吳慶玲:《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估》.中國(guó)建材工業(yè)出版社，2004年

[3]賴(lài)小倩:房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究.商場(chǎng)現(xiàn)代化，2006.（11月下旬）