城市經(jīng)營時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變

[摘要] 城市經(jīng)營是近幾年出現(xiàn)的新概念，筆者就城市經(jīng)營產(chǎn)生的動(dòng)力機(jī)制，城市經(jīng)營的內(nèi)涵，主要內(nèi)容等進(jìn)行了探討，試圖對城市經(jīng)營理論進(jìn)行完善，并在此基礎(chǔ)上提出了城市經(jīng)營時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該進(jìn)行角色轉(zhuǎn)變。

[關(guān)鍵詞] 城市經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)商 角色轉(zhuǎn)變

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨預(yù)言，影響未來世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的是兩件大事，一是美國高科技的發(fā)展，二是中國的城市化。在市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的大背景下，中國城市經(jīng)營作為一個(gè)全新的課題在近幾年開始引起政府、房地產(chǎn)開發(fā)商，以及專家學(xué)者的高度重視。

一、中國城市經(jīng)營產(chǎn)生的動(dòng)力機(jī)制

中國城市經(jīng)營是在市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和城市化進(jìn)程的大背景下產(chǎn)生的。

首先，它是市場經(jīng)濟(jì)不斷深入的結(jié)果。20多年的改革開放，中國的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型經(jīng)歷了三個(gè)階段：一是微觀搞活；二是中觀搞活，就是企業(yè)的搞活；三是宏觀搞活，就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的搞活。

其次，“經(jīng)營城市”也是中國城市化快速發(fā)展中實(shí)現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)變的必然課題。在市場經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的大背景下，政府職能實(shí)現(xiàn)從點(diǎn)到線再到面和體的三個(gè)轉(zhuǎn)變。第一個(gè)階段是建設(shè)城市。改革初期的時(shí)候，我們經(jīng)常聽到的市長政績就是“蓋了一個(gè)橋”、“建了一幢樓”、“修了一條路”等等。這一階段主要是從“點(diǎn)”的方面發(fā)展城市，衡量一個(gè)城市好壞的標(biāo)準(zhǔn)很單一。第二個(gè)階段是管理城市，就是大搞草地工程、花園工程、廣場工程、亮燈工程等市政工程和“面子”工程，包括城市沿江沿海的治理、舊城改造等等。這是“線”的做法，這種方法在目前的許多城市還在進(jìn)行之中。第三個(gè)階段是經(jīng)營城市，即這一階段，城市化推進(jìn)速度加劇，對以土地為核心的城市資源、公共服務(wù)乃至資金的需求急劇擴(kuò)張，同時(shí)投資商們的眼光變得挑剔，為了吸引招商引資，各城市之間展開競爭，迫使城市政府用系統(tǒng)的眼光和思維來尋求城市的發(fā)展之路，利用市場機(jī)制，將部分城市資源進(jìn)行資本化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)城市的增值，同時(shí)提高效率，改善服務(wù)，增強(qiáng)城市的競爭實(shí)力。

第三，城市房地產(chǎn)制度的改革、土地市場的建立成為中國城市經(jīng)營的起點(diǎn)。土地是城市中最為稀缺和最為昂貴的資源，城鎮(zhèn)土地市場的改革極大地推進(jìn)了中國制度改革步伐，并成為中國城市經(jīng)營的起點(diǎn)。早在1984年，國家統(tǒng)計(jì)局在《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼》中，首次將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)分類，標(biāo)志著中國官方開始承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的存在。1988年，7屆人大1次會(huì)議通過的《中華人民共和國憲法修正案》規(guī)定:“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”;1990年，國務(wù)院頒布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為房地產(chǎn)市場的運(yùn)作規(guī)定了基本的制度框架，使中國房地產(chǎn)開始走上規(guī)范運(yùn)作的軌道。

房地產(chǎn)改革第一次使城市政府控制的土地資源變?yōu)榭山?jīng)營性資產(chǎn)，可以定價(jià)，可以交易。土地市場的建立使城市政府獲得了通過土地經(jīng)營合法獲得巨額利益，再將其投入到城市建設(shè)中去的機(jī)會(huì)。可見，從土地市場建立的時(shí)候起，中國城市以土地經(jīng)營為核心內(nèi)容的城市經(jīng)營就已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地開始了。

第四，分稅制改革為城市經(jīng)營提供了基本的財(cái)力資源。1994年中國的財(cái)政體制改革，建立了分稅制。分稅制明確了中央政府和地方政府（包括城市政府）的財(cái)政權(quán)力范圍，賦予了地方政府可以擁有相對獨(dú)立自控的財(cái)權(quán)?？梢哉f，分稅制使城市政府獲得了城市經(jīng)營的第一桶金。為了以財(cái)生財(cái)，城市政府不遺余力地調(diào)動(dòng)一切因素，改善投資環(huán)境，吸引投資商。

二、“城市經(jīng)營”概念的提出

“城市經(jīng)營”這一概念具有鮮明的中國特色，國外沒有這個(gè)概念，國內(nèi)也是近幾年才出現(xiàn)的。較早提出這個(gè)概念并形成一套理論用于實(shí)踐的專家叫王志綱。在城市項(xiàng)目的策劃中，他意識(shí)到，中國城市的下一步發(fā)展單靠政府或房地產(chǎn)開發(fā)商做大盤都是不夠的。

政府的過于強(qiáng)勢容易造成很多后遺癥。比如當(dāng)時(shí)，包括現(xiàn)在也是，很多城市規(guī)劃，都是市長一步到位走到前臺(tái)來當(dāng)總設(shè)計(jì)師，往往會(huì)干出些屁股決定腦袋的事情；或是請?jiān)O(shè)計(jì)大師來在空間布局上做文章，后進(jìn)的學(xué)習(xí)先進(jìn)，也多是去看看那個(gè)城市的廣場公園之類表象的東西，回來就依葫蘆畫瓢，似乎這樣就可以進(jìn)步了，于是乎很多城市出現(xiàn)了同一幅畫面--大草坪，大花園，大廣場，大高樓，房地產(chǎn)市場不買賬，最后只是成了擺設(shè)。

同樣，房地產(chǎn)的大盤開發(fā)中，政府的缺位也會(huì)給城市發(fā)展帶來很多后遺癥。當(dāng)年，王志綱在《大盤時(shí)代》中首次提出了“城市經(jīng)營”這一概念和理念，并引起了強(qiáng)烈而廣泛的反響。緊接著，城市經(jīng)營作為一種新的理念在第三屆CIHAF（中國住交會(huì)）正式提出。2002年11月17日，國土資源部在深圳舉辦了中國首屆城市經(jīng)營論壇，來自全國各地的500多位城市市長和國土系統(tǒng)的政府官員出席了會(huì)議，就“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”這一嶄新的話題進(jìn)行了深入而廣泛的探討。

三、城市經(jīng)營的主要內(nèi)容

一個(gè)城市由三個(gè)層面組成，一個(gè)是城市的建筑形態(tài)，即城市的硬件、基礎(chǔ)設(shè)施，這是大家都看得到的。其二是經(jīng)濟(jì)形態(tài)，這是我們所有的市長和書記最看重的；第三，城市的文化形態(tài)。

城市經(jīng)營包含的三大內(nèi)容應(yīng)該包括：城市土地、城市資源，以及城市形象和品牌。

城市土地是城市經(jīng)營中最為寶貴且有限的資源。通過土地出讓獲取收益，可以說是大多數(shù)城市的城市經(jīng)營的最主要內(nèi)容，因?yàn)檫@對政府而言是一條最為便捷和大宗的收益渠道。在很多地方，來自土地出讓的收入規(guī)模甚至可以與稅收收入相匹敵。同時(shí)，作為城市空間和城市功能的載體，城市化過程中以房地產(chǎn)為依托的土地經(jīng)營狀況又直接關(guān)系到城市、區(qū)域乃至整個(gè)國家未來的發(fā)展。

一個(gè)國家或城市的房地產(chǎn)發(fā)展基本與其對應(yīng)的人均GDP保持同步發(fā)展。根據(jù)聯(lián)合國的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)人均GDP達(dá)到800美元～1000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入起步階段；人均GDP在1300美元～8000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入快速上升階段；人均GDP在8000美元～13000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)階段；人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入萎縮階段。目前中國的人均GDP也就是1000美元，要想達(dá)到8000美元，至少還需30年的時(shí)間，這30年，將是中國的城市化速度最快，波及面最廣的時(shí)間。有人把這種態(tài)勢比喻為Soon City（即刻城市）。

另一方面，房地產(chǎn)市場與城市化水平息息相關(guān)。城市化水平越高，房地產(chǎn)市場相對越發(fā)達(dá)，競爭也越激烈。

四、城市運(yùn)營商：城市經(jīng)營時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變

在城市經(jīng)營時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該由原來的單純建筑房屋的“建筑商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘羞\(yùn)營商”。城市運(yùn)營商，顧名思義，是指運(yùn)營城市或區(qū)域地產(chǎn)的發(fā)展商。它們所從事的經(jīng)營活動(dòng)已經(jīng)從常規(guī)地產(chǎn)向城市地產(chǎn)層面延伸，從大盤開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟(jì)延伸，對所在的區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃與布局，整合各種房地產(chǎn)商來投資、經(jīng)營，用全新的模式去打造一個(gè)新的區(qū)域和城市。要做一個(gè)好的城市運(yùn)營商，必須具備以下幾個(gè)方面的條件或能力。

第一，良好的信用和項(xiàng)目融資能力。城區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目往往是面向一個(gè)面積比較大的地塊，為了保證項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)，其涉及的資金情況將會(huì)是一筆非常大的數(shù)目，即使是目前流行的統(tǒng)一規(guī)劃、多元開發(fā)模式，也仍然要有巨大的前期規(guī)劃和調(diào)研策劃資金，如果沒有良好的銀行信用和項(xiàng)目融資能力的話，很難支撐起這么大項(xiàng)目的運(yùn)營和管理。2003年6月，央行“121號(hào)文件”出臺(tái)，幾乎所有的房地產(chǎn)商都深刻體會(huì)到資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型行業(yè)，解決好融資問題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。

第二，豐富的土地資源和雄厚的資源整合能力。如果沒有豐富的土地資源，不可能形成一個(gè)城區(qū)，因此城市運(yùn)營對開發(fā)商還有一個(gè)前提能力要求，就是土地審批能力。另外，要有雄厚的資源整合能力，包括兩個(gè)方面，一是企業(yè)內(nèi)部及外部資源整合能力，比如在調(diào)研中涉及的全面數(shù)據(jù)收集、專家學(xué)者的規(guī)劃建議、產(chǎn)業(yè)要素梳理過程中的產(chǎn)業(yè)資源整合吸收能力；二是土地資源整合能力，在對現(xiàn)有生地進(jìn)行深入分析勘察的前提下，對土地中的相關(guān)資源，如生態(tài)、礦產(chǎn)等資源進(jìn)行有效整合，以挖掘出土地本身的寶藏，發(fā)揮其最大化價(jià)值。

第三，超強(qiáng)的市場運(yùn)作能力。城市運(yùn)營的要求是兩方面的，一是政府主導(dǎo)，二是市場運(yùn)作，由于城市運(yùn)營中純粹政府主導(dǎo)有很多劣勢，比如規(guī)劃不全面，重視短期利益，領(lǐng)導(dǎo)班子的替換帶來的規(guī)劃延續(xù)性難以保障，甚至是政績工程等，另外，由于操作方式的原因，使得回報(bào)甚微，從而產(chǎn)生資金斷鏈問題。這就把市場化提上了日程，只有在市場化運(yùn)作下，才能保證開發(fā)的延續(xù)性，同時(shí)投資主體多元化才能更有效地保證資金到位。

第四，政府公關(guān)能力。只有與政府關(guān)系密切，與市長有效溝通，支持政府、彌補(bǔ)政府不足，才能夠吃透城市未來規(guī)劃和發(fā)展方向，并有效地把指導(dǎo)性思想貫徹到項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)和運(yùn)營管理中去，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行操作和推進(jìn)，從而保證城區(qū)開發(fā)既符合政府宏觀調(diào)控，又能保證市場效應(yīng)。

第五，全局把控，占據(jù)上游，號(hào)召整合其它二級開發(fā)商的能力。城市運(yùn)營商面向城區(qū)開發(fā)和社會(huì)環(huán)境營造，因此其開發(fā)必須全局把控，以開闊的眼界，宏大的氣勢，把控城市規(guī)劃發(fā)展，并能占據(jù)市場上游，號(hào)召和引入二級開發(fā)商多元開發(fā)，并且對其特長和資源進(jìn)行整合，從而共同促進(jìn)城區(qū)品質(zhì)。

第六，企業(yè)信息化能力。

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