淺談我國房地產(chǎn)金融政策

[摘要] 房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，與金融政策變化關(guān)系密切。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對金融政策的敏感度不斷提高，金融政策已成為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)周期 房地產(chǎn)金融政策 實效

一、房地產(chǎn)金融政策變化的趨勢

近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產(chǎn)金融政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)明顯的行業(yè)特征，以及其與國民經(jīng)濟發(fā)展的密切相關(guān)，它的快速發(fā)展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規(guī)模過大，并進(jìn)一步導(dǎo)致了今年整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展局部過熱。隨著我國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對于房地產(chǎn)市場走向的關(guān)注日益提高。并在貨幣政策上進(jìn)行引導(dǎo)，運用金融政策和宏觀經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性希望能使房地產(chǎn)市場回到健康的發(fā)展道路上來。在對住房需求進(jìn)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，貨幣政策趨向于對真實的住房需求給予保護(hù)和支持，而對投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場價格的惡意猛漲。對于房地產(chǎn)市場處于起步和發(fā)展階段的地區(qū)運用政策依然給與大力的支持，而對因炒作過熱導(dǎo)致價格飚升的地區(qū)給予政策性的限制。

1.房地產(chǎn)政策正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場的金融政策作為宏觀調(diào)控的重要組成部分，其走向與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，因此隨著宏觀經(jīng)濟形勢的變化、房地產(chǎn)市場的成熟度和金融機構(gòu)風(fēng)險意識的增強，金融政策對于房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠性支持，正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)。貨幣政策強調(diào)的是協(xié)調(diào)總需求和總供給。對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控，既是總體調(diào)控政策的重要組成部分，又因為其影響面大、滲透力強成為調(diào)控的重要關(guān)注對象。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化

對比20世紀(jì)90年代以來國家運用的房地產(chǎn)金融政策，可以看出，對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化。

(1)金融政策的制定和實施走向預(yù)防性

1993年，由于當(dāng)時全國房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，機制不健全，部分房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了泡沫之后才進(jìn)行調(diào)控的，是“事后調(diào)控”；而從2003年開始的本次調(diào)控政策的制定和實施更大程度上是“預(yù)防”，具有很大程度的超前性，央行從分析銀行的違規(guī)、房地產(chǎn)貸款造成的風(fēng)險出發(fā)，及時提出防范房地產(chǎn)過熱甚至產(chǎn)生“泡沫”的措施，以保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展，這一系列的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上升。

(2)金融政策調(diào)控方式的間接化

20世紀(jì)90年代以后國家在制定房地產(chǎn)金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調(diào)控和間接調(diào)控相結(jié)合的形式。央行在直接限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件的同時，還通過利率政策來調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。

(3)金融政策工具的多樣化

隨著經(jīng)濟市場化改革，經(jīng)濟金融領(lǐng)域發(fā)生了巨大的變化，我國房地產(chǎn)金融政策工具有以直接調(diào)控向以間接調(diào)控為主轉(zhuǎn)化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規(guī)模、再貸款、利率、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)等，房地產(chǎn)金融政策工具也呈現(xiàn)多樣化。央行在運用一般性政策工具的基礎(chǔ)上，開始靈活運用數(shù)量型工具和價格型工具，綜合運用利率、準(zhǔn)備金率、首付比例的調(diào)整、窗口指導(dǎo)等多種政策，以及加大對商業(yè)銀行的風(fēng)險監(jiān)管力度，從房地產(chǎn)需求和供給兩個層面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，手段相對溫和，政策的導(dǎo)性更加明晰，直接調(diào)控工具的使用逐步減少，間接調(diào)控工具的使用逐步加強。

(4)金融政策作用對象的多元化

隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產(chǎn)需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，國家在1998年擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略中，指出把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，調(diào)控的重點就是啟動居民住房消費，金融政策對于房地產(chǎn)業(yè)的支持在這一階段開始轉(zhuǎn)向，由以前的主要支持供給轉(zhuǎn)為同時關(guān)注消費需求和供給。2003年開始的調(diào)控不僅針對投資者，同時通過信貸政策來影響消費者。

二、影響房地產(chǎn)金融政策實效的因素

1.房地產(chǎn)金融政策自身的問題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性

在市場經(jīng)濟條件下，政府的職責(zé)在于建立“游戲規(guī)則”，而不是隨意更改規(guī)則，政府應(yīng)當(dāng)保持政策的一致性和連續(xù)性。而我國監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在爭議，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管進(jìn)入了加強監(jiān)管、適度調(diào)控的階段。2003年121號文件一出臺就遭到房地產(chǎn)商的強烈抗議。2004年8月國務(wù)院18號文件對121號文件進(jìn)行糾偏，認(rèn)定房地產(chǎn)市場是健康的，并積極鼓勵對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對房地產(chǎn)市場形成太多影響，致使后來的房價一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準(zhǔn)備金、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例等一系列措施。

(2)房地產(chǎn)金融政策缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具

由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具，制度設(shè)計仍不夠完善，某些調(diào)控手段影響面過大而力度略顯不足，對整個宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對其影響不大；反而是那些普遍經(jīng)濟能力有限，對住房抵押貸款依賴性強的購房者受到了較大的影響。

(3)忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

央行不僅在多次出臺貸款利率浮動政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場流動性、引導(dǎo)金融機構(gòu)的貸款行為，而且通過“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機構(gòu)有選擇性的貸款支持。應(yīng)該看到，全國相當(dāng)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個時候把它們拉進(jìn)來一起調(diào)控，提高房地產(chǎn)開發(fā)和購置的門檻，增加開發(fā)和消費的成本，這對于房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展是非常不利的。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進(jìn)其發(fā)展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融政策之外的影響因素

(1)政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向

我國房地產(chǎn)金融政策出臺后，或多或少都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。

(2)銀行對房地產(chǎn)金融的“過度支持”

到目前為止，理論界對房地產(chǎn)發(fā)展中金融“過度支持”的觀點基本上取得共識，但對導(dǎo)致金融“過度支持”原因的認(rèn)識則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅(qū)動。這里所說的體制是指金融體制，其中重點是證券市場(尤其是股票市場)和銀行部門。

(3)公眾對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的特殊性，房地產(chǎn)金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大，其原因如下：一是房地產(chǎn)投資者或購買者對未來期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾日益突出，以致房地產(chǎn)價格具有與物價水平同步上漲的特性，亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾行為。

三、完善我國房地產(chǎn)金融政策的建議

1.堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。作為一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對建材裝潢業(yè)的拉動作用，對建筑業(yè)和農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移作用，對改善投資環(huán)境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調(diào)控政策，目的是避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，讓其少走彎路，健康發(fā)展。長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢，但今后一段時期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

2.注重長效機制，保持政策的連貫性

由于政府政策在時間上不一致，就會造成政府政策目標(biāo)無法實現(xiàn)。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實現(xiàn)其目標(biāo)。這就要求：強化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無法或沒有動力區(qū)制定相機抉擇的經(jīng)濟政策;加強政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該綜合運用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行綜合治理;加大政策執(zhí)行力度。在新的房價調(diào)控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構(gòu)在執(zhí)行房價調(diào)控政策時互相掣肘，大大削弱了房價調(diào)控效果。因此，加大執(zhí)行力度是政策取得預(yù)期效果的必要條件。

3.選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實施的時機和力度

在當(dāng)前結(jié)構(gòu)性問題突出的情況下，運用金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時應(yīng)盡可能選擇直接調(diào)控的方式來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，避免“誤傷”。直接調(diào)控方式的運用視情況而定、力求針對性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。同時，我們應(yīng)謹(jǐn)慎地把握金融政策調(diào)控的時機，避免因時機選擇不對而降低政策調(diào)控的有效性，或者與其他調(diào)控政策相互抵消。房地產(chǎn)調(diào)控的手段為，政府通過可控的貨幣、土地資源，采取金融、法律法規(guī)和行政手段影響房地產(chǎn)周期波動；調(diào)控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)其周期波動。

4.注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

房地產(chǎn)市場的區(qū)域性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場也必然是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導(dǎo)供需各方，形成正確預(yù)期，逐步調(diào)整其不理性行為上。

對目前房地產(chǎn)市場中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房價過高問題，可以鼓勵擴大中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項目的用地供給，增加高檔項目開發(fā)、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應(yīng)著眼于發(fā)揮市場機制作用，政策應(yīng)通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預(yù)。

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