個(gè)人集資建房的經(jīng)濟(jì)學(xué)之辨

[摘要] 文章分別從個(gè)人集資建房與社會(huì)分工的關(guān)系、個(gè)人集資建房的市場(chǎng)行為的定性、個(gè)人集資建房與社會(huì)資源配置、個(gè)人集資建房與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控等角度，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對(duì)各方的懷疑與指責(zé)進(jìn)行辨析，從而為個(gè)人集資建房尋求理論根據(jù)。

[關(guān)鍵詞] 個(gè)人集資建房 合作建房 合作消費(fèi) 帕累托最優(yōu)

一、“個(gè)人集資建房違背社會(huì)分工原則，是社會(huì)發(fā)展的反動(dòng)力”之辨

指責(zé)者認(rèn)為，個(gè)人集資建房是違背專(zhuān)業(yè)化分工的倒退之舉。然而，如果真正深入了解個(gè)人集資建房的具體操作過(guò)程，就會(huì)得出相反的結(jié)論。

所謂個(gè)人集資建房也叫做“個(gè)人建房合作社”、“ 住房合作社”等， 是指房屋的購(gòu)買(mǎi)者不依靠開(kāi)發(fā)商，自己組織起來(lái)集資建房，不但自行或委托購(gòu)買(mǎi)地皮、成立管理機(jī)構(gòu)， 而且聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院、建筑公司、監(jiān)理公司、財(cái)務(wù)審計(jì)單位等工作，完全自行承擔(dān)，以此降低房屋的成本。主要解決自身住房問(wèn)題的一種互助性、非盈利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。個(gè)人集資建房的房屋由設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)、由建筑單位施工， 所有的過(guò)程仍是專(zhuān)業(yè)的操作， 并非業(yè)余。

可見(jiàn)，個(gè)人集資建房并沒(méi)有“反社會(huì)分工”。相反，依照個(gè)人集資建房的各種組織運(yùn)行模式的特點(diǎn)，它完全可以在市場(chǎng)化條件下運(yùn)行。以重慶“聯(lián)眾建房模式”為例。重慶“聯(lián)眾建房模式”是一種房地產(chǎn)公司為集資建房合伙人代理建設(shè)的一種建房模式。集資合伙人與房地產(chǎn)公司的關(guān)系是委托與代理的關(guān)系。重慶合作建房模式取得的土地是國(guó)家出讓地，不享受?chē)?guó)家給予劃撥土地、免交出讓金、配套費(fèi)的優(yōu)惠，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序應(yīng)該繳納的出讓金和稅費(fèi)等全部依法交納。不享有社會(huì)福利性補(bǔ)貼性質(zhì)形成的低價(jià)，完全按照市場(chǎng)化條件下建房。

換個(gè)角度看，即使在現(xiàn)階段個(gè)人集資建房違背了市場(chǎng)法則，這種模式也是無(wú)可厚非的。原因在于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有真正經(jīng)過(guò)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，在它的誕生之初就帶有行業(yè)壟斷的性質(zhì)。在這樣的市場(chǎng)中，在不違背國(guó)家法律的情況下，任何或許能打破壟斷的模式都應(yīng)該允許存在。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商只是是個(gè)整合機(jī)構(gòu)。如果這個(gè)整合機(jī)構(gòu)與其它整合方式相比不能達(dá)到效率最高，并不能給老百姓帶來(lái)真正的實(shí)惠，那么其存在的價(jià)值必然受到懷疑。個(gè)人集資建房正是對(duì)開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)。

二、“個(gè)人集資建房是‘合作投資房地產(chǎn)行為’”之辨

從概念上講，投資是指經(jīng)濟(jì)主體為獲取經(jīng)濟(jì)效益而墊付貨幣或其他的資源于某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其中包括直接投資與間接投資。直接投資中又分為固定資產(chǎn)投資與非固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資屬于固定資產(chǎn)投資， 從本質(zhì)上看， 是一種將資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)活動(dòng)， 以獲得最大限度利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為。

從特征上講，作為投資須具備的特點(diǎn)：(1) 投資是一種經(jīng)濟(jì)行為， 具有明顯的投機(jī)性與盈利性。(2) 投資作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)， 必須有資金的流動(dòng)。投資必須經(jīng)歷一系列運(yùn)動(dòng)過(guò)程才能實(shí)現(xiàn)增值。個(gè)人集資建房運(yùn)作模式中， 建成的房屋的用途是很明確的， 就是解決集資建房會(huì)員住房困難的問(wèn)題， 用于自住， 而不是出售或出租， 并沒(méi)有將房地產(chǎn)的商品形態(tài)進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為貨幣形態(tài)。因此， 個(gè)人集資建房不具有房地產(chǎn)投資的特征。

實(shí)際上，個(gè)人集資建房是一種合作消費(fèi)行為。其目的是迎合某一消費(fèi)群體的特定心理， 更好地滿足其消費(fèi)需求。

個(gè)人集資建房作為合作消費(fèi)須滿足的特性：(1)有自發(fā)形成的群體， 此時(shí)的合作消費(fèi)為初級(jí)形式。(2)是有組織的群體活動(dòng)， 但組織者不以盈利為主要目的， 此時(shí)的合作消費(fèi)進(jìn)入發(fā)展階段。(3)是有組織、有目的的商業(yè)活動(dòng)。此時(shí)的合作消費(fèi)為高級(jí)形式。在這一階段， 聯(lián)系供求關(guān)系、識(shí)別服務(wù)對(duì)象的最簡(jiǎn)單的特征是采取社員(或會(huì)員)登記、交納一定費(fèi)用辦理社員證或會(huì)員卡， 向會(huì)員提供優(yōu)于普通消費(fèi)市場(chǎng)的低價(jià)商品和服務(wù)。(4)合作消費(fèi)行為僅僅以貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)化為商品形態(tài)，而并不存在現(xiàn)金流， 也不存在增值。

通過(guò)對(duì)個(gè)人集資建房運(yùn)作模式的研究， 不難發(fā)現(xiàn)， 個(gè)人集資建房符合合作消費(fèi)組織形式的特征。它是有組織、有目的的商業(yè)活動(dòng)， 但是組織者不以盈利為主要目的， 其組織形式符合合作消費(fèi)的發(fā)展階段。

三、“個(gè)人集資建房沒(méi)有達(dá)到經(jīng)濟(jì)學(xué)中提到的‘帕累托最優(yōu)’”之辨

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“帕累托最優(yōu)”作為評(píng)價(jià)資源配置的基本標(biāo)準(zhǔn)，指的是在帕累托最優(yōu)這種狀態(tài)下，不可能通過(guò)資源的重新配置，在其他人效用水平至少不下降的情況下，使任何人的效用水平有所提高。基于這個(gè)定義，有人提出了個(gè)人集資建房不符合，甚至破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“帕累托最優(yōu)”，并且指出個(gè)人集資建房雖然能夠滿足一部分購(gòu)房者的住房需求，但是它卻損害了商品房購(gòu)買(mǎi)者的利益，甚至損害了房地產(chǎn)商的利益。

單就“帕累托最優(yōu)”的定義來(lái)說(shuō)，此觀點(diǎn)似乎是對(duì)的，然而，此觀點(diǎn)忽視了“帕累托最優(yōu)”實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)條件。帕累托最優(yōu)的一個(gè)強(qiáng)假定前提是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的存在，但是在現(xiàn)實(shí)生活中的壟斷因素與日俱增。如果廠商或生產(chǎn)要素供給者具有一定的市場(chǎng)勢(shì)力，就會(huì)產(chǎn)生帕累托無(wú)效率，現(xiàn)階段的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正符合這種情況（參照下圖）。因此，在帕累托無(wú)效率的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)談及“帕累托最優(yōu)”是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷所帶有的非市場(chǎng)性因素，文中做了三點(diǎn)創(chuàng)新：（1）在一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)的壟斷價(jià)格既定（不再分析壟斷價(jià)格的形成過(guò)程），并且始終高于完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的均衡價(jià)格。（2）在同一圖形內(nèi)比較完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與壟斷市場(chǎng)的福利狀況。（3）分別運(yùn)用“消費(fèi)者剩余”、“生產(chǎn)者剩余”概念來(lái)表示購(gòu)房者與房地產(chǎn)商的福利水平。

在完全競(jìng)爭(zhēng)的理想狀態(tài)下，當(dāng)市場(chǎng)達(dá)到供需平衡時(shí)，均衡點(diǎn)為E點(diǎn)，均衡量為Q0，均衡價(jià)格為P0，消費(fèi)者剩余為ABE，生產(chǎn)者剩余為GBE，居民和生產(chǎn)商都能得到各自應(yīng)得的福利。

在壟斷市場(chǎng)中，市場(chǎng)的壟斷價(jià)格達(dá)到了P1。消費(fèi)者需求減少為OF，而商品房供給增加到OG，供求失衡。一方面消費(fèi)者剩余縮減到AHC，另一方面使生產(chǎn)者剩余增加到GHD。消費(fèi)者剩余明顯減少，而生產(chǎn)者剩余明顯增加。顯然，生產(chǎn)者剩余增加的部分是對(duì)消費(fèi)者剩余的占有，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不滿足“帕累托最優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。

從圖中可看出：即使個(gè)人集資建房在現(xiàn)階段不能使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到“帕累托最優(yōu)”，但它至少起到了“帕累托改進(jìn)”的作用。個(gè)人集資建房的成本與價(jià)格低于商品房毋庸置疑，它的出現(xiàn)必然會(huì)拉低市場(chǎng)房?jī)r(jià)，如圖中價(jià)格從P1降到P2。相應(yīng)地，生產(chǎn)者剩余從GHD下降到GH’D’，消費(fèi)者剩余從AHC上升到AH’C’，購(gòu)房者的福利增加了，生產(chǎn)商損失了一部分并不屬于他的福利。這一過(guò)程恰好符合了“帕累托改進(jìn)”原則。

四、“個(gè)人集資建房對(duì)調(diào)控房市收效甚微”之辨

懷疑者認(rèn)為，個(gè)人集資建房很難在房市與開(kāi)發(fā)商之間展開(kāi)實(shí)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)，并不能有效消除壟斷……國(guó)家現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)政策或者經(jīng)濟(jì)政策正朝著調(diào)低房?jī)r(jià)的方向進(jìn)行，取得了初步的效果……不需要個(gè)人集資建房。

此觀點(diǎn)的言下之意是國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中居于主導(dǎo)地位。而實(shí)際上，在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸的過(guò)程中，宏觀經(jīng)濟(jì)政策只能起到治標(biāo)的作用，這是由宏觀經(jīng)濟(jì)政策的性質(zhì)所決定的。相對(duì)于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)政策與公共政策，宏觀經(jīng)濟(jì)政策在施行中管的時(shí)間最短；受到更多經(jīng)濟(jì)因素的制約；對(duì)特定市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)性相對(duì)較弱；并且是間接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)政策達(dá)到的調(diào)控效果只是短期甚至是無(wú)效的，從長(zhǎng)期看它不及產(chǎn)業(yè)政策與公共政策。

目前，我國(guó)銀行存款準(zhǔn)備金率已達(dá)14.5％，超過(guò)了1993年時(shí)的最高水平，但利率水平還與1993年時(shí)相差很多。如果繼續(xù)加息，很多行業(yè)都會(huì)出問(wèn)題?！叭绻蕽q到了7％或8％，很難說(shuō)是房地產(chǎn)先垮還是別的企業(yè)先垮”（任志強(qiáng)）。所以，目前的金融政策不一定意味著房地產(chǎn)的拐點(diǎn)?！胺康禺a(chǎn)的短期宏觀現(xiàn)象與結(jié)構(gòu)性問(wèn)題要分開(kāi)看”。中國(guó)現(xiàn)在很多調(diào)控是針對(duì)短期過(guò)熱現(xiàn)象。在地價(jià)很高的情況下，調(diào)控力度這么大，需要警惕房?jī)r(jià)出現(xiàn)“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康發(fā)展之路，就要從“本”上醫(yī)治。換句話說(shuō)，就是要打破目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷格局，允許像個(gè)人集資建房等其它形式的建房模式進(jìn)入市場(chǎng)，展開(kāi)多元化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，借市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，我們國(guó)家現(xiàn)在提出個(gè)人合作建房，是市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)和需求已經(jīng)要求我們要嘗試新的模式來(lái)滿足現(xiàn)實(shí)的需要，理應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)決定它的生存方式和發(fā)展?jié)撃?。?jù)專(zhuān)家介紹，如果個(gè)人合作建房在我國(guó)得到政府的大力支持，一旦達(dá)到30%以上的市場(chǎng)份額，將足以影響房市壟斷行為和房?jī)r(jià)走勢(shì)。

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