試析中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因及抑制房?jī)r(jià)過高的措施

[摘要] 鑒于近兩年中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨利性特質(zhì)，，揭示引發(fā)高房?jī)r(jià)的原因，并針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題提出合理建議。

[關(guān)鍵詞] 消費(fèi)者剩余 生產(chǎn)者剩余

一、引言

近年全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)高位上漲，試問，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，真是像樓價(jià)一樣，蒸蒸日上嗎？顯然不是。據(jù)悉現(xiàn)今中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)空房閑置率也同房?jī)r(jià)一樣居高不下。這種矛盾正是房地產(chǎn)商大量制造房地產(chǎn)泡沫，謀取暴利所導(dǎo)致的。本文結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨利性理論，通過分析經(jīng)濟(jì)學(xué)中消費(fèi)者剩余，生產(chǎn)者剩余，及兩者間剩余轉(zhuǎn)移來進(jìn)一步說明上述問題。

二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨利性

正如馬克思政對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的論述，“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不同于自然經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一種經(jīng)濟(jì)體制模式，是以利益最大化為驅(qū)動(dòng)力，通過供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)機(jī)制配置社會(huì)資源和引導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)體制模式。它本質(zhì)是一種求利性經(jīng)濟(jì)，追求利益最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在動(dòng)力機(jī)制”，那么就不難理解當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體房地產(chǎn)開發(fā)商更是要費(fèi)勁心機(jī)去謀求利益的最大化。

1.消費(fèi)者剩余， 即消費(fèi)者個(gè)人對(duì)某一商品所愿支付的價(jià)格超出其實(shí)際支付價(jià)格的部分。下面就房地產(chǎn)市場(chǎng)為例具體說明，如圖1所示，階梯行的曲線DD是房產(chǎn)市場(chǎng)中，房子這種商品的需求曲線。它反映了每一銷量水平上，消費(fèi)者對(duì)于額外一單位的該商品所愿意支付的價(jià)格。對(duì)于第一單位消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格為P1，但是當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格為P’時(shí)，他們僅需支付P’。因此（P1-P’）如圖中標(biāo)有A的長(zhǎng)方形陰影區(qū)域，代表了這第一個(gè)單位的消費(fèi)者剩余。依此類推，整個(gè)A，B，C，D陰影區(qū)域代表了對(duì)應(yīng)于市場(chǎng)價(jià)格為P’，時(shí)的總的消費(fèi)者剩余。參照本圖，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)中消費(fèi)者心理期望，消費(fèi)者剩余或額外的收益越大越好，從而達(dá)到如圖所示，社會(huì)總消費(fèi)者剩余最大化，即圖中陰影區(qū)域最大時(shí)。

圖1 消費(fèi)者剩余

2.生產(chǎn)者剩余，生產(chǎn)者剩余等于價(jià)格超過邊際生產(chǎn)成本的那部分價(jià)值的總和。結(jié)合下面圖2所示，分析作為房地商的生產(chǎn)者們對(duì)其額外的利益同樣也是期望最大化。從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商總量最大化。圖中邊際成本曲線呈階梯形。價(jià)格為P’。如果房產(chǎn)開發(fā)商以MC1邊際成本生產(chǎn)一個(gè)單位的產(chǎn)品并以P’的價(jià)格出售，它就有一個(gè)相等于區(qū)域(P’-MC1)的剩余，以此類推，各房地產(chǎn)商在追求額外利益最大化時(shí)，導(dǎo)致房地產(chǎn)商整體生產(chǎn)剩余最大化，如上圖全體生產(chǎn)者（此僅指房產(chǎn)開發(fā)商）A，B，C，D陰影區(qū)域最大。

圖2 生產(chǎn)著剩余

3.消費(fèi)者剩余向生產(chǎn)者剩余轉(zhuǎn)移——部分利益從消費(fèi)者集團(tuán)轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)者集團(tuán)，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于被房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府壟斷階段，壟斷造成社會(huì)損失。如圖3所示，與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)量和價(jià)格相比較，受限制銷量和提高了的價(jià)格致使社會(huì)福利凈損失。開發(fā)商將銷量限制在Qm處，并將樓價(jià)提高至Pm?？偸Ｓ嗟淖兓扔谛枨笄€DD和邊際成本曲線MC之間的減少部分。參照?qǐng)D3所示，我們損失了兩個(gè)三角形，A+B陰影區(qū)域，A為指買房者剩余損失，區(qū)域B為房地產(chǎn)開發(fā)商剩余損失，但要說明此生產(chǎn)者損失僅是一部分小開發(fā)商（即不占市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的小公司）損失，而掌控房地產(chǎn)市場(chǎng)的大企業(yè)集團(tuán)則通過限制銷量，虛假“鼓吹牛市”等手段，一味上揚(yáng)樓價(jià)，最終把生產(chǎn)者剩余部分轉(zhuǎn)移到該利益集團(tuán)手里.從而獲取超額利潤(rùn)，同時(shí)導(dǎo)致社會(huì)福利的凈損失。而另一利益轉(zhuǎn)移過程可參照?qǐng)D3，消費(fèi)者還有一部分損失作為增加了的利潤(rùn)為壟斷者所得到。同社會(huì)損失A+B相反，后一部分損失是一種利益的轉(zhuǎn)移。而這部分即（Pm-Pc）Qm，于是房地產(chǎn)寡頭們便可以獲得這部分超額壟斷利潤(rùn)如圖陰影區(qū)域C部分。

圖3 利益轉(zhuǎn)移

三、抑制房?jī)r(jià)不健康漲浮建議

針對(duì)上述市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身存在的弊病及人為導(dǎo)致的房?jī)r(jià)不正常漲浮問題，本文提出了兩點(diǎn)建議。

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。首先，就要求政府對(duì)土地這一“公有制”資源的使用，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的招標(biāo)發(fā)包的過程做到公開透明。其次，對(duì)建筑開發(fā)商施工全過程進(jìn)行有效監(jiān)管，對(duì)違規(guī)、違法的企業(yè)及開發(fā)商給予嚴(yán)厲處罰。最后，定期將開發(fā)企業(yè)施工全過程情況向社會(huì)反饋，再由政府牽頭組織相關(guān)專業(yè)部門，并吸納社會(huì)熱心群眾對(duì)該開發(fā)企業(yè)及開發(fā)商本人評(píng)判打分，建立相應(yīng)檔案，以作為政府再次進(jìn)行土地開發(fā)招標(biāo)時(shí)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。

2.建立個(gè)人集資建房俱樂部。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，地方政府也應(yīng)積極鼓勵(lì)，逐步引導(dǎo)個(gè)人集資建房順利進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過其合理又遠(yuǎn)低于壟斷價(jià)格的房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)商打出的高房?jī)r(jià)，打破原有房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷，刺激競(jìng)爭(zhēng)，從而建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

四、總結(jié)

本文分析了中國(guó)近年房?jī)r(jià)居高不下的重要原因，即市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的趨利性，房地產(chǎn)商對(duì)高額暴利的追求，進(jìn)而提出抑制房?jī)r(jià)過高的兩點(diǎn)必要措施，以期早日形成中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

參考文獻(xiàn):

[1]陳恕祥編著:《馬克思政治主義經(jīng)濟(jì)原理》.北京高等教育出版社，1999

[2]謝經(jīng)榮編著:《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002