二級城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析

[摘要] 通過四川、云南部分二級中等城市市場調(diào)查分析，中小戶型住房受到廣大購房者的歡迎；并且由于政策導(dǎo)向，中小戶型住房將會成為住房市場的一個發(fā)展主導(dǎo)方向，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)先重點打造中小戶型，大力開發(fā)中小戶型住房，滿足消費者的購房需求，同時政府監(jiān)管部門應(yīng)該充分運用有效手段加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，確保中小戶型住房開發(fā)供應(yīng)比例，進而推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 二級中等城市 商品住房 中小戶型 需求 市場監(jiān)管

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的大力推進，商品住宅市場具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ康禺a(chǎn)作為不動產(chǎn)，它具有交易程序復(fù)雜、手續(xù)繁多，且資金量大，不易變現(xiàn)等特點。影響住宅房地產(chǎn)市場供需矛盾客觀因素主要有：區(qū)位地段、品種結(jié)構(gòu)、銷售價格，以及戶型結(jié)構(gòu)。本文通過四川和云南部分二級中等城市的房地產(chǎn)市場調(diào)查，著重分析住宅戶型結(jié)構(gòu)對商品住宅市場供銷的影響情況，以資相關(guān)部門決策參考。

一、商品住宅戶型結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

在中國西部的二級中等城市，不少涉足房地產(chǎn)行業(yè)者并不具備相應(yīng)的從業(yè)經(jīng)驗或?qū)嵙?，他們中的絕大多數(shù)持有“短期的淘金”思想，往往是臨時拼籌組合而成并掛靠房地產(chǎn)公司運作，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，市場行情看漲就開發(fā)，市場不景氣就撤資走人。所以，他們對前期的房地產(chǎn)項目可行性研究并不重視，往往憑經(jīng)驗或拍腦袋決策。結(jié)果市場開發(fā)的住宅樓盤幾乎是“千人一面”，缺乏自己的特色與品牌。

另外，單從建筑專業(yè)技術(shù)角度看，同類型高度房屋小戶型比大戶型單位面積墻體數(shù)量多，單位面積建造成本要高一些，而其銷售造價一般持平。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取預(yù)期的短期高額利潤，爭先開發(fā)高檔大面積、大戶型住宅。結(jié)果造成戶均面積120m2三室兩廳、150m2以上的四室兩廳等住宅供大于求，而40m2～90m2的一室一廳、兩室一廳及兩室兩廳等中小戶型市場供應(yīng)量卻嚴(yán)重不足，未能真正滿足消費者的購房需求。

二、商品住宅戶型結(jié)構(gòu)需求調(diào)查分析

通過走訪、座談等多種手段，對內(nèi)江市、曲靖市、昭通市、自貢市、宜賓市及瀘州市等二級中等城市近二十家房地產(chǎn)企業(yè)商品房住宅近三年（2005年～2007年）實際住宅商品房戶型開發(fā)比例情況進行實際問卷調(diào)查，同時，在當(dāng)?shù)爻鞘羞€對市民進行了住宅商品房戶型需求比例情況隨機抽樣問卷調(diào)查并結(jié)合網(wǎng)上問卷調(diào)查，數(shù)據(jù)處理后情況見附表。

二級城市住宅商品房戶型供需比例表

在對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查過程中，近半數(shù)企業(yè)住宅商品房戶型開發(fā)重點定位90m2～150m2，即三室一廳或三室兩廳的大戶型住宅。其中，內(nèi)江市有一個房地產(chǎn)企業(yè)2005年開發(fā)的一個高層超大戶型住宅樓盤最小戶型246m2，最大為580余m2，結(jié)果竣工后近2年僅僅銷售幾套，銷售率不到20%，不僅造成大量資金積壓，企業(yè)周轉(zhuǎn)困難；而且易造成攀比奢侈的社會陋習(xí)，不利于“節(jié)約型”和諧社會構(gòu)建。由于不堪重負(fù)，該樓盤現(xiàn)在不得不“瘦身”改造，通過小戶型方案進行促銷。在對意向購房者調(diào)查過程中，50%以上為夫妻或三口之家，家庭年收入以3萬～5萬居多，買房目的主要是自己居住，購買地段城中心或城郊均可。所以，90m2以下的中小戶型成為這部分人群購房首選的主打戶型就不足為奇了。

從表中不難看出，四川省的部分二級中等城市住宅商品房戶型供需狀況嚴(yán)重不均衡，90m2以下的中小戶型住宅市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，90m2以上的大戶型住宅市場卻供大于求，不僅影響人民群眾居住水平，而且造成大量資源閑置浪費。其主要原因是開發(fā)商與購房者之間的信息嚴(yán)重不對稱造成的，當(dāng)然也存在政府監(jiān)管不力的影響。

三、商品住宅戶型結(jié)構(gòu)開發(fā)建議

一般來說，房地產(chǎn)市場的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和政府部門。三者之間的行為導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)市場商品住宅戶型結(jié)構(gòu)突出的供需矛盾，是由三者的共同作用所產(chǎn)生的。下面分別從三者的各自角度對商品住宅戶型結(jié)構(gòu)合理開發(fā)提出建議。

1.政府部門

政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)比其他市場都要多得多。其干預(yù)的方式包括城市規(guī)劃、土地政策、利率政策和稅收政策等等。政府的干預(yù)也有正、負(fù)兩種效應(yīng)，如政府從短期經(jīng)濟目標(biāo)出發(fā)的干預(yù)就不可避免地導(dǎo)致失誤。因此，我們應(yīng)該努力提高政府干預(yù)的正效應(yīng)，降低干預(yù)的負(fù)效應(yīng)，盡量保持政策的延續(xù)性。

首先，政府的土地供應(yīng)政策方面。有效調(diào)劑地段供需矛盾和住宅總量供需矛盾，合理處理郊區(qū)土地為主的土地出讓與老城區(qū)土地出讓結(jié)構(gòu)比例，保證供應(yīng)總量適當(dāng)，優(yōu)先保證90m2以下中小戶型房地產(chǎn)開發(fā)用地，凸顯有效供應(yīng)效果。嚴(yán)格控制郊區(qū)土地出讓，就意味著可以增加老城區(qū)的土地供應(yīng)量。同時，可以采用土地基金、土地債券等新的融資方式，加強資本運作來解決土地收購儲備資金問題，制止土地交易投機行為。對于開發(fā)商囤積土地不開發(fā)的現(xiàn)象，應(yīng)制定相應(yīng)的措施，督促開發(fā)商及早開發(fā)，對閑置了一定期限的土地收回并重新出讓，增加土地供應(yīng)量。并對土地出讓價格進行控制，增加掛牌出讓的土地數(shù)量，防止招標(biāo)與拍賣出讓引起土地出讓價格過高，從地價上控制房價的上漲。

其次，注重科學(xué)合理的城市規(guī)劃，對于大多數(shù)二級城市宜考慮規(guī)劃雙或多核心城市。政府應(yīng)加大郊區(qū)綜合開發(fā)的力度，郊區(qū)住宅的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要超前建設(shè)。今后遠郊住宅的開發(fā)，首先要對開發(fā)區(qū)域予以次序上的選擇；其次對于適宜的發(fā)展區(qū)域，應(yīng)由政府推動開發(fā)商集中成片開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商和政府實現(xiàn)良性互動，做到整體規(guī)劃的高標(biāo)準(zhǔn)和市政配套先行，這樣才能促進郊區(qū)房產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。同時依靠完善城市的公共快速交通系統(tǒng)和私家車數(shù)量的增長，解決目前的交通狀況不佳的局面，創(chuàng)造適宜居住的郊區(qū)環(huán)境，使更多居民愿意住在郊區(qū)。隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，由單一城市中心變?yōu)槎喑鞘兄行?，人們對原有市中心的依賴程度逐漸下降，房價也會有所下降。

最后，堅決貫徹執(zhí)行2007年我國政府出臺的90m2以下的套型須占住宅建設(shè)總量70％以上的政策，在城市規(guī)劃、土地政策、建筑技術(shù)開發(fā)、利率政策和稅收政策等方面予以扶植，確保實際商品房開發(fā)中的中小戶型住宅比例達到70％，解決有效需求，降低同類房價，真正惠及中低收入者，滿足大多數(shù)購房者的消費意愿。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)商總是會盡量在政府的干預(yù)與消費者需求之間尋求較好的結(jié)合點，趨利避害，使自身的利益最大化。房地產(chǎn)商的商業(yè)行為導(dǎo)致了住宅總量的供需矛盾、品種結(jié)構(gòu)供需矛盾和價格供需矛盾。根據(jù)表一，中小戶型住宅需求比例超過60%；因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該積極挖掘商機，答好這份市場考卷。

第一，配合國家房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制，積極開發(fā)中小戶型住宅；不要逆市而行。作好中長期開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)與政府的“雙贏”，實現(xiàn)企業(yè)利益與社會效應(yīng)最佳結(jié)果。因為，現(xiàn)代企業(yè)管理理論表明利潤最大化并非是現(xiàn)代企業(yè)的唯一目標(biāo)。

第二，精心打造中小戶型住宅精品。因為住宅不僅滿足消費者的使用需求，而且還要滿足其精神需求。總的來講，就是要滿足“居住空間的舒適性、經(jīng)濟性、適用性和美觀性”。住宅內(nèi)居住生活想要獲得舒適的效果，必須使小同的功能空間既有好的相互關(guān)系，又有相對的獨立性，使它們各得其所。對于各種戶型，在功能上要力求做到“七大分區(qū)”，即：動靜分區(qū)、公私分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、主次分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)和衛(wèi)浴分區(qū)，滿足多方需要。在房屋的朝向上，保證各房間有一定的有效日照時間，采光良好，通風(fēng)順暢，做到“明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)”。另外，要注意保證各種功能空間適宜的尺度和私密性。居住空間的經(jīng)濟性，主要反映在節(jié)約自然資源。我國是一個人口大國，人均資源相對貧乏。因此在居住規(guī)劃設(shè)計中，一定要本著經(jīng)濟實用，節(jié)省建材及能源，充分利用各種自然資源，如風(fēng)能、太陽能、光照等，推行節(jié)能或綠色建筑設(shè)計。居住空間的適應(yīng)性要求，其一保證可持續(xù)發(fā)展其一；其二適應(yīng)市場的需求。住宅建設(shè)是與國計民生緊密相聯(lián)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著近年來的國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，新材料、新技術(shù)、高科技智能化和電腦技術(shù)的廣泛使用，家庭將小僅僅是生活空間，同時也將是工作場所，這就要求住宅內(nèi)部的服務(wù)空間相應(yīng)要隨著變化。同時伴隨住宅供需的市場化，為適應(yīng)不同的經(jīng)濟收入，不同類型、不同生活模式家庭的需要，在住宅開發(fā)時應(yīng)面向社會提供不同面積、不同類型的住宅。

第三，優(yōu)化中小戶型住宅戶型設(shè)計。設(shè)計是龍頭，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣決定房地產(chǎn)開發(fā)的成敗。下面簡要分析中小戶型住宅戶型設(shè)計要點。堅持“以人為本”的原則，注重細(xì)部設(shè)計。（1）功能分區(qū)合理，室內(nèi)交通便捷；（2）空間尺度適宜，居住環(huán)境舒適；（3）廚、衛(wèi)關(guān)系協(xié)調(diào)，功能恰當(dāng)；（4）陽臺大小適中，使用方便；（5）具有技術(shù)性和科學(xué)性，能夠持續(xù)發(fā)展。房型設(shè)計在滿足人們最基本的生活要求以后，還要不斷創(chuàng)新，以適應(yīng)不同階段不同人群的多樣需求。例如：一房型住宅，此類戶型由于建筑面積較小，一般控制在50ｍ２左右，可分成單身公寓、一房一廳一衛(wèi)和一房一廳一衛(wèi)三種套型。由于空間單一，在布局上只要能做到簡明實用，空間緊湊而又靈活即可。兩房一廳（或兩房兩廳）一衛(wèi)，建設(shè)部所界定的90m2住宅套型面積己經(jīng)明確為套型建筑面積，包括套型內(nèi)墻體、管道、樓內(nèi)公攤而積和樓外小區(qū)物管等公共設(shè)施的分?jǐn)偨ㄖ娣e。依照目前通常的住宅戶型設(shè)計，多層住宅每戶公攤面積一般在10m2以下；小高層住宅每戶公攤面積一般在10m2～20m2之間；高層住宅每戶公攤面積可能高達20m2以上。如果按最低限度的多層住宅計算，每戶關(guān)門建筑面積多在80m2左右，這其中還包括墻體、管道。目前我國住宅建設(shè)中，多層多采用240砌體結(jié)構(gòu)形式，小高層、高層多采用190厚的填充墻體。據(jù)此我們抽取了3種較為常見的90m2左右戶型簡要計算了其使用面積，平均值約為70m2。

3.購房者

消費者在三者中獲取的信息量最少，在房地產(chǎn)市場中，消費者是信息不對稱最嚴(yán)重的一方，消費者的偏好能夠在市場狀況中得到體現(xiàn)，但消費者只有在現(xiàn)有的房地產(chǎn)產(chǎn)品中做出選擇。首先，控制投資性與投機性的購房，引導(dǎo)住宅消費方向住宅投資旺盛是引起住宅價格上漲的一個重要因素。政府應(yīng)通過建立住房信息系統(tǒng)掌握每一戶居民的住宅擁有情況，對于購置多套住宅的，采取征收、提高銀行按揭利息等途徑進行調(diào)節(jié)；另一方面，投資者多的原因是房價上漲快投資回報高而引起，政府對價格進行管理的政策的出臺客觀上也能夠減少住宅投資。其次，政府應(yīng)引導(dǎo)消費者的居住觀念，倡導(dǎo)理性購房消費觀念，使消費者建立起通過多次購房逐步改善居住條件的觀念，依據(jù)收入水平從中小戶型結(jié)構(gòu)到大戶型結(jié)構(gòu)消費的平穩(wěn)過度，使更多消費者接受住宅郊區(qū)化的理念，這在一定程度上也可緩解住宅戶型結(jié)構(gòu)的供需矛盾。

四、結(jié)論

通過四川、云南部分二級中等城市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析，中小戶型住房受到廣大購房者的青睞。分析了造成這種局面是由于的房地產(chǎn)市場的主體間行為相互作用形成的。并從三者的各自角度提出了優(yōu)先開發(fā)中小戶型商品住宅戶型的策略。真正滿足消費者的購房需求，進而推動二級中等城市住宅商品房市場健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]霍學(xué)文李偉群:房地經(jīng)濟的市場導(dǎo)向與綠色節(jié)能建筑.建筑經(jīng)濟，P42-452006（10）

[2]盧衛(wèi)張智:城市住房供求梯次配置體系的構(gòu)建.天津大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，P451-4542007（5）

[3]郭曉宇:住房需求動態(tài)模型的演進.技術(shù)經(jīng)濟與管理研究，P119-1202007（5）

[4]鄭思齊王寅嘯:房價上漲預(yù)期對住房需求的放大效應(yīng)研究.中國物價，P52-552007（6）

[5]《住宅設(shè)計規(guī)范》.中國計劃出版社，（S）（2003版）