共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房：保障性住房建設(shè)的新探索

社會(huì)建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)黨的十七大報(bào)告指出.要努力使全體人民“住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)”。為此。必須加快建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系，保障人民基本生活。地處蘇北經(jīng)濟(jì)后發(fā)展地區(qū)的淮安市。著眼解決民生問(wèn)題，創(chuàng)新性地領(lǐng)會(huì)政策，探索住房保障的有效途徑，尤其是“共有產(chǎn)權(quán)房”的設(shè)計(jì)思路與實(shí)踐.取得了一定的成效。本文及時(shí)回顧和理論總結(jié).旨在查找成敗得失并采取相應(yīng)的完善對(duì)策.提高政策的運(yùn)行實(shí)效。

一、落實(shí)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房政策面臨的困難問(wèn)題

(一)入口：低收入家庭買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房(簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)適房)

與全國(guó)普遍情況類(lèi)似，淮安市低收入家庭的劃分考慮兩個(gè)因素：其一是家庭人均收入低于上年人均可支配收入20％的人群；其二是按可支配收入由低到高排列，在底部占總?cè)丝?0％的人群。據(jù)統(tǒng)計(jì)，淮安2007年的低收入線為人均每月375元.經(jīng)適房個(gè)人出資的房屋價(jià)格為每平方米1610元，按人均住房建筑面積25平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比大約為1：21。2007年淮安市年度在崗職工平均工資19838元。同期，主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為每平方米3196元，收入房?jī)r(jià)比約為1：6。顯然，低收入人群的房?jī)r(jià)收入比顯著高于同一城市中普通職工，讓這部分人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的難度，已不能與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房的難度相提并論。況且，低收入人群的收入中用于維持日常生活的開(kāi)支所占份額最大，制約了有支付能力的有效需求，購(gòu)買(mǎi)共產(chǎn)房將嚴(yán)重影響其正常的生產(chǎn)生活。

(二)出口：有限產(chǎn)權(quán)“限”之不確定影響購(gòu)房意愿

1998年福利分房政策結(jié)束后，作為緩沖推出的共產(chǎn)房政策因?yàn)樘峁┩恋貫榉巧唐穼傩缘膭潛苄再|(zhì)，使得該類(lèi)房屋不能進(jìn)入正常的商品房市場(chǎng)。特別是2003年新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，住房?jī)r(jià)格持續(xù)升溫，凸顯房屋的投資價(jià)值和增值潛力。形成鮮明對(duì)比的是，共產(chǎn)房由于其有限產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，一方面難以上市交易，另一方面持有者獲得收益甚微甚至不能取得收益，極大打擊了購(gòu)房者的積極性。問(wèn)題的癥結(jié)就在于，經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)有限性界限的不確定。相應(yīng)的，基于該房所得收益歸屬及其分配比例均缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)制，從而出現(xiàn)政府與民眾爭(zhēng)利的局面，民眾對(duì)經(jīng)適房想說(shuō)愛(ài)“她”不容易。

(三)供應(yīng)：財(cái)政單獨(dú)承擔(dān)資金壓力太大2007年，市區(qū)財(cái)政收入為72.0億元，投入11.8億元建設(shè)保障性住房，26個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，市區(qū)已累計(jì)籌集保障資金2605.97萬(wàn)元，新增廉租住房對(duì)象566戶，發(fā)放補(bǔ)貼148.21萬(wàn)元。即市區(qū)當(dāng)年用于建設(shè)住房保障體系的總投入約為12.1億元，占全市財(cái)政收入的16.8％，市財(cái)政明顯感到財(cái)力吃緊，而居民則怨聲載道，對(duì)輪候時(shí)間太久表示不滿。即便如此，經(jīng)適房?jī)H占住房供應(yīng)量比例不到10％。當(dāng)前，要加快保障性住房建設(shè)的步伐，更是地方政府不能承受之重。

二、推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的探索創(chuàng)新

所謂共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房(簡(jiǎn)稱(chēng)共產(chǎn)房)是指以土地出讓方式建設(shè)的具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)的政策性保障用房?；窗彩泄伯a(chǎn)房建設(shè)圍繞兩方面進(jìn)行：

(一)公共產(chǎn)品建設(shè)

在經(jīng)適房方面：首先，2008年創(chuàng)新性地試行以土地出讓方式建設(shè)共產(chǎn)房，與市場(chǎng)接軌，與法律接軌。對(duì)應(yīng)以劃撥土地方式建設(shè)經(jīng)適房的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和口徑，確定7：3的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房，即個(gè)人出資占70％，政府占30％；對(duì)應(yīng)過(guò)去的解困房和現(xiàn)在一些城市推出的共產(chǎn)房，推出個(gè)人和政府產(chǎn)權(quán)比例為5：5的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房，即個(gè)人政府各占50％，進(jìn)一步降低困難家庭的出資壓力?；窗彩性谌珖?guó)首創(chuàng)的出讓土地共產(chǎn)房，首批發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)證44本。2007年1～12月份，淮安市市區(qū)經(jīng)適房施工面積187.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.84％，竣工面積88.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89.81％；銷(xiāo)售8030套，同比增長(zhǎng)371.24％，銷(xiāo)售面積8459萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)408.97％。銷(xiāo)售金額101159.70萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)29835％；均價(jià)每平方米1610元，同比下降21.68％。2008年3月出臺(tái)《淮安市安居工程實(shí)施意見(jiàn)》指出，建設(shè)、供應(yīng)保障性住房，逐步使低收入家庭住得起經(jīng)適房。市區(qū)建設(shè)保障性住房4J0萬(wàn)平方米，建設(shè)向低收入住房困難家庭出售的經(jīng)濟(jì)適用住房(含共產(chǎn)房)不少于2000套。

(二)管理制度建設(shè)

2007年7月26日發(fā)布《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》指出，經(jīng)適房是指在政府政策指導(dǎo)下，以非完全市場(chǎng)價(jià)向特定群體供應(yīng)的種類(lèi)住房?；窗彩鞋F(xiàn)階段經(jīng)適房包括保障性拆遷安置房、共產(chǎn)房等。

1 土地供應(yīng)方式的改變。該辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房均采用出讓方式供地，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并與市場(chǎng)接軌。劃撥土地按法律不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，因此不能與市場(chǎng)接軌，許多法律對(duì)其也不適用。而出讓土地的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房，實(shí)際上也是普通商品房的共產(chǎn)房，前面所說(shuō)的退出機(jī)制已表明，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房可隨時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)流通，并適用相關(guān)法律。

2 資金保障?；窗裁鞔_市房管局設(shè)立經(jīng)適房住房資金專(zhuān)戶，在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、回購(gòu)和供應(yīng)的運(yùn)作過(guò)程中，產(chǎn)生的增值收益以及共產(chǎn)房政府產(chǎn)權(quán)部分出售和出租的收入.全部存入入經(jīng)適房住房資金專(zhuān)戶。保障性住房建設(shè)資金經(jīng)測(cè)算大約需要3億元左右，以分散建設(shè)政府回購(gòu)方式供應(yīng)保障性住房18萬(wàn)平方米左右，按資金回籠周期計(jì)算，每年可周轉(zhuǎn)2次，年需要資金量在2.25億元左右；集中建設(shè)12萬(wàn)平方米，需用地300畝左右，按目前土地市場(chǎng)出讓價(jià)水平和建設(shè)周期，年周轉(zhuǎn)次數(shù)也約為2次，年需資金量在1億元左右。其來(lái)源為：按市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，市區(qū)年保障性住房建設(shè)量在30萬(wàn)平方米左右，形成保障性住房建設(shè)良性循環(huán)。

3 設(shè)定明確的產(chǎn)權(quán)比例及供應(yīng)對(duì)象所應(yīng)具備的條件。確定個(gè)人與政府7：3和5：5兩種產(chǎn)權(quán)比例。購(gòu)買(mǎi)個(gè)人擁有70％產(chǎn)權(quán)共產(chǎn)房的條件：家庭人均月收入300元以下；具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)8年以上；家庭人均住房使用面積在10平方米以下。購(gòu)買(mǎi)個(gè)人擁有50％產(chǎn)權(quán)共產(chǎn)房的條件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面積足10平方米的困難家庭。

4 程序保證。申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共產(chǎn)房程序：(1)被拆遷人在房屋拆遷時(shí)向拆遷人提交書(shū)面申請(qǐng)，提供有關(guān)證明材料；(2)拆遷人對(duì)申請(qǐng)人及家庭情況進(jìn)行調(diào)查了解，簽署意見(jiàn)并加蓋公章后報(bào)轄區(qū)政府保障性住房管理機(jī)構(gòu)；(3)各區(qū)政府保障性住房管理機(jī)構(gòu)在收到拆遷人提供的申請(qǐng)材料后15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行初審，初審結(jié)果在街道辦和居委會(huì)或有關(guān)單位公示7個(gè)工作日；(4)市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在收到經(jīng)初審符合條件的材料后15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核結(jié)果應(yīng)在有關(guān)媒體公示7個(gè)工作日，經(jīng)公示無(wú)異議報(bào)市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)；(5)經(jīng)批準(zhǔn)后，市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)通知拆遷人將用于購(gòu)房的拆遷補(bǔ)償款繳存到指定賬戶。拆遷補(bǔ)償款不足的，拆遷人負(fù)責(zé)通知被拆遷人將房?jī)r(jià)差額部分繳存到指定帳戶；(6)拆遷人憑銀行轉(zhuǎn)賬證明到市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室領(lǐng)取《市區(qū)保障性住房供應(yīng)證明》，并發(fā)放給被拆遷人；(7)被拆遷人按照預(yù)定時(shí)間或有關(guān)通知，憑《市區(qū)保障性住房供應(yīng)證明》和本人身份證明到指定地點(diǎn)結(jié)算房款、辦理房屋交接手續(xù)。

5 經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制。建立經(jīng)適房退出機(jī)制。第一，購(gòu)買(mǎi)人可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)全部產(chǎn)權(quán)。自房屋交付之日起5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年后購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按界時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。第二，共產(chǎn)房出售時(shí)，個(gè)人擁有70％產(chǎn)權(quán)的，交易評(píng)估價(jià)格的30％部分歸政府所有；個(gè)人擁有50％產(chǎn)權(quán)的，交易評(píng)估價(jià)格的50％部分0 j政府所有。第三，購(gòu)房的家庭經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府產(chǎn)權(quán)部分按同類(lèi)地段市場(chǎng)水平收取租金

三、共產(chǎn)房政策的得失及對(duì)策

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房按不同的產(chǎn)權(quán)比例，由購(gòu)房人和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，供應(yīng)相應(yīng)的購(gòu)房群體。這一嘗試主要解決了兩個(gè)難題：第一，經(jīng)適房退出機(jī)制上政府與民爭(zhēng)利的不和諧情形。近年來(lái)房屋增值驚人，對(duì)于經(jīng)適房產(chǎn)生的增值收益如何處分，實(shí)踐上通常有三種做法：一是政府獨(dú)享，這顯然有失公平；二是50％歸個(gè)人、50％歸政府；三是以屆時(shí)經(jīng)適房的價(jià)格回購(gòu)。與此不同，淮安市共產(chǎn)房，一定面積的共產(chǎn)房個(gè)人出資額等同于相同面積傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)房的價(jià)格。第一，共產(chǎn)房比例明確，且有商品房性質(zhì)，與購(gòu)買(mǎi)普通商品房一樣保值增值，不會(huì)像前面所說(shuō)的購(gòu)買(mǎi)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)房那樣失去機(jī)會(huì)成本。第二，適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房可以按照普通共產(chǎn)房屋依法抵押，淮安市推出的“出讓土地”經(jīng)濟(jì)房，與兩個(gè)自然人共有產(chǎn)權(quán)一樣，適用現(xiàn)有法律。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)全產(chǎn)權(quán)或辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，因?yàn)橛忻鞔_的比例和操作方法，政府收取“差價(jià)款”等問(wèn)題不會(huì)不了了之。并且，可以用法律的方式制止或打擊非法倒賣(mài)經(jīng)適房牟利的行為。同時(shí)，依靠市場(chǎng)與行政相結(jié)合的方式很好地解決了建設(shè)資金問(wèn)題。財(cái)政預(yù)算安排的資金、土地出讓凈收益按規(guī)定提取部分和住房公積金增值收益等多渠道籌集，確保了建設(shè)資金的落實(shí)。

但是，淮安市的共產(chǎn)房政策沒(méi)有能夠較好地解決入口難題?？v然以2008年淮安市城市居民最低生活保障線標(biāo)準(zhǔn)為每人每月240元計(jì)算，“家庭人均月收入300元以下”這一購(gòu)買(mǎi)條件的限定，客觀上造成無(wú)房戶的現(xiàn)實(shí)需要難以成為有效需求，導(dǎo)致政策難以落實(shí)，極大地削弱了政策的實(shí)效性，形成有房無(wú)市、有心無(wú)力的兩難局面。盡管淮安市房屋管理部門(mén)在具體工作中嘗試做好以下幾件惠民實(shí)事：一是在保障性住房小區(qū)中，創(chuàng)新建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，讓二些無(wú)污染、無(wú)噪聲的勞動(dòng)密集型企業(yè)入住，方便小區(qū)內(nèi)弱勢(shì)群體就近就業(yè)。二是將出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)物管企業(yè)優(yōu)先錄用本小區(qū)的經(jīng)濟(jì)房和廉租房家庭成員，從事物管工作。這樣既解決他們的就近就業(yè)問(wèn)題，也有利于增強(qiáng)物管人員的責(zé)任心。

我們認(rèn)為，應(yīng)該在擴(kuò)大購(gòu)房對(duì)象、降低房?jī)r(jià)和提高收入上做足文章。一是適當(dāng)提高低收入家庭人均收入的標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)擴(kuò)大購(gòu)房對(duì)象的范圍，可以考慮把部分中等收入家庭納入供房對(duì)象的視線；二是整合資源，最大限度降低共產(chǎn)房的銷(xiāo)售價(jià)格；三是采取技能培訓(xùn)、提供在國(guó)有壟斷行業(yè)等高收入部門(mén)的就業(yè)機(jī)會(huì)等途徑，較快增加低收入家庭的收入。

無(wú)論從政府財(cái)力考慮，還是著眼于培育健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，我們都并不贊成把整個(gè)中等收入階層作為住房保障對(duì)象。但是，對(duì)于中低收入臨界線附近的中等收入家庭，筆者認(rèn)為應(yīng)該逐漸納入其中，體現(xiàn)保障范圍漸進(jìn)擴(kuò)大的趨勢(shì)，這也符合事物發(fā)展的一般規(guī)律。