國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系比較研究

[摘要] 本文對國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行了比較分析，對如何完善我國房地產(chǎn)金融體系提出了幾點建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融體系 比較分析

一、房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)

1.房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系

房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體，也就是對應(yīng)于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機構(gòu)。房地產(chǎn)金融機構(gòu)在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊，它一方面充當(dāng)著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。

2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系

在房地產(chǎn)市場上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產(chǎn)金融體系特有的，如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。

3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系

在金融體系中，除了組織機構(gòu)體系和金融工具以外，還有一個重要組成部分，那就是與之相關(guān)的配套服務(wù)體系。其中包括房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控和監(jiān)管；高質(zhì)量的中介服務(wù)，如房地產(chǎn)評估、擔(dān)保、保險以及信用評價等服務(wù)，以及一個相對完善法律環(huán)境等。

二、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系的現(xiàn)狀

1.我國房地產(chǎn)的金融組織機構(gòu)體系

從我國目前情況來看，我國的房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系主要是由住房儲蓄銀行和商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門這樣的銀行金融機構(gòu)，以及住房合作社、保險公司、信托投資公司、信用社中的專業(yè)部門這些非銀行金融機構(gòu)共同組成。此外，我國的住房公積金也是我國房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系中的重要組成。

2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系

我國房地產(chǎn)公司中上市公司占比很小，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信托融資、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資工具，也因為缺乏健全的二級市場，只能進(jìn)行小規(guī)模的融資，沒有起到開擴融資渠道的作用。

3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系

就目前而言，我國還沒有形成有效的房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系。雖然已經(jīng)設(shè)立了部分中介服務(wù)機構(gòu)，但發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。

三、國外房地產(chǎn)體系與我國房地產(chǎn)金融體系的比較

1.國內(nèi)外房地產(chǎn)融資渠道比較

(1)開發(fā)性融資渠道比較。西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融盡管在經(jīng)濟(jì)體制、金融體制等方面存在差異，但一般都是以房地產(chǎn)抵押貸款為主，信用貸款和保險代理為輔的方式開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的。

在國外，活躍的金融創(chuàng)新創(chuàng)造出花樣繁多的房地產(chǎn)金融工具，這是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資與國外房企融資的最大區(qū)別。

而我國房地產(chǎn)開發(fā)融資高度依賴銀行資金，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)遲遲沒有開展。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對主要地位。

(2)消費性融資渠道比較。在我國，消費性融資渠道單一，基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因為根據(jù)央行個人住房貸款管理辦法規(guī)定，我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構(gòu)僅是商業(yè)銀行。不僅如此，住房貸款品種單一，主要還是浮動利率抵押貸款，無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面，雖然我國的住房公積金繳存人數(shù)不斷增加，但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著這幾年房價的持續(xù)走高，中低收入人群即使已經(jīng)繳納了住房公積金，也無力購買房屋。同時我國的公積金的功能也過于單一。在公積金制度發(fā)達(dá)的新加坡，政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外，新加坡中央公積金局會分別向房地產(chǎn)供給市場和房地產(chǎn)需求市場同時融資。比如公積金局一方面，通過購買債券來幫助建造組屋，或者直接向開發(fā)商提供貸款，另一方面，動用公積金幫助居民支付首期款，也可以通過支取公積金存款協(xié)助消費者款償還貸款本息?？偟膩碚f，相比較新加坡、日本的住房公積金制度，我國住房公積金運行效率仍然偏低，住房公積金制度沒有得到充分發(fā)揮。

2.國內(nèi)外房地產(chǎn)金融配套體系和風(fēng)險管理比較

(1)房地產(chǎn)金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。這些各式各樣的房地產(chǎn)金融活動，不僅能為房地產(chǎn)金融市場增添活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來，便于國家運用有關(guān)金融運行機制，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。但在我國，中介配套機構(gòu)的不完備，以及對中介機構(gòu)監(jiān)管不足，對整個房地產(chǎn)金融體系的運作帶來了風(fēng)險隱患。由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長、銀行信用風(fēng)險大等特點，因此，在我國急需一套相應(yīng)的、規(guī)范的和權(quán)威性的中介機構(gòu)，如擔(dān)保、保險、拍賣處置、信托、評估等專門性機構(gòu)，以及房地產(chǎn)金融二級市場的配套運作。

(2)風(fēng)險管理比較。國外在發(fā)展一級市場的同時建設(shè)齊備的房地產(chǎn)金融配套體系用以有效地防范金融風(fēng)險。這些制度包括嚴(yán)格的貸前審查制度，完善個人信用制度體系，健全的違約處理機制，科學(xué)的風(fēng)險管理制度，政府有效的參與、管理和支持等。

嚴(yán)格的貸前審查制度必須有完善的個人信用制度體系作為保障。由于借款人財務(wù)狀況變化較大，因此各國者西對借款人財務(wù)狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細(xì)資料，可以隨時監(jiān)控借款人的財務(wù)變動狀況。在美國，每個經(jīng)濟(jì)人都有一個社會保障號碼和相應(yīng)的賬戶，每個人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請后就委托信用調(diào)查公司調(diào)查，信用調(diào)查公司一般在接受信用調(diào)查委托之后的1天～2天內(nèi)，便可完成有關(guān)調(diào)查，銀行再根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否貸款，是否給予部分優(yōu)惠，是否需要密切關(guān)注，乃至采取何種防范措施的評判依據(jù)。

為了切實規(guī)范和控制住房貸款風(fēng)險，西方國家的貸款機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)還建立了符合本國國情的風(fēng)險管理制度，采取了一套行之有效的風(fēng)險管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中，就很注意堅持四個原則:資金來源約束資金應(yīng)用的原則、資產(chǎn)與負(fù)債期限對稱的原則、效益性和安全性并重的原則、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的原則。

法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程序，其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣等都有系統(tǒng)的規(guī)定。

我國的社會信用制度相對滯后，我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據(jù)申請人自己提供的資料，銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用信息共享的制度，沒有個人或開發(fā)商信用劣跡的記錄，貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。

同時，我國房地產(chǎn)金融的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言也是相當(dāng)滯后的。除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。

四、規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的幾點意見

1.著力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

發(fā)展REIT有利于完善一個國家的房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REIT有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，這決定了銀行對風(fēng)險的跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配。

2.充分發(fā)揮政府在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的作用

一是應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。二是建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度，并與商業(yè)性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔(dān)保機構(gòu)，專門為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。

3.建設(shè)完備的社會信用體系

目前，我國建設(shè)社會信用體系應(yīng)當(dāng)在區(qū)域性或系統(tǒng)內(nèi)試點的基礎(chǔ)上，按照“政府推動、市場運作”的原則，遵循“聯(lián)合征集、權(quán)威發(fā)布、社會共享”的工作思路，加快社會信用體系建設(shè)，推動信用立法，嚴(yán)格社會信用中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管辦法，采用現(xiàn)代化監(jiān)管手段，利用信息網(wǎng)絡(luò)資源，實現(xiàn)信息共享，倡導(dǎo)企業(yè)和個人樹立信用觀念。

4.加快金融創(chuàng)新

首先，應(yīng)當(dāng)建立住宅儲蓄信貸制度，以形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源。其次，從產(chǎn)品創(chuàng)新來看，我們可以借鑒國外品種眾多的金融產(chǎn)品，引進(jìn)或者開發(fā)新的信貸品種，創(chuàng)造出新的利潤增長點。最后，我國還要繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質(zhì)量。

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