近年來我國地價上漲的成因及對策分析

[摘要] 自2005年以來，雖然經過一系列的調控措施，地價仍持續(xù)上漲。地價與其價值背離的長期上漲，極有可能導致泡沫風險。文章分析了造成地價上漲的主要原因，并針對這些原因提出相應對策。

[關鍵詞] 地價 上漲 對策

一、引言

近年來，我國地價持續(xù)上漲，全國土地交易價格指數從2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3（上年同期價格為100），而2008年1季度則再創(chuàng)新高，達到了116.5。不可否認，近年地價的持續(xù)上漲是城市化加速及經濟發(fā)展引起土地價值提升后在交易價格上的必然體現，是土地在市場經濟條件下的價值回歸。但地價上漲的長期性及不穩(wěn)定性也反映出現行土地制度存在著深層次的制度性缺陷，要采取積極的政策措施予以適當調控。

二、我國地價上漲的成因分析

1.城市化的發(fā)展推動了地價上漲

據統(tǒng)計，截至2006年我國城鎮(zhèn)人口57706萬，占全國總人口的43.9％，且絕大部分地區(qū)城市化水平已經超過了30％，處于城市化高速發(fā)展階段。具體來講城市化主要從以下幾方面影響地價：(1)城市規(guī)模的增大。城市規(guī)模越大，對基礎設施的數量和質量要求越高，交通運輸系統(tǒng)也更復雜，城市環(huán)境的營運成本及土地級差收益也越高。(2)城市土地用地結構的改變。城市土地價格與商業(yè)用地比重成正比，與工業(yè)用地的比重成反比。商業(yè)用地比例越高，城市土地價格也越高。(3)城市功能分區(qū)的變化。隨著城市化發(fā)展，政府更加注重城市的功能分區(qū)，城市空間結構布局得到了很大改善。衛(wèi)星城鎮(zhèn)及新開發(fā)區(qū)的基礎設施往往比較齊全、規(guī)劃比較完備，地價也較高。并且通過其傳遞擴散作用，往往會帶動周邊地域地價水平的提高。

2.供需矛盾的深化必然導致地價上漲

一方面，土地數量的有限性、不可再生性，決定了土地供給無彈性，或者說具有弱彈性;另一方面，隨著人口增加和經濟發(fā)展，增加了對土地的需求。住房需求的快速增長、投資投機性購房熱潮等眾多原因都導致了土地供需矛盾的加劇，直接加劇了地價上漲的動力。

3.現行的土地供給制度加速了地價上漲

根據國土資源部《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》和國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地及工業(yè)用地必須實行招標拍賣掛牌出讓。這種出讓方式主要從以下幾個方面迫使地價上漲：（1）競爭機制的引入必然導致地價上漲。價格是絕對的決定因素，出價完全靠市場調節(jié)，價高者得。（2）“上不封頂”的出讓價格導致新“地王”不斷產生。如2007年7月，北京成開與北辰聯合體以92億元競得長沙市某地塊，成交價比46.3億元的起拍價高出近1倍。（3）土地壟斷供應導致拿地價格上漲。我國土地一級市場只能由政府通過征地來供應，由于一級市場的不規(guī)范，大量非國營房地產企業(yè)不得不從房地產商處獲得土地，導致土地價格二度甚至三度被抬高。

4.高房價預期帶動地價上漲

消費者預期是影響商品價格的重要因素之一。幾億人需要改善住房的巨大潛在需求及我國經濟的良好發(fā)展勢頭，導致了消費者和供給者預期房價上漲。正是因為消費者和開發(fā)商都預期房價上漲，開發(fā)商才會以較高的價格拿地。

5.地方政府存在推動地價上漲的內在沖動

從現行的人事考核機制上可以看出，快速增長的GDP、招商引資的數量等政績性的東西是考核地方政府的硬性指標。但1994年的分稅制改革縮減了地方政府的資金來源，而出讓土地能夠補充財政資金，緩解財政壓力。所以地方政府存在推動地價上漲的內在沖動。它們通過壟斷手中的土地和政策輿論引導抬高地價、支持房價，制造只漲不跌的預期，從中獲益。

三、抑制地價上漲過快的對策

1.改變土地供給方式

(1)改變“價高者得”的評價標準。按照這種標準拍賣土地，其結果就是土地價格節(jié)節(jié)攀升，最終開發(fā)商會把成本轉移到消費者頭上，使得地價推動房價上漲的局面不可避免。(2)加大土地招標的比重。招標相對于拍賣更為理性，它不僅將地價作為考慮因素，也將開發(fā)商的實力、誠信度、方案可行性、對城市建設的貢獻等方面納入了考慮范疇。(3)采用土地出讓的綜合評標。參照上海市的土地掛牌方式，將商務標和技術標結合起來，選出開發(fā)實力雄厚、經營水平一流的企業(yè)。

2.分流購房需求

對住房需求的增加會導致對土地需求的增加，間接引起地價上漲。因此，調控地價可從分流購房需求入手:(1)加快和規(guī)范廉租房建設，擴大廉租房制度的覆蓋面，合理確定廉租對象及保障標準。(2)大量建設經濟適用房，打壓市場上的投機勢力，平抑房價。(3)完善金融政策，擴大融資渠道，為住房保障建設打下基礎。(4)充分運用住房補貼手段，實行住房補貼和實際居住條件掛鉤。

3.規(guī)范地方政府行為

地方政府對土地有絕對的定價權，土地成交價與底價之間的價格差額是地方政府重要的財政來源，地方政府對地價和房價的飛漲具有不可推卸的責任。因此，理順和規(guī)范地方政府行為顯得尤為重要。(1)對土地拍賣，要遵循公開、公正、透明的原則，信息披露要完全和真實，競爭要充分，嚴打暗箱操作。(2)加大閑置土地的清理力度，嚴厲打擊囤積土地行為，對惡意圈地的要根據相關規(guī)定收取土地閑置費或將土地收回。

參考文獻：

[1]杜誠程李江:淺析我國城市化發(fā)展對土地利用的影響[J].科協論壇，2007，（9）：90

[2]中國房地產雜志社:2007年中國房地產業(yè)十大事件[J]．中國房地產，2008，（1）：6