利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響

[摘要] 房地產(chǎn)市場與宏觀金融政策密切相關， 利率調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房價都會產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定， 探討了利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響， 以及對我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價的影響。

[關鍵詞] 利率 房地產(chǎn)市場 影響

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動了整個國民經(jīng)濟的增長。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經(jīng)濟安全帶來一定的隱患，因此，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會給整個房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發(fā)商和房價的影響。

1.利率調(diào)整對購房者的影響

房地產(chǎn)市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產(chǎn)進行投資以實現(xiàn)財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產(chǎn)市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會考慮買90平方米的房子，原來準備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調(diào)整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

其次，對購買房產(chǎn)進行投資以實現(xiàn)財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進行投資者對房地產(chǎn)價格的預期發(fā)生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預期，改變其資金的投資方向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產(chǎn)市場的話，就會導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關系的變化，導致房價的變動，進而影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.利率調(diào)整對開發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費用和財務成本的增加還是減少。當貸款利率連續(xù)大幅度升高時，開發(fā)商獲取資金的財務成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會大大降低，開發(fā)商可能會減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實力較強規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負債實際上是開發(fā)商銷售的預收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發(fā)商來說是不大的。但是對于一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費用的融資成本和財務成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。

3.利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響

房價在短期內(nèi)受加息影響較小， 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間，2004年至今， 央行連續(xù)七次小幅加息， 而2006年我國固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%，70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比一直高于105，全年價格上漲5.5%， 而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價， 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價。上調(diào)利率對于購房者來說意味著購房支出的增加， 這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度， 降低其購買力， 而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求， 這種對需求的抑制作用將最終決定供給， 從而控制過高的房價， 產(chǎn)生積極的降溫作用， 使房價回歸理性。

綜上所述，上調(diào)利率對抑制需求， 平穩(wěn)房產(chǎn)價格會起到積極作用。有專家認為，此次央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度對住房消費者的心理預警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大， 但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大， 從而讓消費者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預期。這樣， 在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產(chǎn)需求。此次利率的上調(diào)， 肯定會對房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響，市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)。