“后奧運(yùn)”樓市價(jià)格如何演繹？

近日，兩大權(quán)威部門——中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和國家發(fā)改委上演了“觀點(diǎn)碰撞”，在雙方幾乎同時(shí)發(fā)布的分析報(bào)告上，房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會稱：“2008年房地產(chǎn)市場走勢將繼續(xù)平衡”，而發(fā)改委卻稱：“今年房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整狀態(tài)”。未來市場行情再次陷入迷霧。

上漲理由：調(diào)整只是短暫的

房地產(chǎn)的真相只有開發(fā)企業(yè)最了解，所以很多地產(chǎn)界資深人士的言論必須重視。戴德梁行華北區(qū)綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼日前表示，中國的住宅市場仍然蘊(yùn)含巨大的需求，支撐整個(gè)市場的發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局7月21日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年2季度70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲10.1%?？紤]到下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)已定，接下來只要具體措施執(zhí)行到位，市場信心能重新燃起。奧運(yùn)后整體樓市價(jià)格將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，高檔住宅仍然樂觀。

“樂觀”是基于以下幾個(gè)判斷。

一是，目前國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向上走，并不存在大環(huán)境經(jīng)濟(jì)下滑的沖擊。房價(jià)、成交量沒有上去，是因?yàn)橘I家受之前市場調(diào)整的影響而入市信心不足，到了消費(fèi)者信心充足的時(shí)候，房價(jià)又會漲起來。加上不少人手中有一定余錢，而國內(nèi)投資渠道單一，消費(fèi)者仍要尋找到可靠的投資方式，房產(chǎn)屬于相對穩(wěn)定的投資，無疑最終仍會回到樓市。

二是，雖然年初各地不少地塊流拍，但各地地價(jià)依然較高，5月19日，中糧地產(chǎn)在北京順義連奪三幅地，其中一住宅地塊成交價(jià)高于起始價(jià)3.5倍，可見開發(fā)商又拉開了開始土地儲備戰(zhàn)。

三是，要理性看待銷售速度，樓盤銷售由“快車道”轉(zhuǎn)入“正?！避壍?，并不代表市場要崩盤。2003、2004年，一個(gè)1000套房左右的樓盤正常銷售需要1年到1年半完成，去年瘋狂的時(shí)候2、3個(gè)月就可以售罄，而現(xiàn)在多數(shù)樓盤的銷售進(jìn)度只是回歸到市場正常的狀態(tài)。

正如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在《中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》指出的，這只是房地產(chǎn)市場的一次短期調(diào)整，2008年房地產(chǎn)市場走勢將繼續(xù)平衡。

下降理由：價(jià)格背離其價(jià)值太大

與此同時(shí)，發(fā)改委最新的《上半年國內(nèi)住房價(jià)格走勢分析》則認(rèn)為，緊縮的貨幣政策、對二套房貸從嚴(yán)的管理、偏高的房價(jià)以及市場購房預(yù)期都將抑制住房的需求；而保障性住房的不斷增加也將會擠壓房價(jià)。報(bào)告預(yù)計(jì)，多種因素的綜合作用下，今年房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整狀態(tài)。

國家開發(fā)銀行高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳志峰認(rèn)為：“奧運(yùn)過后，房價(jià)上行速度會有所放緩甚至停滯。一些非理性上漲的區(qū)域或樓盤，會出現(xiàn)價(jià)格下降?！北本煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉預(yù)測：“目前中國的基尼系數(shù)是0.48，考慮房價(jià)與基尼系數(shù)的關(guān)系，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)判斷，中國未來的房價(jià)將下降40%”。

有一個(gè)數(shù)據(jù)可以證明這種判斷：從今年2月開始，北京住宅銷售均價(jià)依次為每平方米13036元、13090元、13488元及13222元。直觀數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)月來房價(jià)上漲的幅度非常小。5月份首次出現(xiàn)今年以來均價(jià)下降的局面，環(huán)比4月均價(jià)每平方米下降266元，降幅達(dá)2%。

目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈處于比較緊張的狀態(tài)。一位銀監(jiān)會官員指出，過于快速的市場化開發(fā)、開發(fā)商過高的資金杠桿、一些地方政府支持、一些開發(fā)商違規(guī)囤房囤地獲取暴利以及大規(guī)模投機(jī)行為等諸多復(fù)雜的因素迅速拉高房價(jià)非理性上漲，從而透支了房地產(chǎn)價(jià)格的正常上升空間。房地產(chǎn)市場確實(shí)存在剛性需求和強(qiáng)勁需求，但不是有效需求，剛性需求轉(zhuǎn)化為有效需求的阻礙是房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了購買能力和承受力。

在這兩種對立觀點(diǎn)中，我們?nèi)绾慰炊績r(jià)漲跌謎局？從北京、上海這樣的一線城市與二三線城市不同的房價(jià)表現(xiàn)可見一斑。以深圳為首去年房價(jià)最高期，投資需求最高占比70%以上，擠壓投資性需求之后，房地產(chǎn)價(jià)格直線下挫。而二三線城市房價(jià)基本保持平穩(wěn)，原因在于自住性剛性需求占比較大：從去年到今年，自住性需求一直穩(wěn)定在七、八成左右。