國奧村，可否捂暖樓市

[奧運使命結(jié)束，商業(yè)生命開始。奧運村，這個在奧運賽事期間，承擔(dān)各國代表團運動員及官員接待任務(wù)，并廣受贊譽的天下第一村，在完成其光榮歷史使命之后，將會怎樣？這是很多人都關(guān)心的問題。]

其實早在奧運村建設(shè)之初，它的建設(shè)者就已充分考慮了它在奧運盛事后的轉(zhuǎn)換。奧運村作為中國當(dāng)代宜居社區(qū)典范的高端城市公寓向市場客戶發(fā)售，實現(xiàn)其作為住宅產(chǎn)品的真正價值?！皣鴬W村”則是它做為商品房銷售時的名字。

區(qū)位價值凸顯

奧運剛過，小王就忙著四處打聽能否買到奧運村的房子，他從北京國奧投資有限公司銷售部門得知，目前奧運村剩下的主要是200平方米以上的大戶型，130平方米的主力戶型已基本售完，而且均價在3萬元/平方米。據(jù)悉，奧運村公寓在2007年1月預(yù)售時，均價在16000元/平方米，短短一年半，價格已經(jīng)翻了一番。

2006年12月，奧運村就以“國奧村”的商品房項目名開始了銷售工作，最初均價為15000元/平米，2007年項目以年銷售額45.1億元的成績成為北京房地產(chǎn)市場的年度銷售冠軍。

據(jù)了解，近2000套奧運村公寓中，目前已經(jīng)售完1300多套，也就是銷售了70%，僅剩下30%，而此次推出的新盤為大戶型產(chǎn)品，全部為180平米—240平米的三居、四居，售價預(yù)計將達(dá)30000元/平米以上。

業(yè)內(nèi)人士稱，奧運村因為其特殊性，一直備受青睞，尤其是曾有體育明星入住，形成了一定的品牌效應(yīng)。但并非所有與奧運沾邊的住宅項目都能像奧運村這樣火爆。今年7月開通的地鐵10號線也并沒有形成像5號線那樣明顯的“樓市帶動”，媒體村等還呈現(xiàn)了降價的趨勢。

而奧運相關(guān)區(qū)域的商業(yè)開發(fā)更成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的問題。奧運前，亞奧地段的交通問題和商業(yè)功能定位一直是爭論焦點。隨著10號線開通，原先擁堵的大屯路、安慧橋、奧體東門路口等有所改觀，但如何尋找到奧運后的商業(yè)定位還未有定論。

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測稱，奧林匹克森林公園周邊及北部地區(qū)將成為北京最適宜居住的地方，成為北京宜居城市的新典范。再加上已建成的核心交通樞紐，奧運區(qū)域具備了商業(yè)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的潛力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，從奧林匹克中心區(qū)到奧林匹克森林公園，以及中華民族園，共約2150公頃的范圍，如何達(dá)到各具個性又合理統(tǒng)一的規(guī)劃，各開發(fā)商還在商討中。

往界奧運村多數(shù)虧損

在目前清冷的樓市中，北京國奧村成為異類。其熱銷的局面也與2004年雅典奧運村的命運形成了截然不同的對比。

“從運作模式來看，國奧村絕對算得上是成功的?！北本W運村建設(shè)方、國奧投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人表示。

2006年時，國奧村就已經(jīng)開始預(yù)售?！邦A(yù)售是在先期的招標(biāo)文件中規(guī)定的。”有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于前期投資金額巨大，為減少工程建設(shè)的資金壓力，作為業(yè)主單位的北京國奧投資發(fā)展有限公司可以先期對奧運村公寓進(jìn)行預(yù)售。最火爆的時候，奧運村曾經(jīng)達(dá)到一房難求的地步。

從近五屆奧運會的情況看，無論是開商業(yè)運作先河的洛杉磯奧運會，還是此前被譽為最成功的悉尼奧運會，都不同程度出現(xiàn)了奧運村樓宇銷售困難等問題。2004年的雅典奧運村位于雅典市西北，耗資3.97億美元，占地124萬平方米。雖然它被雅典奧組委稱為“奧運會歷史上最好”的奧運村，但很多運動員稱，奧運村整體環(huán)境雖然還可以，運動員房間內(nèi)設(shè)施卻比較簡陋。

當(dāng)?shù)卣畬⒀诺鋳W運村定位為經(jīng)濟適用房，奧運會后出售給低收入階層，全部336棟住宅都在出售范圍之內(nèi)，大約2500個低收入家庭有機會住進(jìn)這些“模范房”。由于價格便宜，早在奧運會結(jié)束前就有超過1.7萬名雅典人申請參加抽簽，超過了奧運村住房實際能容納的1萬人。

但事與愿違。由于位置偏僻，公共交通設(shè)施很少，配套設(shè)施不完善，賣得并不好，據(jù)說現(xiàn)在價格差不多已經(jīng)跌落一半，多達(dá)3000套的商品房整體入住率還不到10%。

2000年的悉尼奧運村，當(dāng)?shù)卣畬⑵涠ㄎ粸槊嫦蛏鐣嚯A層的住宅區(qū)，耗資達(dá)5.9億澳元(3.4億美元)。籌辦方在設(shè)計時，就將許多以往賓館的樣式，改為單體別墅樣式，有利于商業(yè)運作，建成后就直接賣房。然而，奧運村“一賣了之”的設(shè)想?yún)s未能如愿。當(dāng)年悉尼趁舉辦奧運會大興土木，房價不斷被推高，吸引了蜂擁而來的投資者。奧運會結(jié)束后，過度透支的樓市疲軟，房價持續(xù)下跌。而奧運村房子的跌幅，大于其他城區(qū)的房子。究其原因，在于悉尼奧運村所處地區(qū)偏僻，周圍多是些汽車銷售行和修理行，生活不便，且該區(qū)域主要的交通線路只有幾條，上下班都成問題。

由于北京奧運村位于具有歷史意義的北京中軸線旁，地處繁華的北京北部城區(qū)，緊鄰奧運場館，這樣的地理位置就決定了北京奧運村絕不是“經(jīng)濟適用房”概念。所以在北京奧運村的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等各個過程都秉承著“力求最好”的理念。

假設(shè)國奧村全部售出，按照國奧村的銷售均價粗略計算，國奧村的銷售額或?qū)⒊^百億。在后奧運時代，國奧村將成為最早收回投資的奧運項目。

奧運概念還只是餡餅

國奧村已成為一道地標(biāo)性建筑，而同樣具有標(biāo)志性的是附近樓盤的價格。在“水立方”西側(cè)的一幢名為“盤古大觀”的公寓，目前均價已達(dá)每平方米6.5萬元。

但出乎很多人意料的是，奧運會期間，交易量為近三年來最低水平。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京奧運會舉辦期間，北京樓市住宅期房交易總量為1469套，日均簽約套數(shù)為86套，簽約總面積約13.8萬平米。現(xiàn)房簽約總量為311套，日均簽約套數(shù)為18套，簽約總面積約6.9萬平米。據(jù)此計算，奧運會舉辦的17天，交易量為近3年來最低水平。

“國奧村有一定的特殊性，奧運會讓外地人、外國人知道國奧村，這會是一次非常好的營銷機會，其他樓盤顯然并不具備同種優(yōu)勢。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，亞奧地區(qū)房價走向與北京樓市走向密切相關(guān)，一旦北京樓市整體下挫，亞奧地區(qū)不可能獨善其身。然而，考慮到周邊成熟的配套設(shè)施，亞奧地區(qū)應(yīng)當(dāng)會成為北京樓市相對抗跌的地區(qū)之一，其中低價項目面臨調(diào)價風(fēng)險要遠(yuǎn)低于過多炒作奧運概念的高價項目。

樓市上刮了好幾年的這場奧運風(fēng)，卻在奧運之年戛然而止。盡管開發(fā)商們不敢公開承認(rèn)降價，但官方網(wǎng)站上的成交數(shù)據(jù)表明房價開始下跌。與此同時，購房送寶馬、贈送精裝修、特價促銷、尾盤直降等等促銷手段也是紛至沓來。例如，“北辰綠色家園”從2007 年至今，銷售均價一直在12000 元左右浮動。去年6 月，銷售均價為13241 元/ 平米，而到了2008 年6 月，均價12378 元/ 平米，同比下跌6.52%。

據(jù)全球?qū)I(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理克斯藤森分析：“支撐房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動力還是由人口和收入的增長決定的，這與奧運會本身幾乎沒有關(guān)系?！倍ㄒ荒馨研枨蠛蛢r格與奧運聯(lián)系起來的是這個市場的投機行為，如果存在著投機行為，那奧運會后這部分增長當(dāng)然會被剔除，這部分增長的價格自然要降回。