談對建筑房地產高位運行的感受

[摘要] 中國房地產從1999年開始進入國家的改革范疇內，經過10年發(fā)展，已達到空前繁榮。但高位運行的房地產業(yè)也帶來了很多社會問題和經濟問題。為經濟持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，政府現(xiàn)在必須處理好房地產問題。應繼續(xù)采取調控措施，在保障市場穩(wěn)定前提下，從改善供求關系入手，著力解決房價過高問題。

[關鍵詞] 房地產 商品房空置 房地產泡沫 成本 發(fā)展

一、中國房地產業(yè)的現(xiàn)狀

1．高房價：發(fā)展中國家房價與居民家庭年平均收入之比一般在4∶1到6∶1，發(fā)達國家1.8∶1到5.5∶1。我國各地區(qū)3.72～15.76倍不等，平均為9.84倍。我國商品房價格通行的是成本加利潤的方法。成本:一是與住宅直接相關的費用，如土地出讓金、征地拆遷；二是公共設施和大市政配套費，包括建派出所、學校；三是商業(yè)性設施和公共配套費，如診所、商店。成本中，安裝工程費占25~40%，土地費0~40%，市政公用設施費20~30%，其他稅費10%。大城市，建安費用一般不足30%，土地費相對高一些。土地費用高原因不在于土地出讓價格高。北京為例，土地費用中政府真正獲得的土地出讓金在三環(huán)附近占房價的5.11%，四環(huán)占2.89%，這說明政府收取的地租比例很小。真正原因在于炒賣。前幾年土地有償出讓與無償劃撥雙軌并存，許多機構和個人通過不正當途徑，低價獲得土地，在隨后房地產熱影響下，經多次炒賣使價格抬高。房價高就高在成本的擴張和虛擬。另一個原因：政府一方面低價批租土地或無償撥地；一方面又通過各種渠道將本應由政府承擔的費用轉嫁給開發(fā)商，這實際上是實物地租。其高低不反應物價真實水平，而取決于政府對基礎設施的需求以及政府與開發(fā)公司之間的討價還價。缺乏透明度，沒有公約的標準，每個土地開發(fā)項目的實物地租量都不同，這就為開發(fā)公司虛擬成本提供了機會。開發(fā)公司不怕實物地租，它可以將其打入成本，從高價格中收回。而商品房購買者則要在建造成本之外，償付各種實物地租，對付比正常價格高的多的房價。

2．商品房空置：目前我國商品房空置達7000多萬平方米，以2000元/m2售價算，占壓資金1400億元左右，造成資金周轉困難。大量空置同時，中產階級和老百姓卻買不起房，造成資源浪費，地產商資金得不到回籠但是新一輪資金卻還大量的投入，造成所謂的房地產泡沫。房地產業(yè)特殊性在于嚴重的供給約束。在資本、勞動力和土地三要素中，土地供給彈性最小，房地產供給彈性較小，需求彈性較大。因此房地產企業(yè)有天然提高價格的傾向。在經濟持續(xù)增長時期，商品房的均衡價格會持續(xù)上升。不同國家和地區(qū)，房產泡沫形成原因也不同。我國的原因在于:(1)土地供應失控（根本原因）。(2)房地產企業(yè)經營粗放。企業(yè)在巨大利益誘惑下，出現(xiàn)一窩蜂進入房地產局面，其實許多不具備開發(fā)能力，靠炒賣地皮度日，約束軟化盲目投資。造成投資結構不合理：開發(fā)遠大于市場需求，房屋空置率連年上升；盲目開發(fā)高利潤的高檔寫字樓和商業(yè)設施。北京現(xiàn)有空置和在建的寫字樓足以滿足14年需求；住宅開發(fā)也偏重高利潤的高檔別墅、公寓，造成空置。

二、高房價背后的秘密

1.炒作：一般情況15年房租等于售房價。江浙地區(qū)不少城市房租和售房價出現(xiàn)不平衡，租房總價低于售房總價。從側面說明，投機因素在推動房價上漲。經濟學家謝國忠稱投機因素已成為包括上海在內的諸多中國發(fā)達城市所面臨的房價居高不下，房地產業(yè)發(fā)展速度過快等現(xiàn)實矛盾的主要原因之一。地產商參與其中或做莊操縱，在壟斷與操縱中合謀哄抬房價，斂聚社會財富。要抑制價格瘋漲，首先要打擊炒作與投機，通過課以重稅來禁止，而且對那些縱容炒作的地方官員要追究責任。

2.土地供給政策的改變：房價上漲較快的2004年，正是土地供給最緊張的一年。從2000年底到2004年第二季度，全國平均住宅用地價格上漲了44.2%，天津、上海、南京、重慶等地均超過50%，杭州則超過了170%，中國正在制造與當年日本相同的“土地神話”。從2004年農村集體用地“三個暫?！遍_始，集體用地的供給龍頭基本關住，城市用地開始施行招、拍、掛制度，令城市住宅土地供給進入急劇緊縮階段。

3.政府政策：在“唯GDP增長為是”的觀念下，房地產投資已成為地方政府拉動當?shù)谿DP增長（這間接地表現(xiàn)為當政者的政績）的重要引擎。上海、杭州，2003年房地產行業(yè)對兩地GDP貢獻率分別達7.4%和11.6%。復旦大學殷醒民教授提醒：“地方經濟過分依賴房地產業(yè)，促使房地產過熱，實質上也是當屆政府在透支后世的利益，寅吃卯糧。這種發(fā)展很難持續(xù)，十分危險。當年香港、日本的樓災之害殷殷可鑒?！蹦壳胺績r構成中，稅費及房產商利潤占到６０％，如果開征房地產稅，開發(fā)成本就可大幅下降，房價也跟著下降?？纱蠓葴p少土地稅費中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象，也可使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源。還有助于遏制房地產投機行為，提高土地資源利用率。

4.信貸政策的支持：2000年以來，房地產投資增長率達到了同年GDP增長率的2～3倍，遠高于其他一些國家和地區(qū)在近似發(fā)展階段的歷史數(shù)據(jù)。如果沒有銀行信貸支撐，房地產價格很難達到現(xiàn)在的高度。上海市：房地產開發(fā)企業(yè)自有資金2001年18.84％、2002年17.53％、2003年16.94％，逐年下降，但同期其自有資金利潤率卻分別達到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社會平均利潤率的7~16倍。開發(fā)商可憑35%的自有資本即可完成整個項目。同時，通過銀行購買者首付20%～30%即可獲得資產的全部收益；住房公積金制度、20～30年期房貸等金融政策激發(fā)了居民有效釋放自己的住房需求。

5.跟風:購買者一是以居住為目的的消費者，二是收取租金、賣出獲利為的投資者，三是看到房價上升而提前釋放消費的跟風者。在前兩類無法達成統(tǒng)一意見下，跟風者對價格走向影響重要。地方政策堅定了投資者信心，投資需求越來越旺盛，跟風者逐漸倒向投資者，抓緊時間購房避免價格進一步上漲。投資者和跟風者的合力使短期內需求旺盛，進而房價居高不下，消費者被迫高價購房滿足生活需要。

三、如何使中國房地產軟著落

1.利用稅收調控抑制投機性需求，加快發(fā)展二、三級市場：房產供給快速增長，空置面積又很大，價格不應該持續(xù)上漲。這種異常現(xiàn)象，是房地產投機性需求造成的。美國對不動產征收稅收占全部財產稅收80％。我國相對較少，這就降低了經濟風險，客觀上增加了投機者需求。清華張金華建議，房地產調控須圍繞供給需求兩方面進行，在調控需求方面應將房地產稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉向保有環(huán)節(jié)。國家應考慮在房地產保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產面積每年付稅；同時征收房地產轉手交易的資本獲益稅，使房產漲價收益的一大部分回饋社會。經濟學家王小廣：國家應在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)適當征收消費稅，現(xiàn)階段可限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過度消費行為。

2.經濟適用房土地供應保障不低于70％：住房需求主體是中低收入的普通家庭，住宅供給應以大眾需求為主。但我國250個地級市中，70％還沒完全實施廉租住房制度，保障面不到４％；經濟房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，只占商品住宅總投資５％。加大經濟房的投入，才能有效改善市場供應的結構性矛盾，起到平抑房價作用，同時又不至于減少固定資產投資規(guī)模，從而較好地平衡公眾利益與經濟利益。

3.調整住房消費信貸政策：央行統(tǒng)計，隨著宏觀調控政策效應逐步顯現(xiàn)，商業(yè)用房發(fā)貸款投放力度明顯大于住房開發(fā)貸款。銀監(jiān)會表示，將進一步發(fā)揮信貸政策調控作用，嚴格房地產開發(fā)信貸條件。對達不到貸款條件的房地產企業(yè)，不發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的企業(yè)，按審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。

四、對未來房產的預測

2007年宏觀調控以排山倒海之勢擠壓房產市場，各地成交量出現(xiàn)了萎縮，讓地產商感受前所未有的銷售壓力。2007年以來央行6次加息，10次上調存款準備金率。國稅總局：2007年2朋1日，全國房地產企業(yè)將全面進行土地增值稅的清算工作。9月～10月，國土資源部要求各地控制單宗土地供應規(guī)模，增加土地供應宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分企業(yè)憑資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。一系列政策推出，給仍在囤地的開發(fā)商帶來壓力，也讓人感到似乎持續(xù)多年的“爭地戰(zhàn)”接近尾聲了。另一方面，我國老齡化估計2020年后開始突顯，那時的房子總量才能基本滿足需求。隨著收入提高，人們對生活環(huán)境和質量的要求也在提高，對房產市場估值很高。面對強大剛性需求市場，政府不可能直接限制住房價格的上漲。還有，銀行貸款會發(fā)揮推波助瀾作用。2007年10月，全國房地產貸款達4.69萬億元，同比增長30.75%（這與過度的銀行間無序競爭，住房貸款管理混亂不無關系）。因此，未來房地產市場可能在并購的熱潮中前行，但不會出現(xiàn)大動蕩。信貸仍將成為銀行貸款的主力軍。目前要緊的是盡快完善銀行的個人購房征信系統(tǒng)建設，以利于操作。

參考文獻：

[1]“泡沫經濟理論與中國房地產市場的調控” 中國政法大學教授楊帆，2005年7月25日

[2]陳淮:《關于房地產泡沫的爭論》