房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)重建及發(fā)展趨勢(shì)研究

[摘要] 隨著“關(guān)注民生”這一呼聲的日漸提高，房?jī)r(jià)過(guò)高成為社會(huì)亟待解決的問(wèn)題。2008年初，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)一系列的措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也在2008年初進(jìn)入到了一個(gè)盤(pán)整期，在這一階段，規(guī)模不同、實(shí)力不同的房地產(chǎn)公司勢(shì)必會(huì)展開(kāi)激烈的較量。組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)流程和組織機(jī)制的基礎(chǔ)。面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司要在競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利，必須充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，有效的提高企業(yè)內(nèi)部管理能力，尋找到適合自身的適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的組織結(jié)構(gòu)形式，完成企業(yè)深層次競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 組織結(jié)構(gòu)

一、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則及房地產(chǎn)業(yè)組織設(shè)計(jì)的特殊性

組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)必須和企業(yè)的文化、戰(zhàn)略、長(zhǎng)期計(jì)劃、短期目標(biāo)、制度和流程等相適合，必須有利于全局的控制；組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建還必須保證決策指揮的統(tǒng)一，權(quán)責(zé)利相結(jié)合；遵循穩(wěn)定與適應(yīng)靈活性相結(jié)合原則。

在房地產(chǎn)業(yè)中，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)也的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)有其特殊需要考慮的地方。

首先，企業(yè)現(xiàn)階段的目標(biāo)。大型房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)除了考慮總部的各個(gè)部門和職能的設(shè)計(jì)，還必須考慮總部和各個(gè)分子公司的管控關(guān)系。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)則很大程度由目前的目標(biāo)所決定，如主要是培養(yǎng)專業(yè)化的人才，來(lái)負(fù)責(zé)一個(gè)個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目，則可能采取職能化的組織結(jié)構(gòu)。

其次，項(xiàng)目的數(shù)量和決策。房地產(chǎn)業(yè)的決策者必須對(duì)這個(gè)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)有著敏銳的把握，這就需要及時(shí)、準(zhǔn)確的信息傳遞。項(xiàng)目的數(shù)量和分布范圍也會(huì)對(duì)組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建有重要的影響。

再次，項(xiàng)目本身的性質(zhì)也是組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)必須要考慮的問(wèn)題。項(xiàng)目本身的控制體系包括質(zhì)量、成本和進(jìn)度控制。在整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，不單要在項(xiàng)目的每個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制和管理，還要在整體上進(jìn)行全面有效的控制。形成一個(gè)既有局部控制又有全局控制的體系。

二、影響重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的因素

任何變革都有兩種力量起作用，包括支持變革的動(dòng)力和反對(duì)變革的阻力。企業(yè)高層的變革決策同樣有推行變革的動(dòng)力和阻礙變革的阻力。通過(guò)調(diào)研，筆者認(rèn)為，促進(jìn)企業(yè)決心變革的動(dòng)力包括：項(xiàng)目的數(shù)量、項(xiàng)目的分布、現(xiàn)有模式的缺陷、外部市場(chǎng)環(huán)境、專家建議、其他公司的變革等因素。而阻礙變革的因素有：人力資源的調(diào)整（現(xiàn)有人力資源的配置可能發(fā)生大的變化）；新的管理機(jī)制的建立（新的流程、新的工作模式的熟悉）。

清華大學(xué)水利水電系陽(yáng)波在《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》發(fā)表的論文《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)變革的機(jī)理初探》中對(duì)阻止和促進(jìn)組織結(jié)構(gòu)的因素進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)描述性分析。

他選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為研究“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特征對(duì)組織結(jié)構(gòu)的影響”的樣本，將清華大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總裁學(xué)習(xí)班的首席執(zhí)行官(CEO)作為研究“企業(yè)高層變革決策的影響因素”的樣本。通過(guò)對(duì)這50個(gè)樣本統(tǒng)計(jì)描述性分析，陽(yáng)波得出了各個(gè)影響因素與企業(yè)高層組織結(jié)構(gòu)變革的決策的影響大小。

陽(yáng)波在論文中得出的結(jié)論在于：發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目數(shù)目的變化對(duì)組織結(jié)構(gòu)的顯著影響，根據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目數(shù)目與組織結(jié)構(gòu)變革決策的影響系數(shù)是3.20，項(xiàng)目分布范圍對(duì)組織結(jié)構(gòu)的影響因素為3.28，均影響顯著。給企業(yè)變革組織結(jié)構(gòu)提出了參考因素和參考值。這為我們的矩陣制的項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建提供了理論基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)選擇

房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)一般采取職能型、項(xiàng)目型、矩陣型、網(wǎng)絡(luò)型4種。4種組織結(jié)構(gòu)資源整合方式有明顯的不同。職能型組織結(jié)構(gòu)以人員的專業(yè)化分工為基礎(chǔ)；項(xiàng)目型以項(xiàng)目的分布和決策為基礎(chǔ)；網(wǎng)絡(luò)型組織以合同契約為基礎(chǔ)，從其他專業(yè)化的企業(yè)采購(gòu)服務(wù)；矩陣制的組織結(jié)構(gòu)按照專業(yè)和項(xiàng)目?jī)煞N方式組合。4種組織結(jié)構(gòu)模式如下圖。

傳統(tǒng)的職能型組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)分工協(xié)作原則和統(tǒng)一指揮原則，前者說(shuō)的是橫向分工與協(xié)調(diào)的問(wèn)題，后者是縱向?qū)哟沃g的協(xié)調(diào)問(wèn)題，但是實(shí)踐證明在勞動(dòng)分工到達(dá)某一點(diǎn)時(shí)，由勞動(dòng)分工而產(chǎn)生的非經(jīng)濟(jì)性（它由厭倦、疲勞、壓力、低生產(chǎn)率、劣質(zhì)品、經(jīng)常曠工和高離職率等表現(xiàn)出來(lái)）會(huì)超過(guò)專業(yè)化的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。這種情況下不利于工作效率的提升和員工技能的增加。并且傳統(tǒng)的職能型組織結(jié)構(gòu)，使得各個(gè)部門難以從項(xiàng)目的整體來(lái)思考問(wèn)題，甚至?xí)a(chǎn)生溝通障礙。

根據(jù)陽(yáng)波的論文結(jié)論，我們可以看出項(xiàng)目的分布范圍和項(xiàng)目的數(shù)量，對(duì)組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建有著重要的影響。所以，項(xiàng)目型的組織結(jié)構(gòu)也是很理想的一種設(shè)計(jì)，有其科學(xué)性、合理性。公司高層掌握決策大權(quán)，進(jìn)行戰(zhàn)略決策，各個(gè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)本部范圍內(nèi)的運(yùn)營(yíng)決策。項(xiàng)目型的組織結(jié)構(gòu)在一定程度上可以避免因過(guò)度的專業(yè)化分工帶來(lái)的不利因素。項(xiàng)目組成立后，可以迅速的開(kāi)展工作。采用項(xiàng)目型的組織結(jié)構(gòu)使責(zé)權(quán)利合理配置，有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)項(xiàng)目部的積極性。但是項(xiàng)目部的組織形式不利于總部對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制，不利于各個(gè)項(xiàng)目部之間的聯(lián)系。會(huì)出現(xiàn)各個(gè)項(xiàng)目部各自為政的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司人力資源的重復(fù)和浪費(fèi)，從而影響企業(yè)的整體利益。

為了彌補(bǔ)職能型和項(xiàng)目型兩種組織結(jié)構(gòu)的劣勢(shì)，我們?cè)O(shè)計(jì)了一種矩陣式的項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)見(jiàn)c矩陣型項(xiàng)目制結(jié)構(gòu)。對(duì)于派遣到項(xiàng)目上的人員仍舊向原部門經(jīng)理負(fù)責(zé).他們主要起橋梁的作用。這一點(diǎn)與矩陣式組織結(jié)構(gòu)中人員雙重領(lǐng)導(dǎo)是有差別的。這種結(jié)構(gòu)形式能夠把各個(gè)項(xiàng)目部與總辦事部的部門協(xié)調(diào)起來(lái).將項(xiàng)目部注重于項(xiàng)目與總辦事部注重于整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行較好地結(jié)合.為及時(shí)溝通信息集思廣益創(chuàng)造有利條件。并且這種組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)還能使得總辦事處更加清楚的了解各個(gè)項(xiàng)目的情況，溝通便捷、協(xié)調(diào)容易，能夠統(tǒng)籌安排項(xiàng)目的人員和進(jìn)度，能夠?qū)蛻粢?、市?chǎng)變化、設(shè)計(jì)變更迅速反應(yīng)。

1.網(wǎng)絡(luò)型的組織結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源整合型企業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)本身也會(huì)不斷的整合各種專業(yè)性公司的資源，專業(yè)性公司包括，房產(chǎn)營(yíng)銷、推廣策劃、物業(yè)管理、企業(yè)咨詢等等。這些專業(yè)性的公司勢(shì)必也會(huì)進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)，來(lái)分得一塊蛋糕。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將營(yíng)銷、建設(shè)、推廣、策劃、物業(yè)交給這些專門化的公司后，房地產(chǎn)企業(yè)本身就會(huì)有更大的精力來(lái)分析市場(chǎng)，來(lái)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)行情，進(jìn)行投資和項(xiàng)目定位。這樣就形成了一種網(wǎng)絡(luò)型的組織結(jié)構(gòu)，如圖2中d(網(wǎng)絡(luò)型)

這是基于契約關(guān)系的組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)主要對(duì)資源進(jìn)行整合，負(fù)責(zé)整體的戰(zhàn)略制定、內(nèi)部的管理和控制和協(xié)調(diào)外部各個(gè)專業(yè)化公司。這種組織結(jié)構(gòu)在一定程度上代表著房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向，但是基于企業(yè)內(nèi)部和外部的原因，這種組織結(jié)構(gòu)的應(yīng)用還不夠成熟。

2.以客戶為中心的組織結(jié)構(gòu)

為了生存和發(fā)展，企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)由以產(chǎn)品為中心向以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，并將這一理念貫徹于企業(yè)的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)流程之中。企業(yè)的每一項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)該以通過(guò)合作給客戶帶來(lái)價(jià)值為目的。所以有學(xué)者提出以客戶為中心的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在以客戶為中心的組織結(jié)構(gòu)中，不管是頂級(jí)管理團(tuán)隊(duì)的決策，居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)、客戶響應(yīng)流程的組織、管理和協(xié)調(diào)，還是職能中心諸如人力資源、財(cái)務(wù)、行政和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)的開(kāi)展，都是圍繞客戶展開(kāi)的。雖然客戶是外部資源，但在以客戶為中心的組織結(jié)構(gòu)中，客戶是企業(yè)的資源，創(chuàng)造客戶價(jià)值是企業(yè)流程的目標(biāo)。整個(gè)業(yè)務(wù)是面向客戶的。

綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整是企業(yè)完善自身，提升管理能力的必然要求，但是組織結(jié)構(gòu)的選擇卻不是一成不變的，根據(jù)權(quán)變理論，每個(gè)企業(yè)都要結(jié)合本企業(yè)自身的目標(biāo)策略、市場(chǎng)環(huán)境、戰(zhàn)略方向、企業(yè)文化和現(xiàn)有模式進(jìn)行調(diào)整，選擇靈活性和適應(yīng)性相結(jié)合的組織結(jié)構(gòu)。

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