地震后綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題和機(jī)遇

[摘要] 本文對(duì)地震前后房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題和機(jī)遇給出了研究，旨在探索綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展路徑。

[關(guān)鍵詞] 地震 房地產(chǎn) 影響 機(jī)遇

一、地震前綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

在2002年以前，四川省綿陽(yáng)市的房地產(chǎn)企業(yè)不足15家，一些開發(fā)商的土地拿價(jià)很低，最高的也不超過(guò)50萬(wàn)元/畝，房?jī)r(jià)連續(xù)幾年在800元～1500元之間徘徊，隨著居民自住和投資的剛性需求、城市化進(jìn)程的不斷加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐漸升溫，土地作為稀缺資源也導(dǎo)致地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。到2006年底，在綿陽(yáng)城區(qū)核心地段創(chuàng)出了730萬(wàn)元/畝的最高價(jià)。2007年，綿陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)526.74萬(wàn)平方米，截至2008年7月30日，市房地產(chǎn)開發(fā)登記注冊(cè)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到236家。城區(qū)一般磚混結(jié)構(gòu)的新房售價(jià)3000元左右，電梯房?jī)r(jià)在3900元左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然因?yàn)檫^(guò)熱存在一定的隱患，但是在汶川地震前綿陽(yáng)的商品房銷售一直保持較好的局面。

二、地震對(duì)綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響

1.這次地震無(wú)疑將使人們的對(duì)房地產(chǎn)形成新的置業(yè)價(jià)值觀。據(jù)搜房網(wǎng)一份震后調(diào)查顯示，85%網(wǎng)友將因地震改變購(gòu)房計(jì)劃。雖然綿陽(yáng)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤在這次地震中經(jīng)受住了考驗(yàn)，但是仍然有三個(gè)中型樓盤在地震中因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)有個(gè)別危房和加固后使用的情況，由此出現(xiàn)的地震財(cái)產(chǎn)損失會(huì)造成心理陰影，降低購(gòu)房熱情，甚至出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，人們購(gòu)房意愿減弱，對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增加，投資者大量退出市場(chǎng)，導(dǎo)致地震后一段時(shí)間銷售難度加大。綿陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力，導(dǎo)致部分開發(fā)商不得不低價(jià)出售土地或者房屋。

2.因?yàn)榈卣?，綿陽(yáng)的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的工期明顯延緩，房企資金回籠放緩。對(duì)于一些正在推售的樓盤，或者計(jì)劃在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)推售新盤的開發(fā)商，地震災(zāi)害使其銷售計(jì)劃延后，這將直接影響公司今年的銷售業(yè)績(jī)及利潤(rùn)。震后第二天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，要求震區(qū)在建的建筑工程酌情停工。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的建筑企業(yè)，積極投身抗震救災(zāi)，基礎(chǔ)設(shè)施、原材料和勞動(dòng)力將對(duì)災(zāi)后重建有所傾斜，也將影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。

3.當(dāng)?shù)夭糠滞顿Y需求和富裕人群的置業(yè)需求，出現(xiàn)了外流。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，地震后某些有條件流動(dòng)的群體出現(xiàn)了外遷的趨勢(shì)，原來(lái)打算在綿陽(yáng)買房定居的群體也產(chǎn)生了猶豫和觀望。

4.綿陽(yáng)的旅游產(chǎn)業(yè)一直是當(dāng)?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。因?yàn)榈卣穑驮词苡绊懨黠@。酒店、商業(yè)等相關(guān)物業(yè)受到打擊，進(jìn)而延緩持有型物業(yè)的開發(fā)投入。

5.災(zāi)后重建導(dǎo)致原材料和勞動(dòng)力的短缺，影響房地產(chǎn)成本。在災(zāi)后重建的過(guò)程中，原材料和勞動(dòng)力的大量需求，部分導(dǎo)致了供應(yīng)短缺。對(duì)綿陽(yáng)的商業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)而言，將受到供應(yīng)短缺的影響，在成本上面臨壓力。

6.隨著對(duì)綿陽(yáng)現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一些不合格建筑被曝光，業(yè)主要求賠付和退房，個(gè)別房企因此陷入了“質(zhì)量門”危機(jī)。

三、地震后綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇

1.借鑒國(guó)外地震多發(fā)國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先技術(shù)使綿陽(yáng)城市建筑質(zhì)量邁上新臺(tái)階。地震發(fā)生后，無(wú)論是投資還是自住消費(fèi)者都把住房的抗震能力、房屋安全性、建筑質(zhì)量作為其購(gòu)買選擇的首先條件，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。有關(guān)部門將出臺(tái)更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)相關(guān)工作管理。并借鑒日本等地震多發(fā)國(guó)的建筑物抗震標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮在建筑物內(nèi)設(shè)立安全避難室，發(fā)展抗震性能很好的輕質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)住房，對(duì)安全性要求很高的重要建筑物，還可以采用橡膠支座隔震技術(shù)等國(guó)際上熱門的工程抗震新技術(shù)。

2.隨著抗災(zāi)的深入，災(zāi)區(qū)的各項(xiàng)重建已經(jīng)緊鑼密鼓的開展起來(lái)。綿陽(yáng)作為重災(zāi)區(qū)之一，而且又是全國(guó)惟一的科技城，國(guó)家會(huì)加大支援和投資力度，這確實(shí)是綿陽(yáng)建設(shè)發(fā)展的契機(jī)。中央和綿陽(yáng)地方政府也出臺(tái)了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的包括金融、財(cái)政、稅收、土地等優(yōu)惠政策。對(duì)抗震不達(dá)標(biāo)和危舊房的改造，以及“保障住房”的災(zāi)后重建會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這些都將加快綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的快速恢復(fù)。

3.綿陽(yáng)作為全國(guó)文明城市、衛(wèi)生城市、宜居城市、旅游城市，地處長(zhǎng)江上游，水源優(yōu)質(zhì)，加上綿陽(yáng)的基礎(chǔ)教育在全省乃至全國(guó)都小有名氣，綿陽(yáng)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)較多，醫(yī)療環(huán)境較好，再加上綿陽(yáng)地處揚(yáng)子板塊，本身不會(huì)發(fā)生大的地震，只是處于地震波及區(qū)，隨著人們對(duì)地震恐慌情緒的淡化，綿陽(yáng)會(huì)繼續(xù)吸引來(lái)自周邊地縣特別是地震斷裂帶上地區(qū)的人員的遷入。

4.綿陽(yáng)作為中等城市，地震前的房?jī)r(jià)不是太高。地震之后，綿陽(yáng)樓市近期也陷入低迷狀態(tài)，但是隨著一些低質(zhì)中小開發(fā)企業(yè)因?yàn)榈卣鸷妥陨淼脑虮患铀偬蕴鼍种?，綿陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)維持在20%左右應(yīng)該沒有多大的問(wèn)題，不會(huì)出現(xiàn)某些大城市因?yàn)榍捌诘貎r(jià)和房?jī)r(jià)炒得太高，而發(fā)生資金鏈斷裂的可能。綿陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在較快的時(shí)間步入良性發(fā)展的軌道。

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