論“自然解聘”概念的不能成立

[摘要] 對于原物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期的情形，有學(xué)者將之界定為“自然解聘”。這一觀點(diǎn)與《物業(yè)管理條例》第11條、《物權(quán)法》第76條之規(guī)定結(jié)合后，成為了現(xiàn)實生活中許多原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期占據(jù)小區(qū)、強(qiáng)求召開業(yè)主大會會議討論其“去留”的法律依據(jù)。該文認(rèn)為，“自然解聘”的概念存在語義上、邏輯上的矛盾，且違背了合同法；在實踐中、以及在物業(yè)管理地方立法當(dāng)中，一旦引入此概念，極易形成實際操作上的僵局，并導(dǎo)致對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傾斜性不當(dāng)保護(hù)，有損業(yè)主利益，亦有違社會主義市場經(jīng)濟(jì)的平等競爭原則。因此，該概念并不能成立。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理法 業(yè)主大會 自然解聘 僵局

現(xiàn)實生活中，原合同期限屆滿后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期強(qiáng)占小區(qū)的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮。其通常舉出的主要理由之一，是2003年國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第11條第3款明確規(guī)定：“解聘、選聘物業(yè)管理企業(yè)”是由業(yè)主大會履行的職責(zé)，該規(guī)定在07年《物權(quán)法》第76條再次得到了體現(xiàn);至于何者為“解聘”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常舉出學(xué)界的“自然解聘”概念以為支持，并就此認(rèn)為業(yè)主大會必須對“（自然）解聘”事項作出議決。

對于“自然解聘”概念，有學(xué)術(shù)著作作出如下解釋：解聘物業(yè)管理企業(yè)，分為自然解聘和提前解聘。“自然解聘”，是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期。“提前解聘”，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。

這一理論提出后，對學(xué)術(shù)界、物業(yè)管理實踐都有明顯的影響，并進(jìn)而影響到了地方立法。在學(xué)界，一些物業(yè)管理方面的書籍在論及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘時，直接采納了“自然解聘”的概念；實踐中，當(dāng)原合同期滿時，許多原物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行要求“召開業(yè)主大會”以討論對其“（自然）解聘”的問題；在地方立法，以廣東省珠海市為例，“自然解聘”的概念已經(jīng)明確出現(xiàn)在了該市的相關(guān)規(guī)定中。但筆者認(rèn)為，所謂“自然解聘”概念是不能夠成立的。以下詳析之。

一、“自然解聘”在語義上的矛盾

從語義角度，所謂“自然解聘”的概念一經(jīng)與《物業(yè)管理條例》第11條的規(guī)定相結(jié)合，將演變?yōu)榉ǘǖ那樾?，從而?dǎo)致邏輯矛盾。

早在國務(wù)院于2003年5月頒布的《物業(yè)管理條例》中，第11條規(guī)定：“業(yè)主大會履行下列職責(zé)：……（三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”；第12條規(guī)定：“……選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)……須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過”。2007年《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)……應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！敝?，國務(wù)院根據(jù)物權(quán)法，修改了《物業(yè)管理條例》，第11條繼續(xù)使用了“選聘”、“解聘”的概念，在第12條將原先的“三分之二以上”調(diào)整為“專有部分占建筑物總面積”且占“總?cè)藬?shù)”的“雙過半”（雙重多數(shù)決）標(biāo)準(zhǔn)。

從立法上可以看出，“選聘”、“解聘”概念確是為物業(yè)管理法所采用的概念；但在法律條文上，則并無“自然解聘”之說。“自然解聘”的概念，其性質(zhì)當(dāng)屬學(xué)理解釋。

考察“自然”一詞的詞義，根據(jù)《辭源》的解釋，有三義：其一，天然、非人為的；其二，不造作，非勉強(qiáng)的；其三，猶當(dāng)然。至于“當(dāng)然”的詞義，《辭源》解釋為：應(yīng)當(dāng)這樣。可是，細(xì)究“自然解聘”之概念、并將其與現(xiàn)行立法相聯(lián)系，卻不難發(fā)現(xiàn)：既然“自然解聘”冠之以“解聘”的字眼，那么，顯然它屬于“解聘（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）”的概念范疇、是“解聘”的情形之一；同時，根據(jù)法律規(guī)定，“解聘”應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定、并符合法定投票權(quán)數(shù)的規(guī)定。如此一來，所謂“自然”的解聘，最終卻變成了“法定”的解聘，這顯然有違“自然”一詞的本意。

二、“自然解聘”不符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定

在合同法，“解聘”理應(yīng)是指合同的解除，首先必須以當(dāng)事人之間存在有效合同為前提。至于合同解除的效力，依《合同法》第97條規(guī)定，在于“終止履行、恢復(fù)原狀、補(bǔ)救措施”等等，并隨之產(chǎn)生“賠償損失”的損害賠償請求權(quán)。據(jù)此分析“自然解聘”的概念：

1.與合同解除的前提不符

《合同法》第46條明確規(guī)定：“附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。”因此，原合同期滿，則合同失效；合同失效，則原（聘用）合同關(guān)系不復(fù)存在；合同關(guān)系都已經(jīng)不存在了，又何來“解聘”？“聘”之不存，“解”將焉附？合同期滿則失效、無“聘”可“解”，這是《合同法》明定的法定狀態(tài)。以此考察“自然解聘”的概念，顯然其已失去了基本的存在基礎(chǔ)。

在現(xiàn)實生活中，許多原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在原合同期滿后，逾期強(qiáng)占小區(qū)、拒不撤出，并一再堅稱必須“召開業(yè)主大會”，“由全體業(yè)主來決定‘原物業(yè)公司的去留’”，甚至直接援引“自然解聘”概念作為其主張的依據(jù)。但是，這樣的主張顯得很矛盾：一方面，即便以事實上的合同理論來分析該議題，則在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間，究竟是否存在一個有效的合同，此時仍有待于業(yè)主大會會議的議決，也就是說，合同是否成立和生效尚處于未決狀態(tài)；而一旦討論“解聘（解除合同）”的議題，卻實際上默認(rèn)了合同已經(jīng)有效存在，此時討論的只不過是對該合同的解除問題，即（直至目前）合同的效力問題已決。這在邏輯上顯然是矛盾的。

2.與合同解除的效力不符

《合同法》第97條規(guī)定了合同解除的效力：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。據(jù)此，那么“自然解聘”的效力，將使得原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前向業(yè)主提供服務(wù)的合同履行行為，此時竟然應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒N種救濟(jì)，如恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等等，無疑于理不合。

另一方面，在物業(yè)管理法的理論、實務(wù)和立法探索中，常有將原物業(yè)服務(wù)合同期滿參照于租賃合同的默示更新制度的情形。對此，筆者認(rèn)為不當(dāng)。法律之所以盡力促成租賃合同的更新，是因為承租人善意獲得了租賃物的占有、使用、收益權(quán)能，并向出租人支付了對價，出租人因此獲利，在雙方都有利于發(fā)揮物的有用性。并且不作為的默示形式只有在法定、或事先有約定的情況下，才可以視為意思表示，任何一方不得單方面規(guī)定對方沉默行為的法律效力，更無強(qiáng)求對方不得沉默的權(quán)力。

據(jù)此對照原物業(yè)合同期滿的情形，則原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非對物業(yè)服務(wù)區(qū)域擁有了法律意義上的占有、使用、收益權(quán)能，而僅僅是向業(yè)主提供服務(wù)而已。否則，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)為其逾期占據(jù)小區(qū)的行為向業(yè)主支付對價，而不是由業(yè)主繼續(xù)向其付費(fèi)。該情形明顯有別于租賃人之于租賃物的關(guān)系?，F(xiàn)實生活中，在一無法律明文規(guī)定、二無事先約定的情況下，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自認(rèn)為只要繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，就實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的默示更新，這樣的主張更顯無理。因此，以租賃合同的默示更新制度，來參照適用于原物業(yè)合同期滿的情形，并不適宜。

三、“自然解聘”對地方立法及實務(wù)操作的負(fù)面影響

現(xiàn)實中，“自然解聘”的概念已經(jīng)為某些地方立法所確認(rèn)，其負(fù)面影響主要在于極易導(dǎo)致實務(wù)操作中的僵局；不當(dāng)賦予原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以優(yōu)先權(quán)，有違市場經(jīng)濟(jì)的公平競爭原則。

1.“自然解聘”的實務(wù)操作僵局

地方立法對“自然解聘”概念的確認(rèn)，可以珠海市的情形為例。2006年8月，《珠海市業(yè)主大會規(guī)程（試行）》在該市實施。2008年4月，該市又公布了《珠海市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《規(guī)程》、《條例》）。細(xì)察其中規(guī)定，可以看出該市地方立法對于“自然解聘”概念的引入和運(yùn)用。

(1)《珠海市業(yè)主大會規(guī)程（試行）》：

第十一條 業(yè)主大會……履行下列職責(zé)：……（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；……

第十四條 第十一條第（三）項所稱選聘包括續(xù)聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。

續(xù)聘是指業(yè)主大會決定并與原有物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，繼續(xù)聘用原有物業(yè)管理企業(yè)?！匀唤馄甘侵笜I(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿后，不再聘用原有物業(yè)管理企業(yè)。……

(2)《珠海市物業(yè)管理條例》：

第六十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者解聘事項。雙方商定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知對方。

物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)履行。

筆者認(rèn)為，上述規(guī)定缺乏合理的操作性，極易陷入僵局。分析如下：

在《規(guī)程》試行之初，《物權(quán)法》尚未頒布。對于解聘物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)時的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的通過投票權(quán)數(shù)要求是“全體業(yè)主所持有投票權(quán)三分之二以上”。那么，假設(shè)：某小區(qū)原物業(yè)合同期滿，業(yè)主大會不得不按《規(guī)程》討論“自然解聘”和“續(xù)聘”，結(jié)果是剛過三分之一的票數(shù)同意“自然解聘”。此時：因為票數(shù)不足三分之二，就不得“（自然）解聘”→應(yīng)當(dāng)考慮“續(xù)聘”→“續(xù)聘”屬于選聘→支持選（續(xù)）聘的票數(shù)不足三分之二，不得選（續(xù)）聘→應(yīng)考慮“（自然）解聘”……這樣的制度設(shè)計，實際上完全陷入了一個無限悖反循環(huán)的邏輯怪圈里。（見圖一。陰影部分表示贊成自然解聘的投票權(quán)數(shù)，空白部分表示反對票數(shù)）

在2007年《物權(quán)法》頒布實施之后，對于解聘物業(yè)管理企業(yè)，法定的通過投票權(quán)數(shù)要求已經(jīng)降低至二分之一以上。這一變動，看似可將業(yè)主投票的結(jié)果導(dǎo)向“非黑即白”的結(jié)果，實際上仍然難以打破僵局。因為，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域較大時，任何一次表決，都不可避免地出現(xiàn)棄權(quán)票。那么，假設(shè)：一個稍大規(guī)模的小區(qū)，業(yè)主有效投票權(quán)共計1000票。當(dāng)原合同期滿后，討論原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“（自然）解聘”問題時，出現(xiàn)了490票的“贊成”票、490票的“反對”票、20票的“棄權(quán)”票時，無論是贊成還是反對票，都未能超過法定的二分之一，仍然陷入了前述的僵局。（見圖二）

在例二中，區(qū)區(qū)20個棄權(quán)票，就足以在千名業(yè)主中導(dǎo)致“解聘不成→應(yīng)當(dāng)選聘→選聘不成→應(yīng)當(dāng)解聘”的怪圈。可見，只要存在著對“自然解聘”概念的運(yùn)用，無論立法上怎么調(diào)整法定投票權(quán)數(shù)通過標(biāo)準(zhǔn)，充其量僅能將形成決議的可能性引向一個臨界狀態(tài)（越接近該狀態(tài)，越有可能形成有效決議），卻始終無法擺脫僵局的陰影。

2.“自然解聘”導(dǎo)致的市場競爭僵局

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第3條規(guī)定：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。因此，所謂“原物業(yè)公司的去留”，本不應(yīng)成為業(yè)主大會會議的正當(dāng)議題。否則，只要“原”物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“解聘問題”沒有討論完畢，“其他的”物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不能參與競爭，這種做法自始排除了行業(yè)的公平競爭，不利于保護(hù)業(yè)主利益，不符合市場經(jīng)濟(jì)原則和商業(yè)道德。

四、結(jié)語

綜上，在物業(yè)管理法，“自然解聘”的概念并不能夠成立，更不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入相關(guān)的立法當(dāng)中。物業(yè)管理法上的“解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，僅應(yīng)當(dāng)指“在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行”這一種情形?，F(xiàn)行地方立法已經(jīng)采納了“自然解聘”概念的相關(guān)規(guī)定，理應(yīng)得到修正，以真正體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的公平、公正、公開的特征。

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