高房價對中國經(jīng)濟社會的負面影響分析

自2003年開始，我國房價開始快速上漲，2007年房價飆升速度更是驚人，2007年1月～12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲分別為5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%、10.5%，我國一線中心城市已經(jīng)進入高房價時代。房地產(chǎn)業(yè)是我國的基礎性、先導性、支柱性產(chǎn)業(yè)，房價要與國家經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平相適應，房價大起大落都會對國家的經(jīng)濟和社會穩(wěn)定造成較大沖擊，我國正處于社會主義初級階段，市場經(jīng)濟正在逐步發(fā)展完善，經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展的局面來之不易，必須認真分析高房價對我國經(jīng)濟社會的影響，尤其是負面影響，這對于我們認清當前的經(jīng)濟形式，促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展至關重要。

一、增加居民居住成本、幸福感下降

2007年前三季度，全國城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資16675元，比去年同期增長18.8%。但收入與房價對比，是小巫見大巫，現(xiàn)在全國一線城市房價收入比大都超過12%。很多家庭為了實現(xiàn)購房夢，不惜大舉借債，2004年天津、青島、杭州、深圳、寧波、沈陽等家庭負債率為城市分別為44%、95%、91%、85%、79%、55%，上海和北京最高，分別達155%和122%，已經(jīng)超過了2003年美國的平均家庭債務比例115%。而高房價高漲的今天，家庭負債比更高。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，而2005年10月末，北京、上海、天津等10個城市平均月供收入比為35%。甚至有31.75%的人月供占到了其收入的50%以上，高房價造成家庭住房消費過度透支，擠壓其它消費，供樓者盡可能縮減各項開支，生活水準下降。沉重的經(jīng)濟壓力使供樓者不敢輕易跳槽，精神抑郁、焦慮，幸福感下降，甚至有家庭因此解體。

二、增加企業(yè)商業(yè)成本、降低城市競爭力

生活成本增加，要求收入隨之增加，因此會增加企業(yè)用工成本。企業(yè)業(yè)務攀升、設備升級，要占用更多生產(chǎn)經(jīng)營用房，高房價的背景下，必將提高企業(yè)擴張成本， 降低企業(yè)盈利空間和競爭力， 甚至失去所在城市對企業(yè)的吸引力。目前相當規(guī)模的高新技術(shù)企業(yè)正在遷離房價極高的深圳等中心城市。企業(yè)外遷，不但承受經(jīng)濟損失，同時必須面對巨大的人才流失損失。由于房價上漲帶動生產(chǎn)資料價格上漲，企業(yè)的材料成本也在大幅上漲。所有這些，增加了企業(yè)的商業(yè)成本。而對于房價高，企業(yè)外遷的城市，其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級必將延緩，最終削弱城市競爭力。

三、加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡

我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中最根本的問題就是工業(yè)特別是重工業(yè)比重過高。2004年，第二產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)中的比重占53.0%，明顯超過一般國際最大比重標準，而具有核心競爭力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然緩慢。房價高漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤增加，房地產(chǎn)開發(fā)量增大，拉動重工業(yè)特別是高污染的鋼鐵和水泥、鋁業(yè)等行業(yè)的快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象加劇。近年許多城市在發(fā)展過程中一切向房地產(chǎn)業(yè)讓路，有的城市新增GDP近一半來自房地產(chǎn)及相關行業(yè)，忽視核心競爭力的制造業(yè)與深加工工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的升級換代，忽視關系國計民生的農(nóng)業(yè)發(fā)展，從而使我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加不合理。

四、擠壓其他消費，延緩經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

高房價使許多家庭住房消費過度透支，擠壓其它消費。2005年中國最終消費占GDP比重已從上世紀80年代超過62%下降到52.1%，居民消費率也從1991年的48.8%下降到38.2%，均達到歷史最低水平。產(chǎn)能過剩，內(nèi)需不旺，中國產(chǎn)品被迫出口。這些與十七大提出要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進經(jīng)濟增長由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變背道而馳。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金和勞動密集型產(chǎn)業(yè)，科技含量有待提高，現(xiàn)階段過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將延緩經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

五、誘發(fā)通貨膨脹

房地產(chǎn)業(yè)具有先導性，能夠帶動數(shù)十個行業(yè)發(fā)展，房價快速大幅上漲，拉動了相關產(chǎn)品價格高漲。生產(chǎn)資料價格上升， 最后將傳遞到居民消費價格上。房價高企，房地產(chǎn)投資利潤率高，吸引國內(nèi)眾多炒家投資房地產(chǎn)，而更嚴重的是，在人民幣升值的大背景下，大量國外的熱錢涌入中國房地產(chǎn)市場，造成我國流動性過剩，增大通貨膨脹的可能。2007年1月～12月份，我國CPI增幅分別為:2.2%、2.7%、3.3%、3.0%、3.4%、4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%、6.9%、6.5%，通脹壓力明顯增大。甚至有專家認為，這次中國通貨膨脹的始作俑者就是房價格快速上漲。

六、增加金融風險

房地產(chǎn)信貸可以分為個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。個人住房貸款時間長、數(shù)量大、風險低，國內(nèi)銀行對住房按揭貸款市場競爭非常激烈，發(fā)放金額也很逐年提高。2007年9月末，購房貸款余額2.86 萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%。高房價背景下，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤、高收益對銀行具有巨大吸引力。2007年9月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76 萬億元，比年初增加3491 億元，同比增長26.9%。金融業(yè)分享房地產(chǎn)利潤的同時增加了信貸風險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營，將開發(fā)中的巨大風險轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。巨大國際游資進入中國投機房地產(chǎn)，也使我國金融風險加劇。若房價大幅下跌，個人資產(chǎn)和銀行抵押資產(chǎn)大幅貶值，房地產(chǎn)信貸違約增加，抵押給銀行的房地產(chǎn)為還債有可能大量進入流通環(huán)節(jié)，進一步降低房價和地價，形成惡性循環(huán)。銀行信貸減少，通貨膨脹加劇，消費支出降低，經(jīng)濟長期增長乏力，威脅到整體經(jīng)濟的安全，嚴重的可造成經(jīng)濟危機。

七、資源、能源消耗嚴重，節(jié)能減排壓力增大

人均資源少是我國的基本國情，房地產(chǎn)業(yè)是耗能大戶，節(jié)約資源刻不容緩。2004年，胡錦濤明確指出，要大力發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅。建設部在2005年介紹我國全面推廣節(jié)能和綠色建筑設定了兩個階段的目標:到2010年，全國新建建筑爭取三分之一以上能夠達到綠色建筑和節(jié)能建筑的標準，全國城鎮(zhèn)建筑總耗能要實現(xiàn)節(jié)能50%;到2020年，使全社會建筑的總能耗節(jié)能65%。這兩個目標的實現(xiàn)需要房地產(chǎn)企業(yè)切實把建設綠色建筑、節(jié)能減排當作一個工作重點狠抓落實。但前景不容樂觀。建設節(jié)能省地型綠色建筑比普通建筑時間長、成本高，但在房價飆升時期，房地產(chǎn)業(yè)形成了賣方市場，根本不愁銷售，因而開發(fā)商對綠色建筑關注度降低，浪費大量寶貴的資源、能源，也使得我國節(jié)能減排壓力增大 。

八、導致社會分配不公

房價飆升，開發(fā)商身價暴漲。腐敗官員、社會富裕階層的炒家、銷售商、為開發(fā)商代言的經(jīng)濟學家、部分媒體從業(yè)人員，也獲利頗豐。與獲利集團形成鮮明對比的，是利益受損集團，包括失地農(nóng)民、底層農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學生、以及高房價時期購買惟一一套住房的“房奴”。他們或者失去了賴以生存的土地，或者在客居的城市中居住成本更高，或者是要用一輩子的收入換取一個擋風遮雨的家。房價高企，使特殊利益集團掠奪和損害廣大百姓的利益，社會分配不公，不利于構(gòu)建和諧社會，甚至可能影響社會穩(wěn)定。

經(jīng)濟快速發(fā)展會引起物價上升，但是房價違反經(jīng)濟規(guī)律過快飆升，將會引起國民經(jīng)濟不穩(wěn)定。當前，我國房價飆升、房價高企，已經(jīng)對中國經(jīng)濟社會產(chǎn)生了一定的負面影響，希望有關部門能夠更加關注這個問題，全面貫徹落實黨的十七大精神，制定切實有效的調(diào)控措施，充分調(diào)動地方政府的積極性，使中國房價避免大起大落，使包括房地產(chǎn)經(jīng)濟在內(nèi)的中國經(jīng)濟又好又快發(fā)展，中國社會和諧穩(wěn)定。

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