從美國、香港經(jīng)驗(yàn)談中國住宅電梯的維修、更新管理

[摘 要] 隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，各大城市高層和超高層建筑如雨后春筍般拔地而起，其電梯數(shù)量也隨之猛增，因此電梯設(shè)備的管理問題，尤其是住宅電梯的維修、更新問題變得日益突出。本文根據(jù)美國、香港在電梯設(shè)備的維修、更新管理方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)狀，從理論上提出了國內(nèi)住宅電梯維修、更新的管理方法。

[關(guān)鍵詞] 美國 香港 住宅電梯 維修 更新

一、美國住宅電梯維修、更新情況

1.美國住宅電梯維修、更新周期

美國各州、各城市都有自己的電梯管理規(guī)定，例如一些地方規(guī)定:電梯每年進(jìn)行一次空載安全鉗測(cè)試，五年進(jìn)行一次滿載額定速度安全鉗測(cè)試。除了安全鉗測(cè)試外，還有常規(guī)檢查，檢查周期各地不同，如紐約州為三個(gè)月一次，而紐約市則規(guī)定為兩年5次，其中3次為政府監(jiān)督檢查，2次為專業(yè)的持證檢查員對(duì)電梯進(jìn)行檢查和測(cè)試。而喬治亞州則規(guī)定檢查周期為6個(gè)月，運(yùn)行許可證有效期為1年。（無論政府監(jiān)督檢查還是業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)人員檢查，都需將檢查結(jié)果報(bào)政府備案。檢查合格后，由主管行政機(jī)關(guān)頒發(fā)“運(yùn)行許可證”給業(yè)主。)如檢查不通過，則對(duì)電梯進(jìn)行修理或更新。

2.美國住宅電梯維修、更新的費(fèi)用分?jǐn)?/p>

在美國，業(yè)主通常會(huì)針對(duì)社區(qū)的電梯管理服務(wù)進(jìn)行招標(biāo)，并和中標(biāo)公司簽訂一份十分詳細(xì)的合同，合同涵蓋了每一部電梯的分?jǐn)傆脩艏盀榫S持電梯運(yùn)行、維修、更新，可能發(fā)生的各項(xiàng)人工、材料費(fèi)用項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。電梯需進(jìn)行維修、更新時(shí)，由合同公司的持證電梯技工進(jìn)行維修、更新，業(yè)主委員會(huì)對(duì)照合同種的費(fèi)用款項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各項(xiàng)費(fèi)用詳細(xì)記錄，張貼于公共顯眼部位或者將費(fèi)用單寄至社區(qū)內(nèi)每一戶業(yè)主。業(yè)主需在合同規(guī)定的繳費(fèi)期內(nèi)將費(fèi)用交至銀行的電梯專用賬戶內(nèi)，如逾期不交，會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的罰款。電梯管理專用賬戶需接受立法機(jī)關(guān)和社會(huì)的監(jiān)督。

二、香港私人樓宇電梯維修、更新情況

1.香港住宅電梯維修、更新周期

香港住宅電梯維修保養(yǎng)分為預(yù)防性維修保養(yǎng)（至少每一個(gè)月進(jìn)行一次）、定期檢驗(yàn)與測(cè)試(主要包括:(1)每隔不超逾12個(gè)月的時(shí)間，在電梯空載的情況下操作其安全設(shè)備測(cè)試一次；(2)每隔不超逾5年的時(shí)間，在電梯內(nèi)有十足負(fù)載的情況下操作其安全設(shè)備測(cè)試一次;(3)每隔不超逾5年的時(shí)間在電梯機(jī)廂載有重量介乎90%～110%之間的負(fù)載的情況下操作其安全設(shè)備中的超載設(shè)備測(cè)試一次等。)以及監(jiān)督抽查（抽查比例約為7%）。對(duì)于使用超過20年以上的電梯，抽樣比例會(huì)適當(dāng)加大。政府規(guī)定，這三項(xiàng)工作都需由注冊(cè)承建商和注冊(cè)工程師操作。

2.香港私人樓宇電梯維修、更新的費(fèi)用分?jǐn)?/p>

一般而言，私人樓宇內(nèi)每部電梯的維修、更新費(fèi)用由共享此部電梯的業(yè)主通過物業(yè)管理費(fèi)支付，大約占每月全部物業(yè)管理費(fèi)的11%～12%。業(yè)主可以選擇獨(dú)立的維修服務(wù)市場(chǎng)，如果此維修服務(wù)市場(chǎng)空間不大，亦可選擇原電梯供應(yīng)商的維修服務(wù)。此外，每次電梯維修、更新所發(fā)生的服務(wù)、收費(fèi)項(xiàng)目也許張貼于樓宇內(nèi)顯眼處示眾。如在規(guī)定期限內(nèi)業(yè)主不按時(shí)交納，業(yè)委會(huì)將會(huì)對(duì)其進(jìn)行催繳，罰款。

三、美國、香港電梯維修、更新做法的啟示

1.對(duì)電梯檢修、更新周期的啟示

美國、香港的電梯數(shù)量都很多，但是發(fā)生的電梯事故卻很少，這在很大程度上歸功于他們對(duì)電梯定期檢測(cè)、維修更新的做法以及對(duì)檢修人員技術(shù)、服務(wù)質(zhì)量的嚴(yán)密把關(guān)。美國、香港對(duì)涉及不同安全程度的電梯檢測(cè)維修、檢測(cè)頻率都有著較明確的規(guī)定。如保養(yǎng)性檢修或預(yù)防性檢修，檢修頻率相對(duì)較高，幾個(gè)月一次；對(duì)一些涉及到電梯重大安全性能的檢修，則為一年或兩年一次。相比之下，我國對(duì)電梯檢測(cè)維修方面的規(guī)定很粗糙，大多數(shù)規(guī)定只是宏觀上的，并不具有操作性。

此外，美國和香港都對(duì)電梯技術(shù)員有著非常嚴(yán)格的認(rèn)證制度。而我國對(duì)于電梯技術(shù)員，不要說認(rèn)證制度，就連最起碼的考核制度都沒有。這就為電梯的檢修、更新的服務(wù)質(zhì)量埋下了禍患。

因此，建議：首先對(duì)涉及不同安全程度的電梯檢修、更新周期做出明確的規(guī)定，如:可以將之分為:保養(yǎng)性檢修、定期大檢修。保養(yǎng)性檢修主要是預(yù)防性的，因此檢修頻率應(yīng)較高，可以為3個(gè)月一次。而定期大檢修，是對(duì)電梯全面的檢測(cè)與維修，甚至更新，可以為1年～2年一次。其次，要加強(qiáng)對(duì)電梯技術(shù)員的培訓(xùn)與認(rèn)證工作，消除因檢修技術(shù)不過關(guān)而造成電梯事故的隱患。

2.對(duì)電梯維修、更新的費(fèi)用分?jǐn)偧肮芾淼膯⑹?/p>

美國和香港對(duì)于電梯維修、更新的費(fèi)用的收取、管理方式都不盡相同，但有一點(diǎn)是相同的，即對(duì)每戶業(yè)主需承擔(dān)哪一部或哪幾部電梯的維修、更新費(fèi)用的界定很清晰。這一點(diǎn)，香港是通過第一位完成買賣的業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)管理公司簽訂的公共契約實(shí)現(xiàn)的，而美國是通過業(yè)主和中標(biāo)電梯服務(wù)公司簽訂的合同實(shí)現(xiàn)的。兩者都通過書面形式將業(yè)主的責(zé)任界定的很清楚，這是值得我國學(xué)習(xí)的。國內(nèi)發(fā)生的很多關(guān)于電梯費(fèi)用及其分?jǐn)倖栴}的爭(zhēng)議，都是因?yàn)闆]有明確界定業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)物業(yè)的詳細(xì)責(zé)任和義務(wù)的原因。

因此，針對(duì)國內(nèi)目前住宅電梯維修、更新費(fèi)用管理較混亂的情況，首先必須明確①每部電梯的維修、更新項(xiàng)目，如：保養(yǎng)性檢測(cè)，定期大檢測(cè)，置換零部件（需列出各個(gè)零部件）②每個(gè)項(xiàng)目的具體收費(fèi)；其次要確定每部電梯的責(zé)任戶（在此值得一提的是：一樓住戶需不需要分擔(dān)電梯的維修、更新費(fèi)用？筆者認(rèn)為需要。一樓住戶不是不使用電梯，而是使用電梯的次數(shù)相對(duì)要少得多。因此，可以免去一樓住戶的電梯電費(fèi)。但是電梯是公共財(cái)產(chǎn)，正如綠地一樣，因此一樓用戶應(yīng)適當(dāng)承擔(dān)電梯保養(yǎng)、維修、更新的費(fèi)用）。這兩項(xiàng)都應(yīng)當(dāng)張貼于顯眼處示眾。

對(duì)于住宅電梯維修、更新費(fèi)用管理，筆者認(rèn)為可結(jié)合美國的管理方式與國內(nèi)的維修基金進(jìn)行管理。國內(nèi)的維修基金就是為共用部位、公共設(shè)施（包括電梯）的維修、保養(yǎng)而設(shè)立的，因此電梯維修、更新的費(fèi)用可在維修基金賬戶中支取。美國對(duì)電梯服務(wù)的收費(fèi)十分公開，而國內(nèi)在這方面很欠缺，因此對(duì)于每次電梯發(fā)生的維修、更新費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)照收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及每戶所需分?jǐn)偟馁M(fèi)用、繳費(fèi)時(shí)間、逾期不交的罰款額度一一列出，告知其余業(yè)主，然后先從維修基金賬戶中支取維修、更新費(fèi)用，之后由業(yè)主們?cè)谝?guī)定時(shí)限內(nèi)補(bǔ)交。逾期不交的按照事前規(guī)定進(jìn)行罰款。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)每次電梯維修、更新所發(fā)生的項(xiàng)目、費(fèi)用作記載，并交由政府備案、監(jiān)督。維修基金賬戶應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)管理，而非物業(yè)管理公司或者政府，如業(yè)主對(duì)某次發(fā)生的電梯服務(wù)有異議，則可去政府查詢備案。

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