房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)增長之策略研究

[摘 要] 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場，是當(dāng)今中國社會各階層最關(guān)注的領(lǐng)域之一。尤其是近年我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的連續(xù)上漲趨勢，引發(fā)了政府對房價的調(diào)控和對住房制度、土地管理制度、金融政策和稅收政策的再思考。本文將在分析房地產(chǎn)業(yè)對帶動經(jīng)濟(jì)增長的原因的基礎(chǔ)上，探討房地產(chǎn)業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)增長策略，進(jìn)而不斷為我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)增長 策略

宏觀經(jīng)濟(jì)帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資范疇，而宏觀經(jīng)濟(jì)的高增長必然帶來高需求，就房地產(chǎn)來說，對土地資源的需求尤其顯著，而土地價格對房產(chǎn)的影響也是最直接的，因此，總體來看國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

一、房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟(jì)增長之原由分析

房地產(chǎn)業(yè)在很多國家，不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)拉動相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動或“波及效應(yīng)”特強(qiáng)，主要由于以下原因。

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動其發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。

3.房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)，波及和帶動生活消費(fèi)的方方面面。房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)等人們生活的方方面面。

二、目前我國房地產(chǎn)業(yè)的諸多弊端

為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟(jì)，政府出臺了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問題。

1.生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動經(jīng)濟(jì)增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動的乘數(shù)便大，房地市場供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。

2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱。改革前我國實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動報酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時“一大二公”的左的思想、體制相適應(yīng)。住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房?，F(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購房。

3.“二律背反”和人們心理預(yù)期失衡。當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M(fèi)政策、制度。

4.收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8％，居民消費(fèi)水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。 據(jù)國家統(tǒng)計局1995年對全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長4.9％。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)增長之策略構(gòu)想

1.繼續(xù)實(shí)施調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施

啟動房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對實(shí)際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應(yīng)該看到實(shí)際上是市場經(jīng)濟(jì)國家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的一般理論指導(dǎo)下的做法。

2.針對性的啟動房地產(chǎn)的近期方略

(1)抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產(chǎn)。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結(jié)論。這6萬億存款中有相當(dāng)大的部分為高收入或較高收入階層所有。(2)抓住高校服務(wù)體系社會化，開發(fā)學(xué)生公寓及其生活配套設(shè)施啟動房地產(chǎn)。(3)用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，啟動房地產(chǎn)。(4)對貨幣購房全面理解來啟動房地產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟(jì)增長。貨幣購房，就是廢止單位實(shí)物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實(shí)質(zhì)是廢除福利分房消費(fèi)，以勞動收入交換住房。

就當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)低迷講，為啟動房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，不失為一種有效措施。集資建房為何有這大的動員力?主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關(guān)系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費(fèi)力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或大體相當(dāng)于市場經(jīng)濟(jì)實(shí)用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權(quán)謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團(tuán)結(jié)。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實(shí)現(xiàn)形式應(yīng)多樣化，它們同祥能啟動房地產(chǎn)，同樣波及國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長。

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