買賣不破租賃制度的立法價(jià)值取向分析

[摘要] 本文通過對(duì)買賣不破租賃規(guī)則產(chǎn)生的社會(huì)背景、立法價(jià)值取向的分析，說明其當(dāng)時(shí)在各國產(chǎn)生的必要性，在構(gòu)建和諧社會(huì)的今天對(duì)我國仍有借鑒作用。在我國的政治和經(jīng)濟(jì)體制的改革進(jìn)程中，法律能否發(fā)揮其應(yīng)有的積極保障作用。這就需要立法者在制定法律的時(shí)候不僅要考慮立法技術(shù)問題，還必須考慮社會(huì)現(xiàn)實(shí)、法律價(jià)值衡量，以防止或減少法律負(fù)面效應(yīng)。

[關(guān)鍵詞] 租賃權(quán) 買賣不破租賃

租賃合同本為一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，承租人只能向出租人本人主張對(duì)租賃物的使用、收益，不能對(duì)抗第三人。這種權(quán)利的配置反映了重視所有權(quán)，相對(duì)輕視使用、收益權(quán)的觀念。而近現(xiàn)代民法承認(rèn)“買賣不破租賃規(guī)則”，該規(guī)則突破了傳統(tǒng)的債的相對(duì)性原則，使租賃權(quán)具有對(duì)抗力。買賣不破租賃規(guī)則的出現(xiàn)是資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展到壟斷階段的產(chǎn)物，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。通過對(duì)該制度的立法目的的分析可以得出該制度反映了法律思想從“個(gè)人本位”到\"社會(huì)本位\"的轉(zhuǎn)變。在構(gòu)建和諧社會(huì)的今天對(duì)我國仍有借鑒作用。

一、買賣不破租賃產(chǎn)生的歷史背景

任何社會(huì)的法律制度都是在一定的法律思想的指導(dǎo)下制定和實(shí)施。所以法律思想的變更往往會(huì)引起法律制度的發(fā)展變化，也影響著法律制度的實(shí)施。而任何思想的產(chǎn)生都有其特定的時(shí)代背景，法律也不例外，不同歷史時(shí)期有不同的法律思想，當(dāng)時(shí)占主導(dǎo)地位的法律思想最能影響法律制度的內(nèi)容。早期的資本主義是完全自由競(jìng)爭的社會(huì)，社會(huì)的每個(gè)主體在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中都是完全自由的。自由主義和功利主義成為這個(gè)時(shí)代主導(dǎo)的和典型的理論工具。亞當(dāng)．斯密基于資產(chǎn)階級(jí)的人性說和自由主義提出：每個(gè)人雖然追求的是自己的利益，而沒考慮他人的利益，但是追求個(gè)人利益和追求社會(huì)利益并不矛盾，而且是一致的，“每個(gè)人改善自身境況的一般的、經(jīng)常的、不斷的努力是社會(huì)財(cái)富、國民財(cái)富，以及私人財(cái)富所賴以產(chǎn)生的重大因素?！痹趤啴?dāng)．斯密看來，政府對(duì)自由經(jīng)濟(jì)的干預(yù)幾乎是有害的，抽象為“經(jīng)濟(jì)人”的個(gè)體在追求個(gè)人利益的同時(shí)，他們好像被“看不見的手”的引導(dǎo)而實(shí)現(xiàn)公眾的最佳利益，這是所有可能出現(xiàn)結(jié)果中最好的。邊沁的功利主義思想認(rèn)為：人都受功利支配，追求功利就是追求幸福。個(gè)人要追求其自身的最大幸福；而社會(huì)或政府及其措施來說就是應(yīng)該追求最大多數(shù)的最大幸福。他認(rèn)為社會(huì)是由一個(gè)個(gè)個(gè)人的總和，社會(huì)利益是個(gè)人利益的總和，或者說是一個(gè)虛構(gòu)；只要每個(gè)人真正追求他自己的最大利益，最終也就達(dá)到了社會(huì)的最大利益。在這幾種思想的影響下，早期的資本主義社會(huì)實(shí)行完全的自由競(jìng)爭，國家在社會(huì)生活中只充當(dāng)了“守夜人”的角色，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活完全放任。這種經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)制度的變化決定了法律思想上的變化，自由主義和功利主義的法律思想成為這個(gè)時(shí)代主導(dǎo)的和典型的理論。所以當(dāng)時(shí)的民法同樣的基于“人是自己利益的最佳判斷者”，充分強(qiáng)調(diào)和保障意思自治。體現(xiàn)在所有權(quán)方面，就是所有權(quán)完全由個(gè)人享有，受個(gè)人意志支配，為個(gè)人利益服務(wù)，它不僅不應(yīng)該受到任何干預(yù)和限制，而且應(yīng)對(duì)之予以絕對(duì)的保護(hù)。例如制定于19世紀(jì)初的法國民法典，重點(diǎn)在當(dāng)事人的自由意思。這符合資本主義初期階段人們渴望擺脫中世紀(jì)對(duì)交易的種種束縛，尊重當(dāng)事人的自由意志并以之促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的要求。在那樣的社會(huì)背景下，人們還沒來得及去考慮絕對(duì)的意思自由是否會(huì)造成社會(huì)的混亂和無序狀態(tài)，自然未察覺出當(dāng)時(shí)的法律可能對(duì)自身的不公平。而買賣不破租賃制度是通過限制受讓人對(duì)租賃合同的任意解除以達(dá)到保護(hù)弱勢(shì)群體的利益的目的。所以買賣不破租賃制度在這一階段也就沒有產(chǎn)生的社會(huì)條件。

19世紀(jì)末期，由于生產(chǎn)社會(huì)化特別是壟斷的形成，改變了人們的觀念，傳統(tǒng)的個(gè)人主義至上的法律理念發(fā)生動(dòng)搖。人們發(fā)現(xiàn)，對(duì)個(gè)體自由和權(quán)利的維護(hù)，并不能當(dāng)然地導(dǎo)致社會(huì)公平和正義，它往往妨害其他個(gè)體和團(tuán)體的自由和權(quán)利，損害社會(huì)的總體利益，因而是不公平、不正義的。單純強(qiáng)調(diào)個(gè)性的自由解放，激活各單個(gè)社會(huì)細(xì)胞，并不就能使整個(gè)社會(huì)肌體健康成長。個(gè)體與團(tuán)體、與社會(huì)整體有著矛盾沖突，需要協(xié)調(diào)。于是，從許多思想家開始，人們逐漸認(rèn)識(shí)到，社會(huì)經(jīng)濟(jì)需要一種新的社會(huì)力量和機(jī)制進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，協(xié)調(diào)個(gè)體與社會(huì)之間的關(guān)系，克服或緩和其間的矛盾和沖突，以建立一種新的秩序、效率、公平和正義。反映到法律理念上，出現(xiàn)法律思想從“個(gè)人本位”到\"社會(huì)本位\"的轉(zhuǎn)變，法律作為調(diào)整社會(huì)關(guān)系的重要行為規(guī)范也就相應(yīng)地做出變革。19世紀(jì)末20世紀(jì)初西方的社會(huì)法學(xué)思潮應(yīng)運(yùn)而生，社會(huì)法學(xué)強(qiáng)調(diào)社會(huì)利益的重要性，他們認(rèn)為好的社會(huì)法律就能充分為社會(huì)服務(wù)的法律；法律的目的是對(duì)各種相互沖突的利益進(jìn)行協(xié)調(diào)。對(duì)于個(gè)人自由，除非是作為更大的社會(huì)安全和社會(huì)自由的一部分，法律不能予以保護(hù)。例如跟法國民法相比較而言，制定于19世紀(jì)末的德國民法相對(duì)于尊重當(dāng)事人的自由意思而言，更重要的則是交易安全的社會(huì)基礎(chǔ)。所以20世紀(jì)初立法方面的變化，表現(xiàn)為傳統(tǒng)資產(chǎn)階級(jí)民商法的社會(huì)化，如近代資產(chǎn)階級(jí)民法三大原則的修正（所有權(quán)絕對(duì)性受到限制，契約自由受到限制，除個(gè)人責(zé)任外還要承擔(dān)必要社會(huì)責(zé)任，除過錯(cuò)責(zé)任外，有時(shí)還應(yīng)承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任）。買賣不破租賃規(guī)則正是為保護(hù)處于社會(huì)弱勢(shì)地位的承租人的利益而設(shè)，所以從某種意義上說是社會(huì)環(huán)境的變遷造就了該制度的產(chǎn)生。

二、買賣不破租賃規(guī)則的法律價(jià)值取向

不同時(shí)期和不同的立法者，以及不同的法律，其價(jià)值取向是有所不同的?！傲⒎ú贿^是一定價(jià)值判斷的記錄”。龐德宣稱:“對(duì)各種利益的承認(rèn)或拒絕承認(rèn)，以及劃定那些得到承認(rèn)的利益的界限，最終都是按照一個(gè)確定的價(jià)值尺度進(jìn)行的?！狈傻母鞣N價(jià)值的選擇是一個(gè)困難問題，但又是法學(xué)不能回避的問題。自由、秩序、正義都是法的最基本的價(jià)值（當(dāng)然除此之外，還有效力、利益等其他價(jià)值存在形式）?，F(xiàn)在我們要面對(duì)的是，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中法的各種價(jià)值之間有時(shí)會(huì)發(fā)生沖突，從而導(dǎo)致價(jià)值之間的相互抵消，甚至某些情況下還會(huì)導(dǎo)致“舍一擇一”局面的出現(xiàn)。從主體而言，法的價(jià)值沖突常常出現(xiàn)于三種場(chǎng)合：一是個(gè)體之間法律所承認(rèn)的價(jià)值發(fā)生沖突；例如行使個(gè)人自由可能導(dǎo)致他人利益的損失。二是共同體之間價(jià)值發(fā)生沖突，例如國際人權(quán)與一國主權(quán)之間可能導(dǎo)致的矛盾。三是個(gè)體與共同體之間的價(jià)值沖突，典型的即如個(gè)人自由與社會(huì)秩序之間所常見的矛盾情形（一、三兩種情形正是本文所要涉及的）。

從價(jià)值而言，法律是自由的保障。法律雖然是可以承載多種價(jià)值的規(guī)范綜合體，然而其最本質(zhì)的價(jià)值則是“自由”——“法典就是人們自由的法典”。因而法律必須體現(xiàn)自由保障自由。正如洛克所說的：“法律按其真正的含義而言與其說是限制不如說是指導(dǎo)一個(gè)自由而有智慧的人去追求他的正當(dāng)利益。．．．．．法律的目的不是廢除或限制自由，而是保護(hù)和擴(kuò)大自由”。意思自治是各國民法的一項(xiàng)基本原則，而其核心思想是合同自由原則。買賣不破租賃規(guī)則的產(chǎn)生，有沒有破壞合同自由原則的立法意圖？沒有，只是當(dāng)絕對(duì)的意思自由造成了社會(huì)的混亂和無序狀態(tài)，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，為謀求社會(huì)的穩(wěn)定和有序，限制受讓人對(duì)租賃合同的任意解除，以保護(hù)可能成為社會(huì)不安定因素的大批弱勢(shì)群體。這就涉及社會(huì)秩序問題。秩序是法的又一價(jià)值，秩序是人類生存的條件，也是社會(huì)發(fā)展的前提，任何社會(huì)的發(fā)展都離不開穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境和正常的生活秩序。所以任何一種法律都要追求并保持一定社會(huì)的有序狀態(tài)。法律總是要為一定秩序服務(wù)。也就是說，在秩序問題上，根本就不存在法律是否服務(wù)于秩序的問題，所存在的問題僅在于法律服務(wù)于誰的秩序、怎樣的秩序。當(dāng)自由與秩序之間的價(jià)值發(fā)生沖突，能兼顧自由和秩序，尋求二者的最佳結(jié)合點(diǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會(huì)的安定當(dāng)然是最理想不過了。可以說買賣不破租賃制度就是為解決該問題的一種比較好的嘗試。

法價(jià)值之——正義：法律本身就蘊(yùn)含著正義，當(dāng)然貫穿著對(duì)社會(huì)正義的追求。從內(nèi)容而言正義體現(xiàn)為平等、公正等具體形態(tài)。平等原則集中反映了民事法律關(guān)系的本質(zhì)特征，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征和內(nèi)在要求在民法上的具體表現(xiàn)。20世紀(jì)以來隨著社會(huì)生活的變化，法官、學(xué)者、立法者開始正視當(dāng)事人之間經(jīng)濟(jì)地位的不平等，拋棄形式正義而追求實(shí)質(zhì)正義。平等原則的內(nèi)涵正經(jīng)歷從單純謀求民事主體抽象的法律人格的平等即形式的平等，轉(zhuǎn)向兼顧在特定類型的民事活動(dòng)中謀求當(dāng)事人具體法律地位平等即實(shí)質(zhì)平等的。同樣的關(guān)于公平趨向注重社會(huì)總體的公平。社會(huì)總體公平要求絕大多數(shù)個(gè)體和團(tuán)體間必需公平，但不要求所有個(gè)體和團(tuán)體間都絕對(duì)公平。為了總體公平，有時(shí)需要允許某些個(gè)體和團(tuán)體間存在某種不公平。什么樣的“不公平”是秩序良好的社會(huì)所能容許的？當(dāng)某一差別的存在有利于最不利者的最大利益時(shí)，它就是可以容許的。也就是說，在社會(huì)政策的制度中差別的存在不僅不應(yīng)建立在對(duì)社會(huì)中最不利地位的人的損害上，而且應(yīng)建立在能給他們帶來最大好處上。在我國最不利地位的人當(dāng)然就是社會(huì)弱勢(shì)群體。當(dāng)然公平是相對(duì)的、變動(dòng)的；絕對(duì)公平是不存在的，靜止的公平意味著停滯和落后。法律重視機(jī)會(huì)公平，但要顧及各主體的不同情況和不同起點(diǎn)，要區(qū)別對(duì)待；不顧情況和起點(diǎn)，號(hào)稱機(jī)會(huì)公平，其實(shí)質(zhì)是不公平?；趯?duì)實(shí)質(zhì)正義的追求，給予經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)地位的承租人利益上的保護(hù)，買賣不破租賃制度產(chǎn)生了。在買賣不破租賃制度產(chǎn)生之前，承租人租賃權(quán)喪失后遭受的不利益無法得到救濟(jì)，只能自己承擔(dān)損失，這對(duì)經(jīng)濟(jì)地位本來就處于弱勢(shì)得承租人無疑是雪上加霜，很有可能嚴(yán)重危及其生存的基本權(quán)利，進(jìn)而影響到社會(huì)的穩(wěn)定。為實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，法律強(qiáng)制相對(duì)承租人處于優(yōu)勢(shì)地位的受讓人在受讓租賃物的所有權(quán)時(shí)必須背負(fù)其上存在的租賃合同，保障承租人的租賃權(quán)繼續(xù)有效。所以買賣不破租賃制度的產(chǎn)生反映了民法理念由形式正義向?qū)嵸|(zhì)正義的轉(zhuǎn)變。

三、關(guān)于買賣不破租賃的各國或地區(qū)的立法例的異同及對(duì)我國法律的借鑒作用

買賣不破租賃制度是在1900年的德國民法典中首次被確立起來的，適用對(duì)象僅限于不動(dòng)產(chǎn)。德國民法第571條（1）項(xiàng)“使用出租的土地在交付使用承租人之后由使用出租人讓與第三人的，受讓人取代使用出租人加入其所有權(quán)存續(xù)期間由使用租賃關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系”及第580條“除另有規(guī)定外，關(guān)于土地租賃的規(guī)定也適用于住房和其他房屋的租賃”。在日本，1896年日本民法典中關(guān)于租賃的規(guī)定，原本沒有考慮土地和房屋承租人的利益，從而引起了各種各樣的糾紛，成為無法回避的社會(huì)問題，最終導(dǎo)致必須通過制定特別法來加以調(diào)整。所以后來日本借地法、借家法的制定，對(duì)于保護(hù)借地、房屋承租人的利益起了很大作用。經(jīng)過兩次世界大戰(zhàn)的疲憊和創(chuàng)傷，為緩和社會(huì)矛盾，法國民法典進(jìn)行了修改，于1945年在其民法典第1743條“如出租人出賣其出租物，買受人不得從辭走已訂立經(jīng)公證或規(guī)定有確定期日的租賃合同的土地承租人、佃農(nóng)或房屋承租人?！?/p>

可以看出除羅馬法否認(rèn)租賃權(quán)的對(duì)抗力外，近世各國民法均不同程度地承認(rèn)租賃權(quán)的對(duì)抗力，雖然就其適用條件及程度各國規(guī)定不完全相同，但其相同點(diǎn)也是不言而喻的：買賣不破租賃制度產(chǎn)生的目的是為了維護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人的利益，給弱者以特別保護(hù)從而最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平。然而這種立法上的偏袒如果不對(duì)其適用條件將以嚴(yán)格限制的話，必然會(huì)導(dǎo)致對(duì)出租人利益的損害有違民法乃利益平衡之法宗旨，所以買賣不破租賃的標(biāo)的多為不動(dòng)產(chǎn)，租賃權(quán)的對(duì)抗性多因交付、登記或特定書面形式而產(chǎn)生。

法律作為調(diào)整社會(huì)關(guān)系的規(guī)范，即調(diào)整社會(huì)利益資源在各社會(huì)主體間的分配。對(duì)于推動(dòng)社會(huì)發(fā)展具有非常重要的意義。在我國的政治和經(jīng)濟(jì)體制的改革進(jìn)程中，法律能否發(fā)揮其應(yīng)有的積極保障作用。這就需要立法者在制定法律的時(shí)候不僅要考慮立法技術(shù)問題，還必須考慮社會(huì)現(xiàn)實(shí)、法律價(jià)值衡量，以防止或減少法律負(fù)面效應(yīng)。

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