影響我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的供求因素分析

[摘要] 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控措施的影響，自去年十月份以來(lái)，北京、深圳、上海等一線(xiàn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)止?jié)q的現(xiàn)象。但我們并不能就此斷定影響房?jī)r(jià)上漲的供求因素已被完全遏制，故本文全面地分析了影響我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的供求因素。供給因素從供給成本、供給結(jié)構(gòu)、供給者等角度加以分析，需求因素則從居民的自住需求和投資、投機(jī)需求等方面加以闡述。

[關(guān)鍵詞] 房?jī)r(jià) 供給 需求

在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響下，去年10月和11月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現(xiàn)下降。雖然70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)增加，但10月和11月份商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅有所減少。說(shuō)明與前期相比，住宅需求增長(zhǎng)有所減緩，房?jī)r(jià)上漲速度減慢。對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，本文不作預(yù)測(cè)，而只是站在客觀的角度全面地分析影響房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的供求因素。

影響房?jī)r(jià)上漲的因素有很多，但歸根結(jié)底，這些因素都是通過(guò)影響供求而影響房?jī)r(jià)，因此本文將所有這些因素都?xì)w入供求因素。

一、供給因素

房?jī)r(jià)由房子的土地成本、建造成本、各項(xiàng)稅金及費(fèi)用（供給成本）、利潤(rùn)等多方面組成。近幾年，房屋供給成本提高，且供給者（開(kāi)發(fā)商）對(duì)利潤(rùn)的追逐、供給結(jié)構(gòu)不合理等因素都是推升房?jī)r(jià)的因素。

1.供給成本不斷提高

(1)土地價(jià)格持續(xù)上漲

由于土地的自然供給固定不變，會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展顯得日益稀缺。同時(shí)，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)由政府完全壟斷，開(kāi)發(fā)商需通過(guò)競(jìng)價(jià)拍賣(mài)機(jī)制獲取某塊土地的使用權(quán)，并向地方政府交納一定金額的土地出讓金。地方政府為了防止土地的過(guò)度開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃的集約利用，必然通過(guò)抬高價(jià)格和制定金融稅收政策進(jìn)行調(diào)控（當(dāng)然，地方政府難免會(huì)受利益的驅(qū)動(dòng)而人為抬高土地價(jià)格）。且壟斷市場(chǎng)容易人為造成土地供給不足，而住房需求的快速增長(zhǎng)又進(jìn)一步加劇了土地供需矛盾，使開(kāi)發(fā)商競(jìng)相提高競(jìng)價(jià)并囤積土地，其中一些國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)巨頭借機(jī)圈地炒地，從中獲得了暴利，地價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，這些因素都促成了房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)。

(2)建造成本不斷上升

首先，材料費(fèi)不斷增加。近幾年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資加大，2007年1月～10月份，全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資88953億元，同比增長(zhǎng)26.9%，與此相伴隨的是鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等供不應(yīng)求。投資熱很難降下來(lái)，使這些本來(lái)是房地產(chǎn)投資速度過(guò)快的結(jié)果，現(xiàn)在卻發(fā)展成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)緊密聯(lián)系、互相推動(dòng)、并不斷內(nèi)部強(qiáng)化、促使房?jī)r(jià)上漲的因素。隨著國(guó)家對(duì)能源開(kāi)發(fā)的控制和資源的日益緊缺，鋼材、水泥、黃砂、石子等建筑原材料價(jià)格還會(huì)不斷上漲；另外，在國(guó)家強(qiáng)制推行建筑節(jié)能的政策下，建筑房屋的屋面、墻體保溫和門(mén)窗的造價(jià)也在大幅增加。其次，隨著物價(jià)水平的升高和人們總體工資水平的不斷上漲，人工費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)及措施費(fèi)也有了大幅度的上漲

(3)各項(xiàng)稅金和企業(yè)管理費(fèi)用有增無(wú)減

前些年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商享有退稅等相關(guān)優(yōu)惠政策，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策沒(méi)有了，而且還增加了土地增值稅，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳稅金的上漲會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。企業(yè)管理費(fèi)是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理所需費(fèi)用。企業(yè)管理費(fèi)中管理人員工資、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、綠化費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都在逐步增加。

2.供給者對(duì)利潤(rùn)的追逐

經(jīng)濟(jì)學(xué)市場(chǎng)理論將市場(chǎng)劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷市場(chǎng)四種類(lèi)型。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，廠商無(wú)控制產(chǎn)品價(jià)格的力量，在壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷市場(chǎng)中，廠商對(duì)商品價(jià)格的控制力由弱到強(qiáng)。就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，由于土地由政府壟斷，故地產(chǎn)市場(chǎng)屬于完全壟斷市場(chǎng)。而在房產(chǎn)市場(chǎng)方面，從形式上看，我國(guó)已有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，且仍有不少企業(yè)正在進(jìn)入，屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。但從本質(zhì)上看，少數(shù)大型房地產(chǎn)商控制著大部分房屋市場(chǎng)的供給，眾多中小型房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的影響有限，故應(yīng)屬于寡頭壟斷市場(chǎng)，而寡頭房地產(chǎn)商控制房屋供給和價(jià)格的能力很強(qiáng)，容易人為制造市場(chǎng)房屋供給不足的假象，伺機(jī)推動(dòng)房屋價(jià)格不斷攀升。

3.供給結(jié)構(gòu)不合理

供給結(jié)構(gòu)不合理造成了有效供給不足，加劇了供需矛盾。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)為：一是房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后，而增量市場(chǎng)交易活躍。這樣不但使存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋表現(xiàn)得相對(duì)稀缺。二是房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡。租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，從而將壓力集中在銷(xiāo)售市場(chǎng)。三是增量市場(chǎng)中房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。主要表現(xiàn)是：大戶(hù)型住房多而中小戶(hù)型住房少；高檔住房多而中低檔住房少；一般商品房多而限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和政府廉租房少。低費(fèi)用支出房屋供給不足會(huì)直接推升其價(jià)格的上升，且迫使部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)高費(fèi)用支出房屋，對(duì)高費(fèi)用支出房屋維持高房?jī)r(jià)起到了支持作用，從而會(huì)推動(dòng)住房均價(jià)的上升。

二、需求因素

根據(jù)供求理論，在目前房產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足的情況下，旺盛的需求必將促成房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

1.居民改善住房條件的需求日益增加

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP高于1000美元低于 3000美元，且人均住房面積不足30平方米時(shí)，房產(chǎn)的需求會(huì)處于一個(gè)相對(duì)旺盛的時(shí)期；人均住房面積30平方米到50平方米之間，需求將趨于平穩(wěn)；目前，據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23平方米。根據(jù)這一數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，我國(guó)人均住宅面積每年將增加1平方米，并將持續(xù)10年左右。

2.城建拆遷造成大量被動(dòng)需求

據(jù)調(diào)查顯示，全國(guó)每年拆遷造成的被動(dòng)需求幾乎占居民住房總需求的一半。近年來(lái)，各地政府實(shí)施大規(guī)模的城市建設(shè)、老城改造工程，產(chǎn)生大量拆遷居民，形成大量被動(dòng)需求，但由于市場(chǎng)供應(yīng)難以與需求相協(xié)調(diào)，供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)會(huì)刺激房?jī)r(jià)的上漲。

3.城市化進(jìn)程加快

目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革和社會(huì)變革，特別是城市化進(jìn)程的日益加快，城鄉(xiāng)二元體制逐漸松動(dòng)，大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，成為城市事實(shí)上的常住人口，每年提高1%的城市化率，意味著每年有1300萬(wàn)左右的新進(jìn)城人口需要城市住房安身，目前我國(guó)各個(gè)城市對(duì)居民住宅都存在著由人口凈增而導(dǎo)致的增量需求，這種需求往往呈剛性狀態(tài)。

4.買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的購(gòu)房者心理

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是人們實(shí)施購(gòu)買(mǎi)行為時(shí)的普遍心理，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的意義在于，若意識(shí)到房?jī)r(jià)是上漲的而且還要再漲，則現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格相對(duì)于過(guò)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)而言是便宜的。 反之，若意識(shí)到價(jià)格是跌的而且還要再跌，則現(xiàn)在買(mǎi)進(jìn)就會(huì)面臨貶值的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行為可以有效地規(guī)避價(jià)格波動(dòng)造成的經(jīng)濟(jì)損失。目前我國(guó)一線(xiàn)城市雖然已出現(xiàn)房?jī)r(jià)止?jié)q現(xiàn)象，但公眾對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控措施的效果仍處于觀望階段，實(shí)際上對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不會(huì)輕易轉(zhuǎn)變，一旦國(guó)家宏觀調(diào)控措施失利，便會(huì)瘋狂地追漲，加大購(gòu)房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的攀升。

5.國(guó)內(nèi)外投資和投機(jī)需求增加

投資是指著眼于中長(zhǎng)期利潤(rùn)回報(bào)，是通過(guò)對(duì)城市價(jià)值的判斷，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)大勢(shì)的預(yù)測(cè)及對(duì)樓盤(pán)素質(zhì)的認(rèn)定來(lái)決定其資金投向的行為，投資看重的是房屋未來(lái)的保值和升值，或通過(guò)出租獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)。投機(jī)則是指著眼于短期的價(jià)差回報(bào)，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，投向機(jī)會(huì)，所以回報(bào)的波動(dòng)性較大，風(fēng)險(xiǎn)也較大，有時(shí)會(huì)造成市場(chǎng)較大動(dòng)蕩。

第一，通貨膨脹與人民幣升值刺激國(guó)內(nèi)投資和投機(jī)需求。通貨膨脹是指一般價(jià)格水平持續(xù)而顯著地上漲。消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）是衡量通貨膨脹的重要指標(biāo)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年10月份CPI同比上漲6.5%，11月份更是達(dá)到了全年最大同比上漲6.9%的漲幅。分析人士認(rèn)為，12月份CPI漲幅可能有所回落，但仍將超過(guò)6%。在通賬壓力下，人們?yōu)檫_(dá)到資產(chǎn)增值、保值的目的，務(wù)必依靠跑贏通脹的投資品種，而房地產(chǎn)因其投資回報(bào)的穩(wěn)定性而成為投資途徑的首選。且通脹與人民幣升值會(huì)促使人們形成房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，投機(jī)需求會(huì)受到刺激。

第二，人民幣升值刺激國(guó)外投資和投機(jī)需求。目前人民幣的升值趨勢(shì)刺激了國(guó)外資本對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)需求。實(shí)際上，自2006年7月1日建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)已出臺(tái)了一系列限外政策，但仍未真正收到實(shí)效。在外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正式渠道之外，眾多國(guó)外資金正采取種種不同的方法，迂回進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

供求因素是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的首要因素，政府要想抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康快速地發(fā)展，必須立足于調(diào)控影響房?jī)r(jià)上漲的供求因素，實(shí)施切實(shí)可行的宏觀調(diào)控政策。

參考文獻(xiàn):

[1]吳航竇爾翔:抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”的多重視角分析[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2007年2期

[2]黃文勝:水漲船高--把握通脹下的投資機(jī)遇[J].《證券導(dǎo)刊》周刊

[3]支撐房?jī)r(jià)上漲的四大因素—青島新聞網(wǎng)