我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題及對(duì)策

房地產(chǎn)稅收制度是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)各經(jīng)濟(jì)主體經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的主要手段，分析探討房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度對(duì)保持國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和保障人民大眾的生活福利都具有重要意義。

一、我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)稅收是指直接或間接地以房地產(chǎn)價(jià)值或房地產(chǎn)收益為課稅對(duì)象的各種稅收的總稱。房地產(chǎn)稅種設(shè)置主要有房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅和保有稅兩大類。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是指政府在房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向各方當(dāng)事人征收的稅賦，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、所得稅等；房地產(chǎn)保有稅是在一定時(shí)期或一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，對(duì)個(gè)人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征的稅收，其功能是合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，以確保房地產(chǎn)保有的負(fù)擔(dān)公平，降低房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保有的有利性，主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等。目前我國房地產(chǎn)稅收制度存在的主要問題有：

(一)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)重，保有環(huán)節(jié)課稅輕

我國目前房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的一個(gè)顯著特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅種多，稅收負(fù)擔(dān)重，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目還有幾十項(xiàng)，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅比較少，負(fù)擔(dān)也很輕。這種稅種結(jié)構(gòu)的消極影響有：

1、土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。

2、流通階段的稅負(fù)重，助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫；拉大了貧富差距，使財(cái)富集中在少數(shù)人手中。

4、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和占用環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)的畸重畸輕，使得納稅人傾向持有土地和房產(chǎn)待其自然增值，從而影響了房地產(chǎn)，尤其是稀缺土地資源的正常流通和合理使用。

(二)存在著重復(fù)課稅的問題

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除各項(xiàng)允許扣除項(xiàng)目金額后的余額，即納稅人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中所獲得的增值額，此增值額其實(shí)具有利潤的性質(zhì)，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤在交納土地增值稅后還要再被課征企業(yè)所得稅。因此，就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤這一計(jì)稅依據(jù)同時(shí)課征了土地增值稅和企業(yè)所得稅，違背了稅不重征原則。

房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅也存在重復(fù)課稅。1990年國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》，全面推行土地的有償使用，此后建造的大量房產(chǎn)其價(jià)值中都已包含了所占用土地的價(jià)值，這部分房產(chǎn)一方面要就包括土地價(jià)值在內(nèi)的房產(chǎn)原值納稅；另一方面還要再繳納土地使用稅。很顯然，其承擔(dān)的稅負(fù)較土地有償使用前建造的房產(chǎn)所承擔(dān)的稅負(fù)高，存在重復(fù)課稅問題。

(三)課稅范圍過窄，免稅范圍過寬

一方面，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍僅涉及城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，坐落于其他區(qū)域的房產(chǎn)均不屬于房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)范圍；另一方面，房產(chǎn)稅還存在較多的免稅項(xiàng)目，除對(duì)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位、宗教寺廟、公園等自用房產(chǎn)免稅外，還對(duì)個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。課稅范圍過窄在減少財(cái)政收入的同時(shí)，亦損害了房產(chǎn)稅應(yīng)有的調(diào)節(jié)職能——除造成因區(qū)域不同稅負(fù)不公之外，也有損稅收的量能負(fù)擔(dān)原則。特別是目前我國居民住房的商品化程度很高，高收入階層通常選擇面積大、設(shè)施好的房子，享受了更多的社會(huì)公共服務(wù)，對(duì)居民自用住房完全免稅，違背了多受益多納稅的原則，有違稅制公平。

(四)計(jì)稅依據(jù)的設(shè)置不合理

目前城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的實(shí)際占用面積?；仡櫝擎?zhèn)土地使用稅的歷史，其開征的最初目的主要是為了籌集財(cái)政收入，由于當(dāng)時(shí)生產(chǎn)率低下，土地的收益差別體現(xiàn)并不明顯，因此，當(dāng)時(shí)的計(jì)稅依據(jù)一般為土地的面積，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地收益的差別日益明顯，土地資源的日益稀缺也導(dǎo)致其自然增值迅速。為了公平稅負(fù)及抑制對(duì)土地資源的過度壟斷，大多數(shù)國家的土地稅都逐漸由按面積課征的地畝稅變?yōu)榘赐恋貎r(jià)值課征的地價(jià)稅。但我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)仍然為土地面積，使土地使用稅收缺乏彈性，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用，也無法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)的賬面原值扣除一定比例之后的房產(chǎn)余值，房產(chǎn)的賬面原值實(shí)際即房產(chǎn)的建造價(jià)值，其為固定數(shù)額，無法隨房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)。因此，以房產(chǎn)的賬面原值作為計(jì)稅依據(jù)，使得房產(chǎn)稅缺乏彈性，不僅造成財(cái)政收入的損失，也使不同時(shí)間建造的房產(chǎn)稅負(fù)不公。同時(shí)，自用房產(chǎn)不論價(jià)值和用途如何，稅率均為1.2％，一方面，稅負(fù)過輕；另一方面，一刀切的稅率也無法體現(xiàn)對(duì)不同區(qū)域、不同價(jià)值、不同用途房產(chǎn)的抑揚(yáng)傾向，從而削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力。

二、完善我國房地產(chǎn)稅收制度的對(duì)策

隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和國際經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)的加快，我國房地產(chǎn)稅收制度顯露了諸如與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)、與國際慣例不接軌等問題，對(duì)其進(jìn)行總結(jié)和認(rèn)識(shí)，并尋求改革、完善之措施，無論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、對(duì)地方經(jīng)濟(jì)乃至對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收制度的改革是整個(gè)稅制改革的重要組成部分，也是地方稅收制度改革的核心，對(duì)個(gè)稅制的健全與完善都將有重要意義。

(一)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅，開征物業(yè)稅。在沒有物業(yè)稅的情況下，炒房者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必?fù)?dān)心房產(chǎn)保有期間房產(chǎn)持有成本的提高。我國近年來城市房價(jià)漲幅較大，很大原因是目前房產(chǎn)保有階段的稅負(fù)太輕，因此開征物業(yè)稅有利于降低城市房價(jià)，打擊投機(jī)。

物業(yè)稅的基本框架是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅；適當(dāng)擴(kuò)大稅基，將物業(yè)稅擴(kuò)大到農(nóng)村，同時(shí)規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，以公平稅負(fù)；接房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，為避免重復(fù)征稅，對(duì)房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅，而主要是由營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及所得稅來調(diào)整；物業(yè)稅稅率的確定應(yīng)適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出，由于物業(yè)稅是地方稅種，這樣有利于調(diào)動(dòng)地方財(cái)政的積極性。

(二)設(shè)立土地年租金制度

改革土地供應(yīng)管理制度，對(duì)原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次租金。土地年租金將在土地保有環(huán)節(jié)課征，具有明顯的地租性質(zhì)，不應(yīng)并入物業(yè)稅。土地年租金制度有利于降低房產(chǎn)的開發(fā)成本，降低房價(jià)，同時(shí)為地方提供穩(wěn)定的財(cái)政收入。

(三)清理房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

合并契稅和印花稅，取締不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，減輕房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

簡化土地增值稅，條件成熟時(shí)予以取消。土地增值稅計(jì)征方面過于復(fù)雜，由于基層稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平低，很難準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額。在目前階段，應(yīng)確定適度的稅率和減少稅率級(jí)數(shù)，簡化房地產(chǎn)增值額計(jì)算辦法等，以降低稅務(wù)部門的課稅成本和納稅義務(wù)人的納稅成本，充分考慮投資者土地投資中的正常投資回報(bào)，通貨膨脹因素，并給予適當(dāng)扣除，這樣才不至于因賦稅過重而侵蝕正常的土地投資報(bào)酬而誘發(fā)逃稅行為。隨著房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，可以考慮取消土地增值稅。

(四)調(diào)減出租房稅負(fù)，活躍租賃市場(chǎng)

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，個(gè)人出租住房，要征收七稅一費(fèi)，即營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅等、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅，稅種多，稅負(fù)重。持有多套住房的業(yè)主認(rèn)為，如果據(jù)實(shí)納稅，那么租金收入扣除稅金后收益少且麻煩多，因此往往不愿出租或暗中交易偷逃稅款。據(jù)北京的調(diào)查，全市納稅的房東不到應(yīng)納稅戶數(shù)的20％?，F(xiàn)在有的地區(qū)為便利征收，對(duì)個(gè)人住房租賃，規(guī)定一個(gè)5％的綜合稅率，各稅統(tǒng)一計(jì)算繳納，這樣雖然能降低稅負(fù)、方便征繳，但與稅法不符。因此，為了盤活閑置住房，提高住房使用效率，應(yīng)大幅度降低出租稅負(fù)，明確個(gè)人出租普通住房，可以只征個(gè)人所得稅，而且其個(gè)人所得稅的稅率可以進(jìn)一步降低。

改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的新型不動(dòng)產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，不僅涉及到億萬群眾，也涉及各方面的利益，尤其是地方政府的利益，因此必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作。一是建立健全房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面的情況，找準(zhǔn)課稅目標(biāo)。當(dāng)前多部門登記、分級(jí)登記、分塊登記的分散登記的管理辦法必須改變，建立由房屋和國土資源管理部門統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，信息由有關(guān)部門提供和共享。二是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估制度，全面規(guī)劃，分步到位，逐步推開，待時(shí)機(jī)成熟，正式立法實(shí)行。三是稅務(wù)部門做好同房屋、土地管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和財(cái)政、銀行、工商等部門的協(xié)調(diào)配合工作，同時(shí)提高稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平，重點(diǎn)培養(yǎng)一批掌握不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征技術(shù)的業(yè)務(wù)骨干。