因子分析法在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)上市公司股票選擇中的運(yùn)用

(南京航空航天大學(xué)金融系，南京210016)

[摘 要] 本文采用多元統(tǒng)計(jì)分析中的因子分析法，運(yùn)用SPSS 11.5統(tǒng)計(jì)分析軟件，對46家房地產(chǎn)與經(jīng)營業(yè)上市公司進(jìn)行經(jīng)營業(yè)績評價，分析了該板塊上市公司的盈利能力#65380;對投資者的利益保障能力#65380;經(jīng)營能力#65380;償債能力#65380;發(fā)展能力，并對投資提出建議#65377;

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)與經(jīng)營業(yè);上市公司;因子分析法

[中圖分類號]F830.91[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1673-0194(2008)22-0059-03

一#65380;因子分析法

因子分析法的基本思想是把每個研究變量分解為幾個影響因素變量，將每個原始變量分解成少數(shù)幾個公共因子和特殊因子#65377;模型如下:

X1=a11F1+a12F2+…+a1mFm+ε1

X2=a21F1+a22F2+…+a2mFm+ε2

…

Xp=ap1F1+ap2F2+…+apmFm+εp

用公式表示即為X=AF+e#65377;

二#65380;樣本數(shù)據(jù)研究

(一)數(shù)據(jù)選擇

本文以滬深兩市上市的62家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)上市公司2007年6月30日財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，剔除在三板市場上市的華凱(400007)#65380;新城B股(900950)#65380;5家被ST的上市公司以及會計(jì)資料不齊的9家公司，以其余46家上市公司作為研究的樣本#65377;

為全面反映上市公司價值，本文選擇了15個指標(biāo)分析上市公司的經(jīng)營業(yè)績#65377;這15個指標(biāo)分別是:每股收益(元)X1#65380;每股凈資產(chǎn)(元)X2#65380;每股資本公積金(元)X3#65380;每股未分配利潤(元)X4#65380;銷售毛利率(%)X5#65380;銷售凈利率(%)X6#65380;總資產(chǎn)收益率(%)X7#65380;凈資產(chǎn)收益率(%)X8#65380;存貨周轉(zhuǎn)率(次)X9#65380;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)X10#65380;流動比率(倍)X11#65380;速動比率(倍)X12#65380;資產(chǎn)負(fù)債比率(%)X13#65380;凈利潤增長率(%)X14#65380;總資產(chǎn)增長率(%)X15#65377;數(shù)據(jù)來源于上市公司咨訊網(wǎng)(http://www.cnlist.com.cn)#65377;

(二)數(shù)據(jù)處理

1. 對原始指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理

由于各指標(biāo)的單位不同，量綱不一，數(shù)量上差異很大，為了消除量綱和數(shù)量級，運(yùn)用SPSS 11.5軟件對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，將其轉(zhuǎn)化為均值為0#65380;方差為1的無量綱數(shù)據(jù)#65377;

2. KMO和Bartlett檢驗(yàn)

使用因子分析的前提條件是觀測變量之間應(yīng)該有較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系#65377;如果指標(biāo)變量通過KMO檢驗(yàn)?zāi)Ｐ秃虰artlett球體檢驗(yàn)，則可使用因子分析法處理一組數(shù)據(jù)#65377;

KMO是用于比較觀測相關(guān)系數(shù)值與偏相關(guān)系數(shù)值的一個指標(biāo)，其取值在0和1之間，KMO越接近于1，則越適合作因子分析#65377;樣本KMO值為0.573(見表1)，根據(jù)Kaiser給出的KMO度量標(biāo)準(zhǔn)(0.5≤KMO≤1)可以認(rèn)為樣本適合做因子分析#65377;

Bartlett檢驗(yàn)是從整個相關(guān)系數(shù)矩陣來考慮問題，在一定條件下其服從χ2分布，其零假設(shè)是相關(guān)系數(shù)矩陣為單位矩陣，可以根據(jù)常規(guī)的假設(shè)檢驗(yàn)判斷相關(guān)系數(shù)矩陣是否顯著#65377;經(jīng)過Bartlett檢驗(yàn)的顯著檢驗(yàn)，樣本χ2統(tǒng)計(jì)值為540.488(見表1)，顯著性概率P值為0.000，明顯小于顯著性水平α(α=0.05)，說明數(shù)據(jù)具有相關(guān)性，相關(guān)矩陣不是一個單位矩陣，適宜做因子分析#65377;

2. 主因子確定

用主成分法提取公共因子#65377;根據(jù)SPSS 11.5軟件輸出的結(jié)果(表2)可以看出，前5個因子方差累積貢獻(xiàn)率合計(jì)為78.257%，基本反映了原有信息，所以確定樣本的主因子為5個#65377;

3. 分析主因子經(jīng)濟(jì)意義并命名

由于樣本的因子載荷矩陣中，大多數(shù)原始變量在多個公共因子上都有較大的載荷(見表3)，很難對公共因子做出合理的解釋#65377;為了更好地對因子進(jìn)行歸類，對各因子做出解釋，獲得因子的經(jīng)濟(jì)意義，本文采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)法進(jìn)行因子載荷矩陣旋轉(zhuǎn)#65377;

根據(jù)旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣(見表3)可以看出:

主因子F1在每股收益X1#65380;銷售凈利率X6#65380;總資產(chǎn)收益率X7#65380;凈資產(chǎn)收益率X8等4個指標(biāo)上的因子載荷最大，該因子反映出上市公司的盈利能力，可以將F1命名為盈利因子#65377;

主因子F2在每股凈資產(chǎn)X2#65380;每股資本公積金X3#65380;每股未分配利潤X4等3個指標(biāo)上的因子載荷最大，該因子反映出上市公司的對所有者和債權(quán)人的保障能力，可以將F2命名為利益保障因子#65377;

主因子F3在銷售毛利率X5#65380;存貨周轉(zhuǎn)率X9#65380;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X10等3個指標(biāo)上的因子載荷最大，該因子反映出上市公司的經(jīng)營能力，可以將F3命名為經(jīng)營能力因子#65377;

主因子F4在流動比率X11#65380;速動比率X12#65380;資產(chǎn)負(fù)債比率X13等3個指標(biāo)上的因子載荷最大，該因子反映出上市公司的償債能力，可以將F4命名為償債能力因子#65377;

主因子F5在凈利潤增長率X14#65380;總資產(chǎn)增長率X15等兩個指標(biāo)上的因子載荷最大，該因子反映出上市公司的發(fā)展能力，可以將F5命名為發(fā)展能力因子#65377;

4. 計(jì)算單因子得分和綜合得分并排序

將公共因子表示為指標(biāo)變量的線性組合:Fi = βi1X1+…+βipXp，i=1，2，…，m#65377;利用回歸法求得各個主因子得分Fi #65377;

再按比重權(quán)重賦權(quán)法確定比重(每個主因子的方差貢獻(xiàn)率)作為權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，得到反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的綜合得分，然后進(jìn)行排序#65377;綜合得分的計(jì)算公式為:F=30.016%×F1+16.064%×F2+13.697%×F3+10.514%×F4+7.965%×F5#65377;

部分企業(yè)的單因子得分和綜合得分及排序見表4#65380;表5#65377;

三#65380;實(shí)證結(jié)果分析運(yùn)用

從表2可以看出，作為一個整體，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)上市公司獲利能力因子(F1)在方差貢獻(xiàn)率中占比最大，因此其獲利能力很強(qiáng)#65377;而且其利益保障因子(F2)和獲利能力因子(F1)在對總方差的解釋中有接近50%的貢獻(xiàn)率#65377;因此對于投資者來說，就短期投資而言，投資房地產(chǎn)與經(jīng)營業(yè)

上市公司不僅獲利豐厚，而且有保障，風(fēng)險較小#65377;

但是，從表2也可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)上市公司的償債能力和發(fā)展能力較弱，其經(jīng)營風(fēng)險較大，這與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)本身的特點(diǎn)相關(guān)#65377;我國的房地產(chǎn)業(yè)主要是銀行資金在支撐，其經(jīng)營受國家政策影響較大#65377;因此投資者如果想進(jìn)行長期投資，是應(yīng)該避開房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)上市公司的#65377;

在具體選擇投資哪支股票時，做短期投資的投資者最關(guān)心的是獲利能力和利益保障程度，在投資時應(yīng)選擇獲利因子排名靠前的上市公司股票，如中糧地產(chǎn)(SZ000031)#65380;中華企業(yè)(SH600675)#65380;金融街(SZ000402)等(見表4)#65377;

做長期投資的投資者應(yīng)關(guān)注企業(yè)的發(fā)展能力，在投資時應(yīng)選擇發(fā)展能力排名靠前的上市公司股票，投資者可以選擇萬通地產(chǎn)(SH600246)#65380;渝開發(fā)(SZ000514)#65380;南京高科(SH600064)(見表4)#65377;

當(dāng)然投資者也可以選擇價值被低估的股票#65377;從表5中可以看出，一些上市公司的價值被低估，如中糧地產(chǎn)(SZ000031)綜合得分排名第一名，而每股凈資產(chǎn)排名第二十二名#65377;其他價值被市場低估還有海泰發(fā)展(SH600082)#65380;名流置業(yè)(SZ000667)#65377;還有一些上市公司的價值被高估，如深振業(yè)A(SZ000006)#65380;陽光股份(SZ000608)#65380;長春經(jīng)開(SH600215)#65377;對于投資者來說，要找到市場價值被低估的股票進(jìn)行投資，避開市場價值被高估的股票#65377;

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