信托資金：中小房企救命稻草

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷繁榮后出現(xiàn)“高臺跳水”。如何突破重圍，殺出一條血路，以求生存下來，成了許多中小地產(chǎn)企業(yè)老總每天都在考慮的問題。

中小地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的火爆之后，沒有進行戰(zhàn)略調(diào)整，而是走粗放型的道路，通過拼命的圈地，拿土地去銀行貸款，但當前的經(jīng)濟大環(huán)境已發(fā)生了變化，地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。

房企深陷資金困局

“合同約定的2006年12月交房，可直到現(xiàn)在還沒交房，這是我們不得已的辦法，我們也不愿堵住售樓處，這樣做只是希望能引起政府的重視，早日解決問題?！敝貞c市東方港灣樓盤的業(yè)主高先生無奈地對《小康#8226;財智》記者說，他們要為延期交房討個

說法。

業(yè)主劉先生對記者說:“當時我們買這里的房子，一方面看中樓盤的地理位置，另一方面是覺得開發(fā)商的資信好，是個大企業(yè)，不會騙我們，沒想到卻遭受了巨大的損失。買新房的時候是2005年，當時是為了結(jié)婚才買房的，現(xiàn)在孩子都1歲了還沒交房?！?/p>

據(jù)《小康#8226;財智》記者了解，重慶市銀星置業(yè)有限責(zé)任公司是重慶市的一家知名企業(yè)，資金實力還算雄厚，為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢?記者聯(lián)系了重慶銀星置業(yè)集團，但是相關(guān)負責(zé)人拒絕接受采訪。

熟悉銀星置業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，銀星的資金困難主要是因為前年買了河南一個上市公司的殼，改名后叫東方銀星(股票代碼:600753)。當時地產(chǎn)行業(yè)很景氣，加上股票市場行情好，他們沒有計算成本，以為上市公司就是提款機。隨著上市公司監(jiān)管力度的加強，不僅要投資還要消化債務(wù)，使資金投入量加大，導(dǎo)致集團資金困難。去年，為了業(yè)績，銀星不斷圈地，制造上市公司業(yè)績，今年要交土地出讓金了，這讓他們的資金狀況雪上加霜。

“我們也數(shù)次接到關(guān)于銀星置業(yè)一房二賣、延期交房、假按揭套取銀行資金的舉報，我們進行了協(xié)調(diào)。但是這家企業(yè)確實資金困難，現(xiàn)在銀行都不給它貸款，我們也只能想其他辦法，要是按法律辦，這家企業(yè)非破產(chǎn)不可，破產(chǎn)的話業(yè)主的損失更大?！敝貞c市房管局一位不愿透露姓名的工作人員告訴《小康#8226;財智》記者。他也稱，現(xiàn)在部分重慶地產(chǎn)企業(yè)假按揭套用銀行貸款的很多，我們接到許多舉報，也有不少企業(yè)處于停工狀態(tài)。

確實，自從前年中央實行貨幣緊縮政策以來，中小地產(chǎn)企業(yè)的日子非常難過。中國地產(chǎn)業(yè)進入了

寒冬。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在接受《小康#8226;財智》記者采訪時說:“現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)很缺錢啊，特別是中小地產(chǎn)企業(yè)。我強烈呼吁有關(guān)部門和方面要重視此事，不要出現(xiàn)大量爛尾樓。”

圈地爭當“地王”導(dǎo)致雪上加霜

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強對《小康#8226;財智》記者說:“國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源有自有資金、銀行貸款、項目回款。目前這幾個最重要的資金來源都遭受打擊:一是銀行信貸門檻提高，房地產(chǎn)項目四證不齊全的不允許貸款，加上貨幣從緊的政策，銀根緊縮，對地產(chǎn)企業(yè)嚴格放貸;二是市場出現(xiàn)調(diào)整，正常的銷售回款出現(xiàn)問題，大部分消費者處于觀望態(tài)度;三是去年的圈地?zé)岢?，消耗了企業(yè)的自有資金。很多企業(yè)圈地爭當?shù)赝?，?dǎo)致很多地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在出現(xiàn)資金困難。過去房地產(chǎn)開發(fā)的模式就是高價拿地儲備土地，因為土地儲備是業(yè)績表現(xiàn)的觀測點，所以企業(yè)只能大范圍的圈地。那些前兩年穩(wěn)健發(fā)展，不盲目擴張與圈地的企業(yè)，現(xiàn)在資金相對來說會好些?！?/p>

北京一位地產(chǎn)公司的老總告訴《小康#8226;財智》記者:“在房地產(chǎn)市場上，拿到土地就等于拿到了進入該市場的入門證。在土地沒有市場化之前，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，地產(chǎn)商靠權(quán)力尋租獲取土地，而現(xiàn)在競爭激烈，要獲得土地就得比其他企業(yè)出價高，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過縮短土地項目經(jīng)營的時間。為了支付土地出讓金，財力不足的企業(yè)就會以高利率從民間信貸市場獲得資金，當交齊土地出讓金就可辦到四證。這時，企業(yè)就可進行住房預(yù)售了。只要預(yù)售部分產(chǎn)品，就足以歸還來自民間信貸市場的高利率資金及應(yīng)付日常所需要的資金。在這種情況下，如果開發(fā)商要為下一個項目融集資金，那么它就會以快速銷售的方式來實現(xiàn)整個項目的銷售。如果企業(yè)為了獲得超額利潤，開發(fā)商就會以對出售項目不斷加價的方式來攫取暴利。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠捂盤并不斷地推高房價的原因。但是，當房地產(chǎn)市場發(fā)生變化以后，尤其是當政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策后，消費者處于觀望狀態(tài)，不愿意買房，最主要的回款出現(xiàn)問題，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂?！?/p>

中小地產(chǎn)企業(yè)如何走出困境

到底怎么樣才能使地產(chǎn)企業(yè)走出困境呢?有的人呼吁國家進行干預(yù)，放寬銀根;有的人建議放寬資本市場，讓地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場融資。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說:“地產(chǎn)商希望國家救他們是不可能的，國家的職責(zé)在宏觀管理上，在對整體經(jīng)濟運行的把握上。目前國家的主要任務(wù)是在防范金融和貨幣風(fēng)險，不會單單考慮微觀的地產(chǎn)企業(yè)而調(diào)整宏觀思路。國家現(xiàn)在對金融風(fēng)險、信貸規(guī)模以及不良貸款比例高度警覺。地產(chǎn)商應(yīng)該考慮提升企業(yè)的經(jīng)營、抗風(fēng)險能力，利用市場規(guī)律實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。”

2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于金融促進節(jié)約用地的通知》。從通知看，中央對房地產(chǎn)還是實行貨幣從緊政策，無放松的跡象。這種情況下，這些地產(chǎn)企業(yè)的出路何在呢?

陳國強認為，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在是各顯神通，有的通過銀行貸款，有的則通過增發(fā)債券、利用信托資金，有的與私募基金合作利用股權(quán)融資，有的則通過民間借貸、委托貸款，各個企業(yè)根據(jù)自身擁有的資源，通過各種渠道去融資。

重慶國際信托投資公司私人股權(quán)投資部總經(jīng)理傅志強告訴《小康#8226;財智》記者:“其實2005年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就一直在不斷探討多元化融資之路，但是房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴依然非常嚴重。據(jù)我了解，全國的很多開發(fā)商都開始賣地，有的甚至是低價賣地，而一些開發(fā)商則通過拼命降低房價的方式回款，增加現(xiàn)金流?！?/p>

“今年以來，因為股票市場走熊，一直在信托資金上高居榜首的證券投資類信托產(chǎn)品開始下降，取而代之的是房地產(chǎn)信托?！备抵緩娬f:“按照《信托公司管理辦法》的規(guī)定，有3000億元的資金完全可能以債權(quán)的形式進入中小企業(yè)，解決中小企業(yè)融資難的問題，但是他們卻繞過中小企業(yè)，流向了宏觀調(diào)控的重點行業(yè)，也是收益率高、風(fēng)險小的行業(yè)——房地產(chǎn)。目前國家對銀行信貸資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制，四證齊全是銀行介入房地產(chǎn)項目所必須的硬件要求，因此在房地產(chǎn)的融資接力中，信托公司扮演的是銀行‘前一棒’的角色，即信托公司在土地招標之前就可進入，幫助房地產(chǎn)商解決拿地資金，在地產(chǎn)商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進入房地產(chǎn)項目，替換出信托資金。以這樣的方式進入的房地產(chǎn)項目，即使拿不到地，也不影響信托資金的安全。即使信托資金進入后，地產(chǎn)商拿到了地，但銀行資金沒有跟上，那么信托資金還有土地作為抵押，與其他抵押品比較，土地的變現(xiàn)能力更強，即使出現(xiàn)了風(fēng)險，信托資金也更容易

退出。”

“信托資金可通過三個渠道進入地產(chǎn)行業(yè)。針對大型地產(chǎn)項目，我們發(fā)定向理財計劃和產(chǎn)品;針對中小項目，我們以債權(quán)或PE即私人股權(quán)投資來介入?，F(xiàn)在我們經(jīng)常做的是發(fā)定向理財產(chǎn)品和以債權(quán)形式介入，將來我們將在PE上花大力氣?！?傅志強稱。

建設(shè)銀行重慶分行一位高管對《小康#8226;財智》記者坦言:“因為銀行對地產(chǎn)企業(yè)的放貸指標有限，很好的項目也沒有指標了，只能通過另一種方式是委托貸款，這樣不計入銀行的貸款指標里。所謂委托貸款，是指企業(yè)將自己寬裕的資金通過銀行借給另一家企業(yè)，由于資金不是從銀行放貸出去的，所以不占用銀行的信貸額度，銀行從中收取財務(wù)顧問費。其實委托貸款起的也是信托的作用，這個作用能在一定程度上緩解地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。”

陳國強則認為，通過信托資金解決中小地產(chǎn)企業(yè)資金困境是一條有益的途徑，希望在具體操作上不要出現(xiàn)問題，建立一個穩(wěn)定的長效機制，實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。