樓市“抄底”？

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，“無(wú)理由退房”聲稱(chēng)的投資保障和民間資本抄底樓盤(pán)等聲音充斥市場(chǎng)，讓人眼花繚亂。如何透過(guò)迷霧看清樓市，何時(shí)投資置業(yè)劃算，現(xiàn)在是否是抄底樓市的時(shí)候，哪類(lèi)房子容易貶值，哪類(lèi)房子不易貶值，成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

即便沒(méi)有北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)和神七上天，若干年后，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們也會(huì)記得住今年這個(gè)“特殊”的秋天。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示：2008年10月1日當(dāng)天，北京期房網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)93套，而去年當(dāng)日的歷史數(shù)據(jù)是290套。相比之下，今年10月1日，北京可售期房為181159套，去年當(dāng)日可售期房共有130711套。

沒(méi)有了過(guò)往歲月中被譽(yù)為“金九銀十”賺得缽滿(mǎn)罐滿(mǎn)的勝景，有的只是寒冬前夜的漫長(zhǎng)等待，等待市場(chǎng)回暖，盼望政策松綁。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否真的要在互相噓寒問(wèn)暖中過(guò)冬?面對(duì)著低迷的景象，專(zhuān)家們提出了救市，來(lái)挽救整個(gè)市場(chǎng)；部分開(kāi)發(fā)商們打出了無(wú)理由退房等口號(hào)，以圖消除市場(chǎng)中彌散的觀望情緒；活躍的民間資本也在“抄底”滯銷(xiāo)樓盤(pán)中忙得不亦樂(lè)乎……

現(xiàn)在買(mǎi)房是時(shí)候嗎？

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)低迷、觀望情緒之下，深圳、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月份，在中國(guó)70個(gè)大中城市房屋的銷(xiāo)售價(jià)格中，深圳以4.1%的跌幅居首。正是在萬(wàn)科等樓盤(pán)的降價(jià)策略擠壓之下，深圳關(guān)外樓盤(pán)價(jià)格大幅下挫，有些降價(jià)幅度甚至已達(dá)40%。

同樣是上述調(diào)查數(shù)據(jù)，與8月份相比，9月份中國(guó)有15個(gè)城市房?jī)r(jià)有所降低，其中上海房?jī)r(jià)平均下降了1.2%，為降幅最大的城市。

北京、上海和深圳三城市一貫被稱(chēng)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。繼深圳、上海之后，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否也會(huì)通過(guò)降價(jià)來(lái)救市？相繼在杭州、深圳大打降價(jià)戰(zhàn)的萬(wàn)科，會(huì)不會(huì)“禍水”北引？

面對(duì)坊間流傳的“萬(wàn)科將在十月份在北京降價(jià)”的風(fēng)聲，北京萬(wàn)科的一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人對(duì)《小康#8226;財(cái)智》記者說(shuō)：“北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)和深圳、杭州是不能同日而語(yǔ)的。由于產(chǎn)品業(yè)態(tài)的不同，萬(wàn)科北京的樓盤(pán)不可能出現(xiàn)降價(jià)?！?/p>

據(jù)了解，萬(wàn)科在北京共有三個(gè)在售樓盤(pán)：位于北京西北部順義區(qū)的四季花城、西四環(huán)的萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景以及位于朝陽(yáng)區(qū)的萬(wàn)科金陽(yáng)公寓。前兩者均以住宅為主。

在國(guó)慶長(zhǎng)假期間，四季花城的銷(xiāo)售人士告訴《小康#8226;財(cái)智》記者，該樓盤(pán)一直的均價(jià)都是7800元。沒(méi)有任何降價(jià)或打折。但在國(guó)慶期間，購(gòu)買(mǎi)118平方米以上的，一次性付款可以享受9.7折的優(yōu)惠。

“不可能再降了。我們9月份一個(gè)月就賣(mài)了90套。”該銷(xiāo)售人士說(shuō)，“類(lèi)似四季花城這樣以滿(mǎn)足自住性需求的樓盤(pán)，無(wú)論是地段還是現(xiàn)有價(jià)位，根本不需要再降價(jià)，北京的剛性需求在這擺著呢?！?/p>

同樣是萬(wàn)科的北京樓盤(pán)，位于西南四環(huán)的萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景在十一期間除了推出了一套“一口價(jià)”98萬(wàn)的130平方米的特價(jià)房之外，價(jià)格仍然維系在均價(jià)13000元。其中的變化就是——同樣的價(jià)格，過(guò)去的毛坯房變成了現(xiàn)在的精裝修。

北京萬(wàn)科表面上沒(méi)有降價(jià)，但北京的部分樓盤(pán)卻出現(xiàn)逆市上漲的勢(shì)頭。除了潘石屹自己熱炒的SOHO三里屯的商鋪漲價(jià)外，位于四環(huán)內(nèi)的部分高檔住宅型樓盤(pán)價(jià)格也在上漲。

位于亞奧板塊的國(guó)奧村，此前的價(jià)格是每平方米均價(jià)30000元，而在今年9月18號(hào)再次開(kāi)盤(pán)時(shí)，將價(jià)位提高到了均價(jià)32000元。漲幅在每平米2000元至3000元。該樓盤(pán)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的人士向記者透露：“在此次開(kāi)盤(pán)的三天內(nèi)，認(rèn)購(gòu)額就近5億元。一半以上都是一次性付款。”他認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)在目前情勢(shì)下的跌漲，主要還得看樓盤(pán)自身的硬件支持。四環(huán)、五環(huán)內(nèi)由于其地段的稀缺性，在保證品質(zhì)的情況下，價(jià)格只會(huì)升不會(huì)降；而五環(huán)外、遠(yuǎn)郊區(qū)一些樓盤(pán)價(jià)格存在虛高，在缺少硬件支持時(shí)，自然要擠掉水分。

國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：今年9月份，北京房?jī)r(jià)漲幅與全國(guó)70個(gè)城市的平均水平雖然相差不大，但同比還是上漲6.7%，環(huán)比上漲0.5%。

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)說(shuō)，從環(huán)比上看，北京的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下降，反而有所上升?！八哉f(shuō)，雖然在這個(gè)時(shí)候人們都還在觀望，但其實(shí)無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)到了一個(gè)最好的時(shí)機(jī)了?！?/p>

“對(duì)于消費(fèi)者，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房可以有更大的挑選余地，同樣的價(jià)位可以買(mǎi)到更好品質(zhì)的房子；而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在自己資金充裕的前提下，也是一個(gè)并購(gòu)的良機(jī)?！?聶梅生說(shuō)。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，萬(wàn)科在杭州、深圳的大幅降價(jià)看似突兀，其實(shí)是理智的。其降價(jià)無(wú)非是把自己的價(jià)格，理性回歸到上述城市一年前正常的價(jià)位水平上去。比如，萬(wàn)科深圳關(guān)外樓盤(pán)的降價(jià)就是一個(gè)明證。

而相對(duì)于北京市場(chǎng)，四、五環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)，盲目攀比上漲的現(xiàn)象并不嚴(yán)重。反而是一些地段和品質(zhì)都不占優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)在前幾年的漲價(jià)風(fēng)潮中，趁機(jī)漁利。

在目前理性回歸的大趨勢(shì)下，五環(huán)外、周邊郊區(qū)縣的樓盤(pán)勢(shì)必要消除泡沫，回歸理性。在北京東部的燕郊地區(qū)，這一降價(jià)趨勢(shì)從今年夏天開(kāi)始已經(jīng)十分明顯。

記者在采訪中了解到，位于亦莊附近馬駒橋的金地格林小鎮(zhèn)的樓盤(pán)，從當(dāng)初的9500元直降到目前的6800元。位于玉泉路路口西南側(cè)的遠(yuǎn)洋山水，也在9月13日推出特價(jià)房，最低6.3折，但打折房型都是尾房，且戶(hù)型不好，大多是首頂層或管線(xiàn)層。

潘石屹在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)稱(chēng)，任何一個(gè)商家如果生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品滯銷(xiāo)，賣(mài)不出去，到了降價(jià)銷(xiāo)售的地步，就一定要全面反省。“對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就要反省自己產(chǎn)品所分布的城市和地段對(duì)不對(duì)？戶(hù)型的大小是不是能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要？產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是不是在不斷創(chuàng)新？”

精明的老潘顯然是在拿自己的事例做標(biāo)榜。早在北京房地產(chǎn)開(kāi)始泡沫滋生的時(shí)候，SOHO中國(guó)已經(jīng)丟開(kāi)了住宅開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)頭專(zhuān)門(mén)做起了商鋪。

“我們的項(xiàng)目銷(xiāo)售得非常好，有些類(lèi)型的房子已經(jīng)搶購(gòu)一空。” 潘石屹透露，截至到2008年9月25日，SOHO中國(guó)的三里屯商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總成交額60.22億元。

而就在此前，萬(wàn)科在全國(guó)降價(jià)的時(shí)候，潘石屹卻開(kāi)始給自己的三里屯項(xiàng)目漲價(jià)。大勢(shì)之下，價(jià)格有升有降，開(kāi)發(fā)商個(gè)中的心情也自然會(huì)有喜有憂(yōu)。但一個(gè)目標(biāo)是一致的—盡可能用一切手段拉動(dòng)市場(chǎng)。

無(wú)理由退房：是噱頭還是強(qiáng)心劑

雖然北京的樓市價(jià)格依然“堅(jiān)挺”，但有跡象表明開(kāi)發(fā)商心里在發(fā)慌。

前幾年，買(mǎi)方市場(chǎng)井噴的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可以不顧房子質(zhì)量，只賣(mài)房子；現(xiàn)在，購(gòu)房者需要信心保證時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始給予信心。在北京，多家樓盤(pán)打出了形形色色的“無(wú)理由退房”口號(hào)。寄希望于對(duì)市場(chǎng)剛性自住需求和投資需求產(chǎn)生“引力”，以打破樓市的觀望狀態(tài)，加快樓盤(pán)銷(xiāo)售量，使售樓回款資金增加，解救開(kāi)發(fā)商可能出現(xiàn)的資金鏈緊繃問(wèn)題。

北京最早祭出“無(wú)理由退房”這桿大旗的是位于南三環(huán)外馬家堡附近的東亞三環(huán)中心這一樓盤(pán)。該樓盤(pán)由6棟9至21層的塔、板樓和獨(dú)立商業(yè)構(gòu)成，總共近2000套房子。戶(hù)型面積35～80平方米之間，目前均價(jià)每平方米11000元。

其無(wú)理由退房的具體程序是：在全款支付房款的情況下，若在交房前1個(gè)月內(nèi)想退房，可以全額退還房款，并按照每天萬(wàn)分之二的利率賠償本金所產(chǎn)生的利息。據(jù)了解，該樓盤(pán)交房日期為2010年4月30日。購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的消費(fèi)者，只要在買(mǎi)房之初簽訂了“無(wú)理由退房”的協(xié)議，就可以在2010年的3月25日至4月3日之間，辦理退房。

該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商——東亞新華投資的一位負(fù)責(zé)人在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)說(shuō)，此舉是為了給市場(chǎng)注入信心，堅(jiān)定購(gòu)房者的信心，并不是企業(yè)的資金鏈出了問(wèn)題才出此策略?！皷|亞是一個(gè)投資超過(guò)150億的集團(tuán)性公司，我們所有的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，靠做銀行貸款建房的很少?！?/p>

據(jù)記者了解，在東亞三環(huán)中心購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的業(yè)主中，投資的比例非常大，占到了65%至70%。

面對(duì)有投資需求客戶(hù)的觀望，該樓盤(pán)的這一強(qiáng)心劑很奏效。“這個(gè)活動(dòng)推出以后，針對(duì)樓市的刺激還是非常大的。從6月21號(hào)到8月底，一共銷(xiāo)售了630套左右的房子。應(yīng)該說(shuō)，對(duì)于無(wú)理由退房的協(xié)議，市場(chǎng)反饋還是非常好的。”該公司策劃部副經(jīng)理韓磊說(shuō)。

在該樓盤(pán)的售樓處，一名售房員給記者算了一筆賬：以全款購(gòu)買(mǎi)一套35平方米的一居室，享受折扣優(yōu)惠后，單套總購(gòu)房金額為34萬(wàn)左右。以“無(wú)理由退房”合同最長(zhǎng)有效期限660天計(jì)算，業(yè)主如果到期選擇了無(wú)理由退房，按開(kāi)發(fā)商每天萬(wàn)分之二的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)折現(xiàn)的話(huà)，大約是40920元。

“補(bǔ)償款并不是最重要的。無(wú)理由退房合同的意義就在于，到時(shí)候如果房子真的像外地萬(wàn)科的房子一樣貶值了，我還可以順利退還給開(kāi)發(fā)商。” 前來(lái)看房的一位購(gòu)房者說(shuō)出了他的想法。

投資“無(wú)理由退房”值不值？

正是在看到了東亞三環(huán)中心“無(wú)理由退房”口號(hào)對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)力拉動(dòng)作用，北京其他樓盤(pán)也紛紛效仿。更有甚者，有的樓盤(pán)打出旗號(hào)，承諾三年給以20%以上的投資回報(bào)率。

在國(guó)慶期間，位于京津交界、潮青生態(tài)區(qū)附近，由南方香江集團(tuán)北上開(kāi)發(fā)的錦繡香江項(xiàng)目不僅打出了幾乎同樣的“無(wú)理由退房”口號(hào)，同時(shí)折扣額度也達(dá)到了6.5折，價(jià)格從過(guò)去的6930元直降到目前的4600元。

該樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴《小康#8226;財(cái)智》記者，從2008年9月25日到10月5日，前來(lái)認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)，只要在交樓前規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（2010年5月10日至25日），均可辦理無(wú)理由退房，在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商還將支付10%的補(bǔ)償金。

“這也就意味著，房子如果到時(shí)候沒(méi)升值，這個(gè)補(bǔ)償金比銀行利息還高?！?該銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人說(shuō)。

據(jù)記者了解，由于該項(xiàng)目臨近天津?qū)氎婀I(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，租賃市場(chǎng)需求很大，其主力戶(hù)型也多在80～90平方米之間，因此，投資的客戶(hù)居多。

嘗到了“無(wú)理由退房”的火爆銷(xiāo)售甜頭后，同樣是由東亞三環(huán)中心的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，位于回龍觀的東亞上北中心也打出了“無(wú)理由退房”口號(hào)，并于9月6日開(kāi)始實(shí)施。

但是，作為購(gòu)房者，面對(duì)市場(chǎng)上林林總總的“無(wú)理由退房”，要認(rèn)真鑒別，防止掉進(jìn)圈套，要具體分析投資該種類(lèi)型的樓盤(pán)到底值不值？有的“無(wú)理由退房”可能只是退還給你全部的購(gòu)房款，對(duì)于你的稅金和各方面的利息沒(méi)有考慮。因此，即便你退了房，也是有損失的；還有的“無(wú)理由退房”會(huì)承諾給你三年24%的投資回報(bào)率。這種承諾，融資的嫌疑非常大；還有一些“無(wú)理由退房”是承諾由第三方進(jìn)行回購(gòu)，這就更不靠譜了?！暗谌阶?cè)資金最多也都是幾千萬(wàn)的注冊(cè)資金，你拿什么給人回購(gòu)？可能一套、兩套還可以，一旦出現(xiàn)幾十套退房的話(huà)，基本就沒(méi)有能力回購(gòu)了。”一名業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑道。

針對(duì)市場(chǎng)上的一些質(zhì)疑和業(yè)內(nèi)人士指出的“無(wú)理由退房”的可操作性問(wèn)題。韓磊稱(chēng)，真正推出無(wú)理由退房的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)是不希望退房的?！爸挥袑?duì)自己的產(chǎn)品和價(jià)格非常有信心，他才敢推出這樣的措施。一些貌似用回報(bào)率來(lái)打動(dòng)人的樓盤(pán)，大家還是要分析一下，哪些無(wú)理由退房是可以操作的，哪些是不可以操作的。”

目前，東亞三環(huán)中心、東亞上北中心的無(wú)理由退房還僅限于一次性全額付款的客戶(hù)，韓磊的解釋是，主要是合同不愿意涉及第三方——銀行。“如果是按揭，涉及到銀行貸款的話(huà)，萬(wàn)一將來(lái)銀行變卦，這個(gè)合同將無(wú)法執(zhí)

行。”

民間資本“抄底”

“目前的均價(jià)是25800元。我們的房子是精裝修、送家具家電?，F(xiàn)在有5套主力戶(hù)型做特惠房，特惠房目前均價(jià)為每平方米22000元?！眹?guó)慶期間，北京波菲特公寓的銷(xiāo)售人員極力地向記者推銷(xiāo)房子。話(huà)語(yǔ)之間，折扣已達(dá)近4000元。而此前該樓盤(pán)均價(jià)曾在每平方米28000元左右。

事實(shí)上，在今天的購(gòu)房者享受此種大幅度降價(jià)優(yōu)惠的背后，則要感謝一些神秘人士——民間資本抄底北京滯銷(xiāo)樓盤(pán)的運(yùn)作者。

波菲特公寓項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)霄云路，臨近第二使館區(qū)。該項(xiàng)目定位為公寓式酒店。其中主力戶(hù)型為85平米，總計(jì)300套左右。2007年4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，便先后遭遇到了樓市的奧運(yùn)漲價(jià)潮和接踵而來(lái)的觀望寒流。

據(jù)介紹，正值北京樓市銷(xiāo)售很旺的時(shí)候，曾經(jīng)有一家外資集團(tuán)找上門(mén)來(lái)希望整棟收購(gòu)?？烧l(shuí)知到了2007年下半年，由于緊縮銀根政策的實(shí)施，這一外資整棟收購(gòu)計(jì)劃擱淺。而接下來(lái)，就是漫長(zhǎng)的市場(chǎng)觀望期了。

正在面臨解決資金周轉(zhuǎn)難題的時(shí)候，一些神秘人士找上門(mén)來(lái)，愿意“雪中送炭”，但條件是“接盤(pán)托管”。用五千萬(wàn)元的先期投資，換得這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)權(quán)和銷(xiāo)售權(quán)。這也就出現(xiàn)了前面那一幕——原來(lái)開(kāi)發(fā)商定的每平方米28000元的房?jī)r(jià)調(diào)整到目前的22000元。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，投資客運(yùn)作樓盤(pán)托管，就是運(yùn)用快速銷(xiāo)售套現(xiàn)的模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的投資回報(bào)。在這個(gè)時(shí)機(jī)，和開(kāi)發(fā)商殺價(jià)是實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn)的重要手段。而換來(lái)這份殺價(jià)權(quán)力的，恰恰是他們支付給開(kāi)發(fā)商彌補(bǔ)現(xiàn)金虧空的資金，同時(shí)在樓盤(pán)銷(xiāo)售利潤(rùn)上實(shí)行三七分成，樓盤(pán)售完合同終止。

據(jù)了解，在北京乃至全國(guó)，并不是只有波菲特公寓一家樓盤(pán)被抄底，江浙的民間資本、山西的煤礦礦主等國(guó)內(nèi)許多民間資金，都在尋找那些竣工在即卻又出現(xiàn)資金虧空的樓盤(pán)，準(zhǔn)備抄底樓市。

“正是看中了其中的投資機(jī)遇，現(xiàn)在許多民間資金都在尋找這些資金鏈緊張、銷(xiāo)售不暢或者企業(yè)運(yùn)營(yíng)存在壓力的開(kāi)發(fā)商，去接管他的樓盤(pán)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

有專(zhuān)家指出，投資者對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)仍然是看好的，因此，一旦出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)便會(huì)及時(shí)入市?！斑@些投資者對(duì)市場(chǎng)的判斷有一定的前瞻性，較一般購(gòu)房者也更為理性。目前已有機(jī)構(gòu)認(rèn)為樓市調(diào)整已到一定階段，抄底的機(jī)會(huì)正在出現(xiàn)，并開(kāi)始試探性入市?！?/p>

據(jù)了解，目前，北京CBD等熱點(diǎn)地區(qū)住宅出租年靜態(tài)回報(bào)率穩(wěn)定在5%至8%之間。

我愛(ài)我家控股公司負(fù)責(zé)二手房高端市場(chǎng)的副總裁要嘉佳在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)說(shuō)：“截至今年9月下旬，無(wú)論是從實(shí)體店面、網(wǎng)絡(luò)店面的客戶(hù)量以及目前的成交量來(lái)看，較之奧運(yùn)前也都出現(xiàn)了一定程度的增長(zhǎng)，這充分說(shuō)明，持幣觀望的客戶(hù)群已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，打算出手了?！?/p>

目前，國(guó)家已出臺(tái)了銀行貸款利率的下調(diào)、存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，此外，像房產(chǎn)交易中營(yíng)業(yè)稅的減免以及提供轉(zhuǎn)按揭信貸服務(wù)等相關(guān)政策也可能即將陸續(xù)出臺(tái)。

從以上的政策或今后國(guó)家的調(diào)控指向來(lái)看，在股市低迷的前提下，房產(chǎn)投資收益與存款收益相比依然具有一定的優(yōu)勢(shì)。投資者也正是看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率高、穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)，選擇在當(dāng)前市場(chǎng)殺價(jià)空間較大、優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)選擇余地較多的情況下及時(shí)進(jìn)行投資。

或許是被別人平白分了杯羹，也有房地產(chǎn)行業(yè)的人士并不看好民間資本的抄底行為。他們認(rèn)為，投資者固然可以在這個(gè)節(jié)骨眼上和開(kāi)發(fā)商殺價(jià)，但投資講求短平快，調(diào)價(jià)后盡快把樓盤(pán)售完脫手才是勝算。房地產(chǎn)畢竟是專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品，投資者未必有一定的操盤(pán)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。

可能正是出于此種風(fēng)險(xiǎn)顧慮，《小康#8226;財(cái)智》記者在采訪中了解到，波菲特公寓被民間資本運(yùn)作者抄底之后，并不是自己一幫“外行”在降價(jià)賺吆喝，而是轉(zhuǎn)手聘請(qǐng)了在滬上有一定名氣的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售老手——易居中國(guó)來(lái)幫其降價(jià)賣(mài)房子。而據(jù)記者了解，易居中國(guó)此次進(jìn)京替人作嫁，手里除了有波菲特公寓之外，還有其他幾個(gè)樓盤(pán)。

哪類(lèi)房子不易貶值

萬(wàn)科在全國(guó)四處降價(jià)；而在北京，潘石屹也趁機(jī)提價(jià)。在萬(wàn)科被各地的已購(gòu)房業(yè)主的“維權(quán)”行為搞得焦頭爛額的時(shí)候，潘石屹宣布，其旗下在售項(xiàng)目從9月1日開(kāi)始全面提價(jià)。據(jù)記者了解，SOHO中國(guó)目前只有三里屯SOHO和SOHO北京公館兩個(gè)在售項(xiàng)目，其中SOHO北京公館上漲約1%，三里屯SOHO漲幅約5%。

事實(shí)上，在北京，在萬(wàn)科降價(jià)、王石賣(mài)拐的時(shí)候，北京的樓盤(pán)并不是一片大跌，很多項(xiàng)目反而在不斷攀升。仔細(xì)分析，在全國(guó)一線(xiàn)城市也是如此。

國(guó)資委研究員徐東華說(shuō)，在北京，主環(huán)區(qū)，二環(huán)，三環(huán)，它的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，但是四環(huán)、五環(huán)的房?jī)r(jià)確實(shí)在下降；比如像深圳，應(yīng)該講外環(huán)這塊兒，關(guān)外這塊兒下降得比較厲害，但有些地方并沒(méi)有下降很大幅度，它只是回到了原來(lái)漲幅的一半。而且，現(xiàn)在很多三線(xiàn)城市、四線(xiàn)城市，甚至很多二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)還在漲。

“所以，我們要看到，一方面宏觀調(diào)控在這里頭起到了對(duì)房地產(chǎn)漲幅的抑制作用，但是另外一方面，房地產(chǎn)的需求帶來(lái)的投資沖動(dòng)還是有的。消費(fèi)者持幣觀望這個(gè)情緒也有?！?徐東華說(shuō)。

正是在剛性需求和觀望情緒的雙重作用之下，北京的房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)出：有升有降、有喜有憂(yōu)的局面。截至目前，在打折促銷(xiāo)盛行的大勢(shì)下，北京典型板塊的價(jià)格也呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢(shì)。

《小康#8226;財(cái)智》記者在國(guó)慶期間對(duì)亞奧板塊、朝青板塊等北京高端房地產(chǎn)區(qū)域的樓盤(pán)走訪調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，僅在朝陽(yáng)公園——青年路區(qū)域，雖然有打折等優(yōu)惠，但在比鄰而居的幾家樓盤(pán)之中，當(dāng)周邊幾家樓盤(pán)均價(jià)在漲，或維持原有均價(jià)的時(shí)候，一家樓盤(pán)甚至直降了近4000元，從中秋節(jié)前的每平方米18000元降到了目前的14500元。

也有專(zhuān)家指出，這個(gè)階段，投資房產(chǎn)，必須要慎重看待目前的漲價(jià)、降價(jià)并存的光怪現(xiàn)實(shí)，擦亮眼睛。“有些樓盤(pán)打折、降價(jià)可能是樓盤(pán)本身品質(zhì)的瑕疵，或者因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，急于回款的原因?！?/p>

“而漲價(jià)的樓盤(pán)個(gè)中原因或許更多。除了市場(chǎng)上的剛性需求之外，一個(gè)客觀存在的規(guī)律是：樓盤(pán)價(jià)格越下調(diào)，購(gòu)房者越觀望，因?yàn)橘I(mǎi)房人是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，尤其是投資類(lèi)似潘石屹開(kāi)發(fā)的商鋪。”一位不愿具名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老總認(rèn)為，不排除一種可能——品質(zhì)并不是很優(yōu)的樓盤(pán)在采用明漲而暗中折扣的手法，和置業(yè)者打心理戰(zhàn)。

專(zhuān)家指出，雖然短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)理性回歸的過(guò)程，但長(zhǎng)期來(lái)看還是會(huì)上漲。因此，目前投資房產(chǎn)的話(huà)，不僅要看該樓盤(pán)是漲是跌，更要考慮到在基于市場(chǎng)尚未回暖的環(huán)境下購(gòu)置的大量房產(chǎn)，其本身的抗跌打能力和貶值、損耗程度。

一般來(lái)講，成熟的城市商業(yè)地帶的公寓、寫(xiě)字樓、地鐵沿線(xiàn)的中檔住宅、高校密集區(qū)域的高檔住宅以及政府重大投資項(xiàng)目，譬如奧運(yùn)場(chǎng)館周邊樓盤(pán)等，由于稀缺性，以及本身的配套保證，其抗跌打能力和貶值的可能性較小。

而同時(shí)，被房?jī)r(jià)高漲時(shí)期高地價(jià)炒作出來(lái)的“地王”周邊的成品房、打概念牌的遠(yuǎn)郊住宅、高房?jī)r(jià)時(shí)期的高層塔樓以及投資性公寓等，在人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不明的態(tài)勢(shì)下，其面臨貶值的可能性就比較大。

開(kāi)發(fā)商呼吁救市

但不管是漲價(jià)也好，降價(jià)也好，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商們一個(gè)共同的目的是明確的，那就是挽救市場(chǎng)。盡可能地救市，恢復(fù)整個(gè)行業(yè)的信心。

潘石屹在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)同金融市場(chǎng)一樣，需要信心的支撐。“我們看到現(xiàn)在全國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)商突然失去了信心，大有山崩之勢(shì)。之前的降息和降存款準(zhǔn)備金率在市場(chǎng)上能挽回多少信心還有待觀察。中國(guó)有句古話(huà)‘病來(lái)如山倒，病去如抽絲’，金融的病、房地產(chǎn)的病都是一樣的，來(lái)得快，去得慢?！?/p>

“房地產(chǎn)行業(yè)到了危險(xiǎn)時(shí)刻，我們呼吁要‘松綁’，要‘救市’，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)在下滑，在萎縮。我們處在市場(chǎng)第一線(xiàn)，更能及早地感受到市場(chǎng)的變化?！?潘石屹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)目前的形勢(shì)與三四年前大不相同了，政府和銀行如果能夠給中國(guó)的房地產(chǎn)“松綁”，就是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最大的支持。

據(jù)了解，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)日前也給決策層上書(shū)了一份房地產(chǎn)政策調(diào)整建議，希望得到上層有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)政策建議的主要內(nèi)容是：改變目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，改為“適度控制”。具體政策包括：允許地方政府自行救市；降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率；鼓勵(lì)改善性住房需求；加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)功能等。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)也認(rèn)為，政府應(yīng)該對(duì)“第二套房”政策進(jìn)行調(diào)整、松綁，以促進(jìn)成交，活躍市場(chǎng)。

“目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和去年已經(jīng)大不一樣了。過(guò)去是為打擊炒房出臺(tái)抬高二套房首付比例等政策，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)有所回歸，炒房比例較低，對(duì)以改善自身居住條件為主的二套房貸款，不必再刻意予以打壓。” 顧云昌認(rèn)為。

顧云昌稱(chēng)，雖然人們還持觀望態(tài)度，對(duì)目前樓市預(yù)期不明，但剛性需求仍是旺盛的。這個(gè)時(shí)候需要的是恢復(fù)市場(chǎng)的常態(tài)。

顧云昌也對(duì)記者表示了自己的擔(dān)憂(yōu)。他認(rèn)為，如果房地產(chǎn)行業(yè)下滑，就很有可能出現(xiàn)明年房地產(chǎn)投資沒(méi)有增長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而使其對(duì)全國(guó)GDP的貢獻(xiàn)消失。目前出口已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)下行就可能使GDP增長(zhǎng)小于9%?！斑@種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題就不單單是房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題，而是關(guān)系到民生了?！?/p>

在潘石屹看來(lái)，目前，許多房地產(chǎn)公司在生死線(xiàn)上掙扎。如果大面積的房地產(chǎn)商死亡，不僅不會(huì)使房?jī)r(jià)下降，反而會(huì)上漲。

“有人會(huì)提出異議，既然要死了，為什么不降價(jià)銷(xiāo)售給我們房子？”潘石屹對(duì)《小康#8226;財(cái)智》記者分析，“必須看到的是，目前市場(chǎng)上許多房地產(chǎn)公司手頭沒(méi)有房子，只有土地，2007年他們大規(guī)模買(mǎi)地，現(xiàn)在還沒(méi)有資金和時(shí)間建成房子，他就已經(jīng)

‘死’了?！?/p>

“大量房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的萎縮，失業(yè)率提高，金融機(jī)構(gòu)和銀行的安全也會(huì)受到威脅。到頭來(lái)，房?jī)r(jià)會(huì)漲得更厲害，因?yàn)楣?yīng)減少了?！?潘石屹說(shuō)。