全球主要房地產(chǎn)市場走勢

鑒于目前中國部分城市的房價出現(xiàn)調(diào)整，部分城市樓市觀望，持幣待購氣氛彌漫，所以很多投資者開始將目光投向國門之外的國際房地產(chǎn)市場。特別是在目前通貨膨脹肆意橫行全球市場之際，各主要國家的房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)很值得關(guān)注。

最新發(fā)布的英國權(quán)威Knight Frank 環(huán)球房屋價格指數(shù)顯示出目前世界房地產(chǎn)市場發(fā)展的最新動態(tài):

全球房地產(chǎn)市場房屋平均價格2008年第一季度同比增長6.1%。相比2007年第四季度下降2.9%。

全球房地產(chǎn)市場增長最快的國家是歐洲的保加利亞，2008年第一季度增長31.54%，增長幅度令人稱奇。房屋價格下跌最快的來自歐洲的拉脫維亞，同期下跌20%，但是，去年同期，拉脫維亞房屋市場飛速增長60%。

與歐洲的劇烈變化相比較，新加波，中國香港，澳大利亞，以及中國大陸的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，增速穩(wěn)定。

跌跌不休的美國房市

次貸危機過后的美國市場正在經(jīng)受新一輪的嚴(yán)峻考驗，第一大挑戰(zhàn)來源于飆升的能源價格，在6月份美國紐約期貨交易所，原油價格突破140美元每桶;其次，美國銀行房貸利率創(chuàng)下新高，6月份美國銀行30年期的固定利率的按揭房貸利率高達(dá)7.42%，15年期的固定利率的按揭房貸利率也高達(dá)6.87%。上漲不停的原油價格，雪上加霜的糧食危機，以及動蕩不安的美元地位，讓美國人對未來經(jīng)濟環(huán)境信心不足，房地產(chǎn)市場也深受拖累。

由于對去年房屋市場次貸危機心有余悸，美國房地產(chǎn)市場信心嚴(yán)重不足。根據(jù)全美房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會的報告顯示，5月份美國房屋銷量與去年同期相比下降17.5%，未來幾個月美國房屋價格仍將繼續(xù)下跌，下跌趨勢將有可能持續(xù)到2009年初。

美國最大的房貸金融公司之一，F(xiàn)reddie的報告顯示，2007年后兩個季度該公司虧損將近45億美元，2008年第一季度虧空1.5億美元。其他美國房地產(chǎn)金融公司也普遍出現(xiàn)不同程度的虧損。

盡管美國房屋市場普遍不景氣，但是不同州之間的房屋價格變化趨勢還是不盡相同，各有特色。根據(jù)Knight Frank 提供的全球房屋價格報告顯示，加利福尼亞和內(nèi)華達(dá)州的房屋價格出現(xiàn)大幅下滑，分別下跌10.6%和10.3%。但是，美國中西部的懷俄明州和猶他州的房屋價格卻逆勢飛揚，分別上漲6.3%和5.6%，可謂覆巢之下尚存完卵。

盡管目前房屋價格普遍低迷，但是美國第一季度，特別是4月份新房開工率卻意外大幅增加，創(chuàng)下近兩年來的最快記錄。根據(jù)美國商務(wù)部公布的最新報告顯示，4月新房開工數(shù)為103.2萬戶，比上月增長8.2%。這一意外表現(xiàn)，令經(jīng)濟學(xué)家大跌眼鏡，這一數(shù)據(jù)是否顯示美國房市即將走出低谷，仍然值得進(jìn)一步商榷。

盡管新建房屋開工率出現(xiàn)亮點，大部分投資銀行的經(jīng)濟學(xué)家仍然認(rèn)為，目前美國房屋市場還沒有下跌到底部，未來幾個月平均價格還將繼續(xù)下滑，下跌趨勢可能要持續(xù)到2009年初。

漲跌不一的歐洲房市

來自Knight Frank 環(huán)球房屋價格調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，飛速上漲的保加利亞房地產(chǎn)市場成為歐洲，甚至世界上價格上漲最快的地區(qū)。自從2007年第二季度開始，保加利亞房屋價格就保持著超過30%的增長速度， 特別是在首都索菲亞，和Ruse，Vidin等地區(qū)，房屋價格上漲幅度超過60%，可謂奇跡般的速度。

歐洲房地產(chǎn)市場的第二個增長亮點來自位于法國西海岸的英屬澤西島，該地區(qū)房屋價格也在2008年第一季度上漲28%，該地區(qū)首府的房屋價格也上漲超過10%， 平均房屋價格達(dá)到47.5萬英鎊。

石油新貴族，俄羅斯房地產(chǎn)市場在2007年經(jīng)歷了飛速上漲的牛市，在2008年第一季度房屋價格增長幅度開始回落，平均價格增長幅度從2007年第四季度的30%，開始回落到2008年第一季度的22%，盡管如此，圣彼得堡和首都莫斯科的房屋價格依然可以躋身世界最貴的城市之一。俄羅斯最近幾年來，憑借石油出口貿(mào)易和其它原材料出口，經(jīng)濟復(fù)蘇，造就了一大批新富豪，他們出手闊綽，競相購買房產(chǎn)，從而直接推高了俄羅斯房地產(chǎn)市場的價格。

西歐地區(qū)的發(fā)達(dá)國家，由于和美國經(jīng)濟關(guān)系密切，深受美國次貸危機和經(jīng)濟不景氣的影響，所以房地產(chǎn)市場發(fā)展也出現(xiàn)困難。盡管西歐地區(qū)的整體房屋價格平均上漲3.8%， 但這是自1997年以來，12年當(dāng)中的最低增長幅度。

西班牙、葡萄牙、意大利的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)都令人擔(dān)憂，法國的房地產(chǎn)市場尤為不景氣，首都巴黎附近的房屋價格增長幅度低于2.5%，而且增長幅度預(yù)計將持續(xù)下滑。別墅的價格增幅下滑速度要明顯超過公寓。特別是在德國，平均房屋價格在2008年第一季度下滑5%。音樂王國奧地利的房屋價格也維持著很低的增長幅度，在2008年第一季度僅為1.2%，首都維也納的房屋價格保持了5.4%的增長速度。瑞士的房屋價格勉強保持了0.4%的增長幅度，但是卻遠(yuǎn)低于1%的物價增長幅度，實際房屋價值縮水。英國的房屋價格在2008年第一季度下滑1.1%，是最近十多年來表現(xiàn)最糟糕的谷底。歐洲波羅的海沿岸的國家，房屋價格出現(xiàn)急速下跌。

亞洲房市前景讓人擔(dān)憂

北美和歐洲房地產(chǎn)市場發(fā)展陷入低谷之時，亞洲房地產(chǎn)市場目前雖然形勢還較好，但前景讓人擔(dān)憂。日本房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌，東京等地的房地產(chǎn)價格跌勢驚人，有的樓盤今年6月份的價格比5月份的價格就降了近20%。

中國香港的房屋價格在2008年第一季度達(dá)到了29%的增長幅度。

根據(jù)印度國家住宅銀行發(fā)布的房地產(chǎn)行情價格指數(shù)NHB residex 的數(shù)據(jù)顯示，從2001年至2008年，這8年當(dāng)中，印度大城市的房地產(chǎn)價格漲幅驚人。由于受到美國次貸危機的影響，以及2008年第一季度國際石油市場上高漲的油價，以及由此產(chǎn)生的巨大通貨膨脹壓力，使得印度股市大幅下挫。其中，從2008年1月份至6月份，印度股市上房地產(chǎn)類股票下跌幅度超過30%，因此很多投資者計劃撤離印度房地產(chǎn)市場。但是印度駐華使館商務(wù)參贊Sanjay Verma卻依然持樂觀態(tài)度，他認(rèn)為，盡管印度地產(chǎn)市場受到股票市場的下跌、央行利率的提高、印度盧比走強、全球經(jīng)濟受美國拖累和進(jìn)口原材料成本增加等因素的影響，但是穩(wěn)定的GDP增長率將使印度國內(nèi)房地產(chǎn)需求保持穩(wěn)定。

由于看到印度房地產(chǎn)股票大跌三成的有利空間，一些國際投資銀行紛紛打算投資印度，計劃抄底印度房地產(chǎn)股票。4月28日，美國投資銀行黑石集團宣布，同意投資約1800萬美元購買印度Synergy置業(yè)開發(fā)服務(wù)私人有限公司的少數(shù)股份，并獲得該公司董事會代表席位。黑石集團選擇在印度房地產(chǎn)公司股票價格已下跌近30%的時候高調(diào)進(jìn)入，被認(rèn)為是看中了印度房地產(chǎn)良好的未來發(fā)展趨勢。其他分析人士認(rèn)為，由于印度是類似中國的新興發(fā)展國家，長期來看房屋供應(yīng)依然是供不應(yīng)求，所以在目前房地產(chǎn)發(fā)展陷入低谷之時進(jìn)入，是一個不錯的投資機遇。

世界房屋市場綜述

由于受美國次貸危機的拖累、美元匯率持續(xù)下跌、石油價格上漲等不利因素的影響，美國、西歐等發(fā)達(dá)國家的房地

產(chǎn)市場發(fā)展都陷入低谷，增長緩慢，甚至出現(xiàn)下跌。東歐等新興國家也由于經(jīng)濟增長進(jìn)入調(diào)整期，房屋市場波動較大。相比之下，亞洲市場，經(jīng)濟前景普遍優(yōu)于歐洲和美國，而且人口基數(shù)龐大，長期住房需求旺盛，這讓亞洲樓市價格實現(xiàn)了穩(wěn)定快速的增長幅度。