中國房價是漲還是跌

北京奧運會的到來并未給中國房地產(chǎn)帶來“強針劑”，相反，來自資金和銷售的壓力讓開發(fā)商越來越著急，而老百姓們卻靜靜地在一旁觀望著房價的變動，兩種心態(tài)折射出中國樓市目前萎靡不振的狀態(tài)。

2008年，國家將存款準(zhǔn)備金率提高至17.5%的歷史最高位。面對著低迷的市場、高漲的融資成本以及萎縮的銷售業(yè)績，開發(fā)商資金狀況越來越不理想，如何擺脫這一不利局面，確?，F(xiàn)金流、攤薄利潤以求能夠挺住，開發(fā)商們各想其招，一是推遲開盤，等待時機；二是降價。對于降價，開發(fā)商又有兩種選擇：一種是直接降價，不過這種方法容易背上“惡性降價”的罵名，連累同行，引發(fā)多米諾骨牌現(xiàn)象；另一種方法是促銷，報價不降只提供其他優(yōu)惠，通過促銷，“開發(fā)商少掙點，銀行少損失點，政府不再進一步壓制”，眾開發(fā)商試圖以此尋求一種多方共贏的新平衡。

新房促銷花招頻出：

競拍+送車

日前，網(wǎng)上爭論很熱的“深圳房價打賭事件”再一次將人們的視線拉向房價市場，深圳房價從2007年1月的每平方米10872元，一路飆漲60%，到10月已是每平方米17350元。隨后在11月驟降12%，至今年5月，房價整體回落63%。漲上去的又掉下來了，房價回到去年年初的水平，每平方米約1.1萬元。

最近，深圳關(guān)內(nèi)就首次出現(xiàn)了萬元以下的樓盤，該盤為“雷圳0755”，位于深圳房價最高的區(qū)域南山區(qū)。6月21日首批推出759套單位用于公開發(fā)售，均價9800元/平方米。另外值得關(guān)注的是，該盤起價7980元/平方米的單位共有20套。

同樣，上海房市也呈現(xiàn)萎靡狀態(tài)。今年1～6月上海商品住宅的總供應(yīng)量為618.04萬平方米，低于2006年上半年的943.84萬平方米和2007年上半年的699.79萬平方米；總成交量為525.9萬平方米，不但低于2006年上半年的851.32萬平方米，甚至比2007年上半年的1043.63萬平方米萎縮了近一半；總成交金額則為739.61億元，也低于2006年上半年的810.63億元和2007年上半年的1037.37億元。

就近期北京房價市場表現(xiàn)看，地產(chǎn)開發(fā)商急于收回項目資金，主打“促銷”戰(zhàn)略。有采取“特價房”策略，它們的折扣普遍都在9折以下，甚至已經(jīng)有低于8折的項目。

位于亦莊北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的金地格林小鎮(zhèn)6目前推出10套特價房，起價7600元/平方米，均價8000元/平方米左右。特價房源為144平方米3居B1戶型、138平方米3居B5戶型、140平方米左右3居B2戶型，分別位于B7和B8號樓。按照在售9500元/平方米的均價計算，特價房最多可節(jié)省房款27萬元。

還有新房通過競拍方式銷售，位于朝陽北路的珠江羅馬嘉園，對外宣稱均價19000元/平方米，四期小戶型是24000元/平方米，而目前該樓盤的所有房子都打八折，7月份更是推出3套低價拍賣房，13000元(7折)起拍 ，登記后可參與活動，依當(dāng)日拍賣價簽約。據(jù)銷售人員介紹，該樓盤2005年夏天的銷售價格為6000多元一平米，到去年12月份的時候達到最高的21000元一平米，“現(xiàn)在房價比去年同期便宜了很多?！?/p>

“房車聯(lián)動，買房送車，送完為止，358輛汽車等您開回家！”，這是位于昌平區(qū)回龍觀體育公園北側(cè)的東亞上北中心打出的廣告，可以說是京城開發(fā)商“送車”規(guī)模最大的一次促銷活動，然而該樓盤的銷售現(xiàn)場并沒有出現(xiàn)所期待的火爆場面。據(jù)樓盤營銷負責(zé)人方先生介紹，其實“買房送車”只是一個噱頭，并不是真送車，而是折價沖抵房款。

另外，“購房即送停車位”、“一次性付款免收10年物業(yè)費”以及公共維修基金、契稅、合同印花稅等等各種“變形打折”成為開發(fā)商吸引購房者眼球的誘餌。

然而，如此花樣的促銷活動卻并沒有將低迷的市場帶入繁榮，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上半年北京住宅期房及現(xiàn)房網(wǎng)上簽約總量為40600套，其中期房上半年網(wǎng)上簽約為33284套，現(xiàn)房簽約量為7316套。去年上半年住宅期房及現(xiàn)房網(wǎng)上簽約總量為65004套，其中期房簽約總量為54290套，現(xiàn)房簽約量為10714套。今年上半年簽約量比去年同期下降了24404套，下降幅度達到38%。

今年1～5月，北京市商品住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降了48.8%，還達不到2003年同期的銷售水平。國家統(tǒng)計局剛剛公布的5月份國房景氣指數(shù)也只有103.34，比4月份回落0.73點，這是該指數(shù)連續(xù)六個月出現(xiàn)環(huán)比回落。

二手房市場受牽連

一手房市場的不景氣同樣波及到二手房行情，記者從中天置地的工作人員獲悉，目前位于潘家園附近的二手房均價在11000～12000元一平米，去年均價都在13000～14000元每平米左右，“比去年便宜了不少，現(xiàn)在是賣房子的人比買房子的人多，而且成交率非常低?！?/p>

李杰，房蟲，2006年4月在北京西大望路東方雅苑貸款購買了一套45平米的小戶型房子，該樓盤是2005年7月份開盤，開盤價是7800元/平方米，而他買時已經(jīng)上漲到9200元/平方米。之后他開始一邊將房屋出租，一邊在等待房價的上漲，“去年年底這里的房價漲到18000元/平方米，我沒有賣，我想房價還有可能再漲?！?/p>

然而，令他沒有想到的是，受一手房價低迷的影響，二手房市場價格也在下跌。今年5月份，當(dāng)他再次去房屋中介公司詢問價格時，工作人員告訴他，現(xiàn)在來登記售房的人數(shù)陡增，并且價格也已經(jīng)降到了16000元/平方米，李杰決定要在奧運會之前盡快出手，可是“房子空了將近一個月了，來看房的人越來越少，每月的租金剛夠物業(yè)費和銀行貸款利息。”

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2008年上半年二手房平均成交價格為9589元/平米，相比去年上半年的8428元/平米，漲幅為13.8%；也就是說2008年二手房價同比漲幅相比去年回落20%左右（2007年上半年北京二手房成交均價相比2006年上半年的6372元/平米，漲幅高達32.3%）。

鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認為，今年上半年二手房價基本處于停滯狀態(tài)（2008年上半年二手房平均成交價格相比2007年年底的9407元/平米漲幅僅為1.9%），與2007年上半年相比真正的漲幅實質(zhì)都出現(xiàn)在去年下半年，這固然有整個市場大環(huán)境影響買賣雙方對房價心理預(yù)期走低的原因，但本質(zhì)上還是近幾年房價上漲過快后的漲幅理性回落。

而在二三級樓市聯(lián)動愈加明顯的上海，二手房市場也是一片低迷景象。近日有來自中原地產(chǎn)上海公司各門店的統(tǒng)計顯示，6月份上海二手房市場成交量比去年同期下降了30%至40%，成交價格也呈平穩(wěn)有降的趨勢。分析師表示，隨著投資者的淡出，從生活出發(fā)、以實際品質(zhì)論高低的自住型理性購房成為主導(dǎo)力量。上海中原研究咨詢部所做的問卷調(diào)查還顯示，超過一半的受訪者表示還將繼續(xù)觀望等待。

最后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，2008年上半年二手房市場價量增速都大大放緩，這說明在經(jīng)過前幾年的過快上漲后，供需心理都已逐漸趨于理性；但與此同時，從二手房市場的流通率來看，由于國家宏觀調(diào)控政策和房產(chǎn)市場增長過快因素的影響，相當(dāng)一部分需求還未得到釋放，成交量進一步上漲仍將是未來的主流趨勢。

看漲：中國房價還有上升空間

針對目前國內(nèi)樓盤的低迷狀態(tài)，人們對于房價是漲還是跌，眾說紛紜。

一向語出驚人的華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)董事長任志強，對于目前的房地產(chǎn)市場前景他表示“不焦慮，因為房地產(chǎn)市場長期是看好的，房價永遠會上漲，華遠房子賣的很好，不擔(dān)心銷售”。

任志強稱，在房地產(chǎn)中有三個問題即住房政策問題、市場問題、產(chǎn)業(yè)政策問題，一直沒有搞清楚，才出現(xiàn)目前的混亂。政府的缺位，公共產(chǎn)品的缺失，政府寄希望市場當(dāng)雷鋒，替其解決問題，“市場只有買賣雙方定價的才是市場，如果是政府定價的怎么叫做市場。”

任志強還說房價沒下跌，只是管理層和媒體希望房價下跌，相反，他認為房價永遠會上漲，預(yù)計今年局部地區(qū)還會暴漲。至于最近有些房地產(chǎn)在變相打折，“ 打折不表示不漲了，飛機有頭等艙和商務(wù)艙，商務(wù)艙打3折時頭等艙從來不打折，就算房地產(chǎn)的平均價格有所下降，但是市區(qū)好房子并沒有降價?！?/p>

素有“地產(chǎn)界思想家”之稱的萬通地產(chǎn)董事長馮侖在接受媒體采訪時表示，“我國房地產(chǎn)市場就像一出戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，大多數(shù)人都在討論下面的戲怎么演，不明就里的觀眾紛紛退場，所以這段中場時間變成了無人喝彩時期?！?/p>

對于目前國內(nèi)房價的預(yù)測，馮侖舉了個例子：如果一個城市人均GDP在1萬美元，那房價再漲就有風(fēng)險了，如果GDP在4000-8000美元之間，緩慢上升的空間依然是有的。

馮侖稱，住宅市場在整個城市GDP達到1萬美金之前，以全世界的經(jīng)驗看，每年有5%到10%的增長是非常正常的，現(xiàn)在的無人喝彩時期，價值會僵持，個別會下跌，但即使這樣，在城市GDP到達1萬美金之前，這個趨勢會保持。

馮侖還表示，在中國討論房地產(chǎn)問題實質(zhì)就是住宅市場。而在未來15～20年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的強勁動力仍將是住宅產(chǎn)品，住宅的需求仍然很旺盛。此外，中國房價年均增長應(yīng)該維持在5%～10%之間，如果超過15%可能就會引起消費者的不滿。

看跌：房價下跌成必然

在今年舉行的2008博鰲房地產(chǎn)論壇上，國務(wù)院直屬企業(yè)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司理事長孟曉蘇講到，“房地產(chǎn)行業(yè)不要被這些年的行情慣壞，房價漲得不得了不要以為就是理性的，老百姓有意見。我們相信今年不會出現(xiàn)過度的波動，下半年是比較理性的?！?/p>

對于房價問題，易憲容則十分肯定地對媒體說到，“房價肯定要跌！居民購買消費模式改變以后，房價就會出現(xiàn)大的變化。” 他還表示，房價下跌不會給中國經(jīng)濟帶來災(zāi)難，因為，很簡單，價格是市場經(jīng)濟核心，房價同樣是房地產(chǎn)的核心。

就目前中國的情況來看，上漲了8年的房價下跌是市場經(jīng)濟內(nèi)在邏輯、是中央政府的期望、是中國絕大多數(shù)人的期望、是中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展邏輯起點，是中國經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展的必由之路

日前在海南三亞參加21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇時，北京科技大學(xué)教授趙曉表示，“今年10月份是一個很敏感的點，10月份是銷售的旺季，如果這個點開發(fā)商還是賣不動的話，市場的信心還是沒有恢復(fù)的話，我覺得這個市場的調(diào)整可能會進入一年以上，甚至到兩年以上完全有可能。”

為什么目前的房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)如此困難的局面？這背后的奧秘到底是什么？潘石屹表示，這與全球經(jīng)濟形勢有關(guān)，也與目前國內(nèi)從緊的貨幣政策有關(guān)，但最根本的原因還是行業(yè)自身的原因。這幾年，行業(yè)發(fā)展速度太快，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)心都期待能夠翻番、成倍地發(fā)展，本來2005年、2006年已經(jīng)取得非常大規(guī)模的增長，到了2007年，全國房屋的銷售額又比2006年增長了44%，接近3萬億人民幣，這個44%壯足了房地產(chǎn)發(fā)展商的膽，拼命擴張，拼命囤地，而資本市場、股票市場對房地產(chǎn)上市公司的估值，也主要看他們的土地儲備，看他們擴張的規(guī)模和速度，一時，股票市場和土地市場互相激勵，形成正反饋，“嘯聲”一片。這就是產(chǎn)生這次房地產(chǎn)行業(yè)困難真正的原因

當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商敢降價也與銀行的承受力分不開。安家世行總經(jīng)理楊大勇指出，銀行之所以得出房價下跌30%也扛得住的結(jié)論，主要由于銀行在給開發(fā)商的抵押貸款時，并不是按照開發(fā)商銷售的價格評估，而是根據(jù)銀行自身的評估體系給出的價格，一般情況下是房屋售價的70%，這也就意味著開發(fā)商在房屋預(yù)售前就已經(jīng)可以從銀行拿到項目70%的抵押貸款。因此，只要辦理銀行抵押的項目，房價不低于目前銷售價格的70%，開發(fā)商就不會變成負資產(chǎn)，而其所開發(fā)的項目也不會變成爛尾項目。