政府應(yīng)發(fā)出穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的信號(hào)

房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年第四季度出現(xiàn)觀望，這種觀望在今年一直延續(xù)。從國民福利和公共利益來看，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)住，把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住?，F(xiàn)在政府要發(fā)出的信號(hào)應(yīng)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚

今年對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)來說，有一點(diǎn)是很清楚的:外部環(huán)境絕對(duì)不容忽視!

美國的次級(jí)債，對(duì)全球影響到底怎么樣呢?剛開始發(fā)生的時(shí)候，許多人都說沒事，結(jié)果如何?現(xiàn)在都蔓延到全球許多地方了。美國政府已經(jīng)出臺(tái)了相當(dāng)多的利好措施，估計(jì)到年底可能就會(huì)好起來。

今年對(duì)中國來說，是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很特別的一年，這里面有許多不確定性。以樓市來說，可以說，現(xiàn)在許多人都在觀望。我們知道，連續(xù)幾個(gè)月的觀望，市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生另外一種趨勢(shì)。可能過去是往上走的，現(xiàn)在又往下走了，這個(gè)完全有可能?，F(xiàn)在來看，觀望的態(tài)度在進(jìn)一步加強(qiáng)。深圳許多人現(xiàn)在非常擔(dān)心這個(gè)問題。房產(chǎn)市場(chǎng)是由大量的投資性、投機(jī)性的資金所支撐的。房?jī)r(jià)的上漲，并不是自住性的需求，而是投機(jī)性的需求。國外市場(chǎng)認(rèn)為，如果一個(gè)市場(chǎng)超過20%的換手率就說明存在投機(jī)行為，而深圳樓市半年之內(nèi)的換手率達(dá)到30%以上，兩三年內(nèi)的換手率達(dá)到50%，這個(gè)數(shù)字說明深圳存在著過度投機(jī)的行為。在過度投機(jī)的市場(chǎng)，在出現(xiàn)觀望的態(tài)度下，投機(jī)性的需求會(huì)消失。比如，前段時(shí)間有人放出消息:北京有人要賣400套房。這種話完全可以不用相信!一下要賣400套房，這怎么可能呢?但這是個(gè)信號(hào)彈，這說明有人要趕緊把房賣掉，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)比較大的變動(dòng)。我在深圳時(shí)就對(duì)朋友們說，從長期來看，我肯定看好這個(gè)市場(chǎng)，但從目前來看，由于觀望，暫時(shí)不看好。

我們看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年第四季度出現(xiàn)觀望，這種觀望在今年一直延續(xù)。我把它稱之為信心真空所造成的觀望，這個(gè)信心的真空是由一系列因素造成的，比如說政府的導(dǎo)向，政府?dāng)[明了的姿態(tài)就是不希望房?jī)r(jià)上漲太快，這點(diǎn)是很清楚的。另外政府采取了緊縮性的貨幣政策，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流有很大的威脅。除了政策之外，還有“王石賣拐”。王石公開講房市要出現(xiàn)拐點(diǎn)，這個(gè)對(duì)市場(chǎng)的影響是很大的，因?yàn)樗欠康禺a(chǎn)界的領(lǐng)軍人物，他跟學(xué)者討論房?jī)r(jià)要下跌是不一樣的，跟老百姓說我三年不買房也不一樣，跟政府說我們要控制房?jī)r(jià)的增長速度也不一樣，他是業(yè)界人士，他作為開發(fā)商，這樣的說法，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了非常強(qiáng)烈的震撼。王石這么一吆喝，不僅公開說房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)到了，老百姓最好三四年后再買房，而且萬科的樓盤打著降價(jià)的旗號(hào)了。他不僅這么說，也在這么做。他大聲吆喝著賣房，鳴鑼開道地撤退，這對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，不亞于一次大洪水，對(duì)市場(chǎng)的信心產(chǎn)生了非常致命的影響。因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入投資性和投機(jī)性需求的時(shí)候，它就是一個(gè)信心市場(chǎng)，不再是一個(gè)正常的市場(chǎng)。所以，基本面的分析，沒有任何意義?；久娌粫?huì)變，但市場(chǎng)會(huì)有波動(dòng)。我在深圳與一些白領(lǐng)聊天時(shí)了解到，他們本來打算今年換新車的，但現(xiàn)在不換了。為什么不換了?并不是說他們不掙錢了，而是他們的觀望氣氛加強(qiáng)了，是他們對(duì)未來的不確定性增強(qiáng)了。政府要搞從緊的貨幣政策，政府說經(jīng)濟(jì)放慢一點(diǎn)，免得過熱了，這本來挺好，但這導(dǎo)致大家信心的變化，這種信心的變化會(huì)導(dǎo)致投資力度減弱。

現(xiàn)在有人在說:宏觀調(diào)控的效果正在顯現(xiàn)。在我看來，這種說法很可怕。為什么可怕?如果現(xiàn)在調(diào)好了，那中國可能真正成為世界強(qiáng)國了，這可能是個(gè)好機(jī)會(huì)，但這得有一個(gè)前提，就是光說沒用，一定要有政策支持，要讓國民有信心。

恢復(fù)信心不是一件容易的事

當(dāng)前由于美國經(jīng)濟(jì)的影響，政府其實(shí)應(yīng)該出“安民告示”，不管怎么說，應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)增長為主。所以，房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)，大家還應(yīng)當(dāng)互相打氣，但這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)從晴天變成陰天了，而且已經(jīng)開始下一點(diǎn)小雨了。接下來會(huì)發(fā)生什么?我估計(jì)，今年所有的房產(chǎn)公司都發(fā)愁，如果資金鏈斷了，誓死保衛(wèi)資金鏈可能會(huì)成為很多房產(chǎn)公司的目標(biāo)。而且，如果這個(gè)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，我覺得，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較可怕的事情。從政策介入的角度，我認(rèn)為，我們既不能讓房?jī)r(jià)大漲，也不能讓房?jī)r(jià)大跌。最成功的宏觀調(diào)控，是盡可能避免讓市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)。而這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在受到一個(gè)空前的危險(xiǎn)，而這個(gè)危險(xiǎn)現(xiàn)在還在，整個(gè)市場(chǎng)的情形，從政府到民間，都好像很仇恨房產(chǎn)市場(chǎng)，老百姓仇恨房?jī)r(jià)增長，恨不得你趕快降一點(diǎn)才好，很多的人呢，包括一些經(jīng)濟(jì)界人士，恨不得開發(fā)商的資金鏈斷裂。

如果要恢復(fù)這個(gè)市場(chǎng)的信心，不是一件很容易的事，所以今年10月份是一個(gè)很敏感的點(diǎn)，10月份是銷售的旺季，如果到10月份，開發(fā)商還是賣不動(dòng)的話，市場(chǎng)的信心還是沒有恢復(fù)的話，我覺得，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)長達(dá)一年以上甚至兩年以上的調(diào)整。

對(duì)于奧運(yùn)會(huì)后的房?jī)r(jià)，從現(xiàn)在來看，我是看淡的，原因就在于我們恢復(fù)信心的因素不明顯，而且政府上調(diào)準(zhǔn)備金率仍然是緊縮的心態(tài)，其他的方面沒有很明顯的利好因素，也包括越南金融風(fēng)暴等等，都是壞消息。所以在短期內(nèi)可能就是信心來主導(dǎo)市場(chǎng)，特別是過去幾年，投資類的購房和投機(jī)性的購房已經(jīng)占了相當(dāng)大的比重，在看淡的情況下，這些資金會(huì)跑得很快。雖然房產(chǎn)市場(chǎng)基本的經(jīng)濟(jì)面沒有變化，比如說供需格局，整體來講還是供不應(yīng)求的，房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有一個(gè)很大的空間，至少有10～15年的發(fā)展。但是這些都沒有意義，因?yàn)槎虝r(shí)間內(nèi)是信心決定了我雖然有錢，也不去買房，因?yàn)橘I了房后萬一下跌20%，那不就白白損失了嗎?現(xiàn)在，開發(fā)商就在想盡一切辦法削尖腦袋去找錢，但是消費(fèi)者也在憋，不同省市之間尋找平衡，所以大家目前處在一種痛苦地博弈當(dāng)中。

現(xiàn)在有不少的專家學(xué)者認(rèn)為目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)還是過熱的，他們認(rèn)為央行還應(yīng)該繼續(xù)調(diào)控，包括加息。在這點(diǎn)上，我跟他們有不一樣的觀點(diǎn)，他們認(rèn)為目前還過熱，我也承認(rèn)。但是調(diào)控不要太大，因?yàn)檫@幾年都是緊縮的政策，不調(diào)也是緊縮的，保持就是緊縮，在這種情況下，如果再調(diào)可能會(huì)下滑過度，如果現(xiàn)在停在那里，它自己就會(huì)慢慢往下走。這個(gè)時(shí)候，不用再加力，再加力就會(huì)滑過頭了。

現(xiàn)在看來，調(diào)控的效果已經(jīng)很明顯了，因?yàn)橐呀?jīng)傳遞到消費(fèi)者心里去了，傳遞到各個(gè)層面了，股市暴跌，外貿(mào)也不行了，投資已經(jīng)低迷了。如果從實(shí)際投資來看，扣掉物價(jià)上漲指數(shù)，利潤在大幅度下滑，意味著下一步企業(yè)更加不敢投資。再一個(gè)就是消費(fèi)，消費(fèi)是受收入影響的，去年的消費(fèi)很高，但是去年的消費(fèi)建立在去年的收入增長比較快，同時(shí)去年有財(cái)富效應(yīng)，但是今年的實(shí)際收入增長已經(jīng)大幅度下滑了，財(cái)富效應(yīng)也沒有了。雖然從一季度來看，支持經(jīng)濟(jì)增長的主要是消費(fèi)，但是這不可持續(xù)，因?yàn)闆]有收入增長，多余的收入沒有了，消費(fèi)這塊是值得警惕的。

什么是好的調(diào)控?好的調(diào)控就是避免經(jīng)濟(jì)周期過大的波動(dòng)，壞的調(diào)控就像股市的調(diào)控——暴漲暴跌。拿股市的調(diào)控來說，我們的調(diào)控機(jī)制很不成熟。房市也是這樣的，如果房市也像股市那樣暴漲暴跌，就不對(duì)了，我們應(yīng)該讓房市穩(wěn)定，穩(wěn)定兩三年就把過度的東西消磨掉了，然后再繼續(xù)往前走，就是很好的軟著陸。

現(xiàn)在有些人講房?jī)r(jià)暴跌對(duì)老百姓好，這個(gè)說法其實(shí)并不準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)暴跌，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)就會(huì)受影響。從國民福利和公共利益來看，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)住，把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住?，F(xiàn)在要發(fā)出的信號(hào)應(yīng)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。就像美國那樣，經(jīng)濟(jì)爛到那個(gè)地步，美國什么時(shí)候放棄過經(jīng)濟(jì)增長?在次債危機(jī)發(fā)生后，美國仍全力保經(jīng)濟(jì)增長，這個(gè)就是大國的做法，大國就應(yīng)該這樣。大國要考慮整個(gè)大國的利益，大國的利益特別重要。

(作者:北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授)

(注：本文在《小康·財(cái)智》記者張潤東對(duì)作者訪談的基礎(chǔ)上整理而成)