中國房地產(chǎn)今年出現(xiàn)半個拐點

在目前萎靡的房地產(chǎn)市場，許多人都在觀望，今年中國的房價走向到底如何呢?今年房地產(chǎn)是否真會出現(xiàn)拐點?

房地產(chǎn)真正的變化在明后年

去年，中國的房價漲得非常猛，應(yīng)該說是出現(xiàn)了一些比較瘋狂的行動，但是，去年下半年之后，房地產(chǎn)就開始出現(xiàn)一些躁動，包括房地產(chǎn)專家、房地產(chǎn)商以及一些政府官員都有一些不同的看法，專家之間、房地產(chǎn)商之間也產(chǎn)生很大分歧。

這個變化大家是有所預(yù)期的，感覺中國2008年一直是變化的。有人說房地產(chǎn)正在出現(xiàn)一個拐點。拐點就是增長周期的繁榮期已經(jīng)過去了，已進(jìn)入一個調(diào)整，就是增長速度放慢，甚至是房價的下跌。但按照我的看法，這個拐點應(yīng)在2009年。我對今年房地產(chǎn)的判斷叫做半個拐點，就是需求的拐點。

整個房地產(chǎn)的需求可以從兩方面看，1～5月份的數(shù)據(jù)都已出來了，我們的需求是負(fù)增長的，從1998年到現(xiàn)在11個年頭，第一次出現(xiàn)1～5月份負(fù)增長。從市場就可以看出來，包括北京市場和廣東市場，廣東市場需求萎縮比較明顯，北京市場也很明顯。全國總需求第一次出現(xiàn)負(fù)增長，就是需求萎縮態(tài)勢已經(jīng)形成，這是一個方面，就是需求已經(jīng)出現(xiàn)拐點。

但是我們要注意到這只是半個拐點，房地產(chǎn)形勢還不是那么嚴(yán)峻。因為還有另一方面——房地產(chǎn)投資。我們看到房地產(chǎn)投資還是非常強(qiáng)勁的，實際上就是供給仍在增長。所以，我們講需求出現(xiàn)拐點，但供給沒有出現(xiàn)拐點，1～5月份房地產(chǎn)投資增長是31.99%，而去年全年是30.2%，今年上半年增長速度還是比較快的，因為去年同期只有25%左右。我們就發(fā)現(xiàn)一個問題:房地產(chǎn)需求在下降，但是投資還在增加，這是一個動向。我們看今年房地產(chǎn)的形勢，看起來是從高點向下回落的一個態(tài)勢，但是還不會出現(xiàn)房價的大幅下跌。當(dāng)然我們知道奧運是一個警示，奧運之后，問題更嚴(yán)重一些。我可以告訴大家，今年市場會發(fā)生變化，但是這個變化不會非常明顯，真正的變化在明年或后年。

大家都知道，股票市場現(xiàn)在出現(xiàn)波動，并且這種波動是非常劇烈的，甚至你可以聯(lián)想到我們房地產(chǎn)會不會出現(xiàn)這種波動。以美國為例，美國房價的高峰期是在2005年10月份，那時候達(dá)到頂峰，但2006年美國需求開始下降，房價下降。2007年美國次貸危機(jī)，根本原因就是因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)過度繁榮，出現(xiàn)了與銀行的貸款、次級貸款，然后變成了次級債券，這種貸款是種高風(fēng)險貸款，要想分散風(fēng)險，就要打包，把這個貸款打包變成債券，然后拿到華爾街去賣，賣給基金。賣給基金不是只賣給美國人，也有不少歐洲人。美國買的最多，歐洲其次，美國買了大概50%多，歐洲買了30%多，亞洲和其他國家買了百分之十幾。但是最后由于房地產(chǎn)的高風(fēng)險，房地產(chǎn)泡沫破滅后，導(dǎo)致了金融危機(jī)，金融危機(jī)又進(jìn)一步對房地產(chǎn)和整個經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一個收縮效應(yīng)。所以，從2005年調(diào)整開始，直到2007年，用了三年時間才把這個問題充分暴露。我們講今年美國房地產(chǎn)蕭條，這個蕭條甚至還要持續(xù)一段時間。

但是，美國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度沒有中國高，我們比美國高得多。高到什么程度呢?去年我們房地產(chǎn)投資占整個投資的22%，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資占整個中國投資的40%。有些地區(qū)更厲害了，北京房地產(chǎn)投資占整個投資的55%，上海是45%，江蘇、浙江、廣東都在30%以上。再加上其他間接的影響，所以我覺得，不管是從居住角度考慮，還是從

投資角度考慮，一定要考慮中國的房地產(chǎn)正在發(fā)生調(diào)整，這個變化一定要注意。

把錢全部變成房子很危險

當(dāng)然如果你有眼光，找準(zhǔn)時機(jī)，能夠找到相對低點的地方，但是我覺得總體機(jī)會不是很大。從投資的角度說，房地產(chǎn)的整個環(huán)境和整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了變化。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化主要有兩個因素:一個是出口，次貸危機(jī)對中國出口需求產(chǎn)生一個抑制作用;另一個就是今年房地產(chǎn)出現(xiàn)半個拐點。但中國經(jīng)濟(jì)下滑比較明顯應(yīng)該是在明年或后年。我最近一直提醒企業(yè)界朋友，要防范風(fēng)險。

去年我看過一個園林。這個園林是徽商花了很多錢建的庭院，建完后，就衰敗了。所以，我說資產(chǎn)組合非常重要，就是你什么時候該多保留資產(chǎn)，什么時候該多保留現(xiàn)金，這很重要。封建時代的皇家是把所有的錢都變成了房子，最后造成了很大損失。為什么?因為清朝晚期，國家政治的危機(jī)，再加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房子是不動產(chǎn)，變現(xiàn)很困難，全是風(fēng)險，

沒有防風(fēng)險的工具。

我們中國沒有經(jīng)歷過金融危機(jī)，但是以后市場經(jīng)濟(jì)不見得不經(jīng)過。金融危機(jī)的核心就是流動性不足，就是周轉(zhuǎn)不靈，現(xiàn)金流枯竭。一個單位保持現(xiàn)金流是很重要的。沒有現(xiàn)金流，你保持一定現(xiàn)金比例，這對你防范風(fēng)險也是非常重要的。所以我講徽商、晉商為什么失敗?原因就在于中國人往往在成功后把錢變成房子，以為有房子就代表成功。晉商留下輝煌的建筑，但是最后把錢全部變成不動產(chǎn)，這是很危險的。

消費模式的變化會提升經(jīng)濟(jì)

中國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展取決于我們消費模式的變化，中國現(xiàn)在是增長過度依賴投資，依賴出口。我認(rèn)為這是不可持續(xù)的，它造成一系列國內(nèi)經(jīng)濟(jì)失衡問題，投資太快，需求不足，國際收支不平衡。國際收支不平衡很大的原因就是我們投資太多，我們的消費有很大問題，我們服務(wù)業(yè)發(fā)展存在很大問題。我認(rèn)為這是一個消費模式的問題。

我們講轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變增長方式，就是因為這中間有問題?！缎】怠冯s志把部分焦點集中在生活方式的轉(zhuǎn)變，這對于幫助中國人提升消費品位非常重要。比較中國和西方消費模式的差異，可以發(fā)現(xiàn)，中國消費模式過去是以吃為中心，有錢以后就要吃好，所以中國在產(chǎn)業(yè)上只有中餐是最有競爭力的，因為中國把菜做得太精細(xì)了?，F(xiàn)在又變成以住為中心。吃、住為中心的消費文化的特點就是封閉在家，消費完全在家完成，這是封閉式的，是缺乏創(chuàng)新的。

西方和我們有很大不同，西方不重視吃，也不是特別重視住。他們注重玩，就是玩經(jīng)濟(jì)。我去年去美國，去了好萊塢和迪斯尼樂園。我突然明白了，美國的繁榮是建立在一個字基礎(chǔ)上:玩。大人玩電影，小孩玩迪斯尼，這是西方文化的精髓。我最近發(fā)現(xiàn)，在文藝復(fù)興時期，就出現(xiàn)消費的變化，消費變成一種玩，玩創(chuàng)造了一切，創(chuàng)造了科技，沒有玩，科技就不會進(jìn)步;沒有玩，汽車、飛機(jī)、電腦就不會發(fā)明出來。吃喝玩樂，玩是最重要的。但是這個玩不是低級的，而是高級的，是有品位的。

我們講家居生活，搞房地產(chǎn)投資，目的也是為了玩，使我們的生活質(zhì)量得到提高。假如中國經(jīng)濟(jì)最后變成了中國人都在玩，玩的是品味，把你做的所有事情都賦予玩的要素，變成一個玩經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、玩經(jīng)濟(jì)形態(tài)，那就自然推動了中國服務(wù)業(yè)的發(fā)展、中國消費的發(fā)展、中國的產(chǎn)業(yè)升級，因為中國消費品位高了，自然就推動了制造業(yè)。所以我覺得中國需要這樣一個巨大變革，以消費為導(dǎo)向，提升消費者的品位。這是中國未來要想真正成為一個強(qiáng)國，必須改變的消費模式，這種消費模式的改變會帶來一系列更向上的變化。

(作者:國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任)

(注:本文由《小康·財智》記者張潤東根據(jù)作者在《小康》雜志社與科寶·博洛尼主辦的房產(chǎn)投資與設(shè)計咨詢會上的發(fā)言整理而成)