房地產(chǎn)核心競爭要素的分析與選擇

摘 要： 以我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理者問卷調(diào)查為基礎(chǔ)，通過主成分的因子分析法對各核心競爭要素進(jìn)行考察，結(jié)果表明在眾多的競爭要素中，土地分析能力、知識管理、資金綜合能力、員工忠誠、戰(zhàn)略規(guī)劃、內(nèi)部協(xié)作、資產(chǎn)規(guī)模和凈資產(chǎn)、土地儲量、政府關(guān)系等9大要素是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭要素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心競爭要素；主成分分析

中圖分類號：F270.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009－9107（2008）02－0040－05

房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中比其競爭對手具有更強(qiáng)的生存與發(fā)展能力及市場的影響力，也即企業(yè)的競爭地位，它是一個綜合性的概念，表現(xiàn)為一種矢量形式。房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力是由許多內(nèi)在基本要素構(gòu)成的。核心競爭力及其基本構(gòu)成要素之間存在著既相互獨立又相互聯(lián)系的辨證關(guān)系。［1］房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的基本構(gòu)成要素涉及面很廣，既包括代表物質(zhì)形態(tài)的“硬”核心競爭力，主要由定量指標(biāo)構(gòu)成。也包括代表精神形態(tài)的“軟”核心競爭力，主要由定性指標(biāo)構(gòu)成。［2］因此，對房地產(chǎn)企業(yè)競爭要素的分析和探討不僅要研究構(gòu)成核心競爭力系統(tǒng)的全部要素，更重要的是要研究這些要素的內(nèi)在聯(lián)系（相關(guān)性）。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理實踐和對中國房地產(chǎn)市場的了解，研究了影響我國房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)基本競爭要素分析與問卷設(shè)計

影響當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的自身要素眾多，本文將這些要素分為7大類，包括土地、資金、人才、市場經(jīng)營能力、品牌、企業(yè)文化和信息。［3］在此7大類因素的基礎(chǔ)上，對各類影響因素進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分獲得39個房地產(chǎn)企業(yè)的基本競爭要素，構(gòu)成了一個內(nèi)在聯(lián)系的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力動態(tài)大系統(tǒng)。在這個大系統(tǒng)中，7個方面構(gòu)成7個子系統(tǒng)，子系統(tǒng)的內(nèi)容將隨著企業(yè)的發(fā)展而變化，子系統(tǒng)所起的作用也隨著企業(yè)的發(fā)展而變化，具體分類如表1所示。

“促進(jìn)成長”是指各影響因素對于房地產(chǎn)企業(yè)未來成長和發(fā)展的作用，作用越大，得分越高；“抵御風(fēng)險”是指各影響因素對房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險能力的作用，作用越大，得分越高；“資源要求”是指為了增強(qiáng)各要素的能力，所需要投入的資源，投入資源越少，得分越高。打分區(qū)間為1-7分。例如：對于土地儲量類，若認(rèn)為其對企業(yè)的成長性起很大作用，可以打6分，對于企業(yè)抵御風(fēng)險的作用也較大，打5分，該因素需要資源較大，打2分，將上述分?jǐn)?shù)填入表2中的相應(yīng)空格即可。［6］

本調(diào)研問卷選取了全國知名房地產(chǎn)企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)作為樣本，包括萬科、招商地產(chǎn)等深圳以及全國重點省市較為著名的房地產(chǎn)公司，共發(fā)放了300份問卷，收回有效問卷257份，回收率占85.67%，基本代表了房地產(chǎn)企業(yè)管理者的意見和看法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭要素因子模型

在社會經(jīng)濟(jì)活動的研究中，往往需要對反映事物的多個變量進(jìn)行大量的觀察，收集大量的數(shù)據(jù)以便進(jìn)行分析，尋找規(guī)律。在大多數(shù)情況下，許多變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系。因此，有可能用較少的綜合指標(biāo)分析存在于各變量中的各類信息，而每個綜合指標(biāo)之間是不相關(guān)的，代表各類信息的綜合指標(biāo)稱為因子。因子分析就是用少數(shù)幾個因子來描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計方法。［4］

（一）因子變量構(gòu)造

因子分析中有多種確定因子變量的方法，如基于主成分模型的主成分分析法和基于因子分析模型的主軸因子法、極大似然法、最小二乘法等。其中基于主成分模型的主成分分析法是使用最多的因子分析方法之一，本文采用該方法為基礎(chǔ)進(jìn)行分析。

主成分分析通過坐標(biāo)變換手段，將原有的p個相關(guān)變量xi作線性變化。轉(zhuǎn)換為另外一組不相關(guān)的變量yi，可以表示為：

y1，y2，…，yp為原有變量的第一、第二、…、第p個主成分。各主成分總方差中所占比例依次遞減，綜合原有變量的能力也遞減。主成分分析就是選取前面幾個方差最大的主成分，以達(dá)到因子分析降維的目的，同時又能以較少的變量反映原有變量的絕大部分信息。一般方差的累計貢獻(xiàn)率應(yīng)在80%以上。

（二）競爭要素因子分析合理性檢驗

由于此次調(diào)查問卷中指標(biāo)較多，而且指標(biāo)之間或多或少存在一定的相關(guān)度。因子分析是從眾多的原始變量中構(gòu)造出少數(shù)幾個具有代表意義的因子變量，其潛在的要求是原有變量之間要具有比較強(qiáng)的相關(guān)性。本文使用SPSS軟件進(jìn)行統(tǒng)計檢驗以判斷競爭要素是否適合做因子分析。

通過采用巴特利特球形檢驗和KMO檢驗，得出巴特利特球形檢驗的統(tǒng)計量較大，且對應(yīng)的相伴概率值為0.000，在95%的水平上顯著，因此，拒絕相關(guān)系數(shù)矩陣為單位陣的零假設(shè)。同時，由KMO取值為0.728，表示原有競爭要素之間的簡單相關(guān)系數(shù)平方和大于偏相關(guān)系數(shù)平方和。

KMO可以表示為：

三、實證結(jié)果分析

采用上述方法對所調(diào)研的問卷進(jìn)行主成分分析，從39個指標(biāo)中提煉出9個主成份指標(biāo)，主成分累積貢獻(xiàn)度達(dá)到了80.189%，最大程度保留原始信息的情況下，基本能夠反映主要的代表性成分指標(biāo)。

圖1為公共因子碎石圖，縱坐標(biāo)為公共因子的特征值?？梢娗懊?個公共因子，其特征值變化非常明顯，之后趨于平緩。因此主成分分析提取的9個公共因子可以對企業(yè)競爭力的信息描述有顯著作用。

（三）因子變量的命名解釋

因子變量的命名解釋是因子分析的另外一個核心問題。經(jīng)過主成分分析得到的是對原變量的綜合，原變量都是有具體定義的變量。對它們進(jìn)行線性變換后，需要對新綜合變量進(jìn)行概念闡述，以進(jìn)一步說明影響原變量系統(tǒng)構(gòu)成的主要因素和系統(tǒng)特征。

在SPSS軟件中，主要通過對載荷矩陣的值進(jìn)行分析，為了對因子變量的含義有更清楚的認(rèn)識，還可以因子矩陣的旋轉(zhuǎn)（方差極大法）來明確，得到因子變量和原變量的關(guān)系，從而對新的因子變量進(jìn)行操作定義。

如表5所示，9個主成分與39個指標(biāo)的線性關(guān)系比較明確。其中，土地分析、價值判斷能力、資金綜合能力主要構(gòu)成了第一位的主成份。說明房地產(chǎn)企業(yè)對于土地和資金的操作能力是決定企業(yè)競爭力的根本。值得注意的是土地儲量、土地市場進(jìn)入能力作為一個主成分指標(biāo)，資產(chǎn)規(guī)模、凈資產(chǎn)作為一個主成分指標(biāo)分列第8和第7位。說明房地產(chǎn)企業(yè)對于土地和資金不但“求其所有，更求其所用”。能否進(jìn)行卓越高效的資本運作（資金和土地）是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展競爭優(yōu)勢的核心命脈。

而僅次于土地資金能力的就是關(guān)于企業(yè)和員工的學(xué)習(xí)能力、信息化、知識管理和員工激勵。軟性管理和信息經(jīng)濟(jì)時代的高層次管理在房地產(chǎn)企業(yè)中越來越發(fā)揮作用。房地產(chǎn)企業(yè)曾被詬病為暴發(fā)戶型的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，潮起潮落，在宏觀經(jīng)濟(jì)政策主導(dǎo)大勢的前提下，企業(yè)并沒有在管理內(nèi)功上給人留下很強(qiáng)印象。但是粗放經(jīng)營的時代已經(jīng)過去，國家宏觀調(diào)控更多地使用市場化手段進(jìn)行。求品質(zhì)、精益化生產(chǎn)的思想也在影響房地產(chǎn)企業(yè)快速提高，這就要求企業(yè)抓好知識管理，由內(nèi)而外地建立起現(xiàn)代化企業(yè)、學(xué)習(xí)型企業(yè)。這一點通過此次調(diào)研首次發(fā)現(xiàn)，本文認(rèn)為尤為重要，從某種程度上說，對深入認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)和管理創(chuàng)新具有劃時代的意義。

貢獻(xiàn)度第3的指標(biāo)主要反映了員工忠誠、員工滿意、企業(yè)凝聚力方面的特征值。房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈、產(chǎn)品規(guī)劃、成本管理、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、公共關(guān)系共同組成了第4個主成分指標(biāo)，集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的能力。

第5位是戰(zhàn)略規(guī)劃和職業(yè)管理、管理層；第6位是內(nèi)部協(xié)作、市場營銷、品牌知名度；

第7位是資產(chǎn)規(guī)模和凈資產(chǎn)，縱觀我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，企業(yè)普遍比較年輕，發(fā)展迅速，對資本的駕馭能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出擁有資產(chǎn)多少的意義。

第8位土地儲量、土地市場進(jìn)入能力，雖然統(tǒng)計研究發(fā)現(xiàn)這一主成分對企業(yè)核心競爭力信息表達(dá)僅有3.722%的貢獻(xiàn)度，但本文認(rèn)為，這正反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)地域化程度很高，鮮有國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國市場，也鮮有市域和省域房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入其他地區(qū)。

政府關(guān)系作為一個單獨要素列于第9位主成分，也表明了這一指標(biāo)的相對獨立性。

四、結(jié)論

本文對房地產(chǎn)企業(yè)競爭要素進(jìn)行了初步分析，從數(shù)據(jù)分析上揭示了房地產(chǎn)企業(yè)的資本（包括土地）使用規(guī)律。通過主成分的因子分析結(jié)果表明在眾多的競爭要素中，土地分析、價值判斷能力、資金綜合能力是影響房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的主要要素，而軟性管理和信息經(jīng)濟(jì)時代的高層次管理也在房地產(chǎn)企業(yè)中越來越發(fā)揮作用。該研究有利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者將資源投入到主要的要素上，改善企業(yè)的經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

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