論物業(yè)管理合同

馬　志

摘 要：作為確定物業(yè)管理關系各方當事人權利義務的主要依據(jù)，物業(yè)管理合同乃現(xiàn)實生活中一項重要的合同類型。然而，由于物業(yè)管理在我國尚屬新生事物，現(xiàn)行法未及對其進行系統(tǒng)的規(guī)制，物業(yè)管理合同在我國合同法中仍屬于無名合同范疇。從物業(yè)管理合同的內容出發(fā)，區(qū)分了其與民法中相似制度的異同，認定物業(yè)管理合同所調整的生活關系具有較大的個性，民法應對其進行特別的、類型化的而非概括的歸制。

關鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)管理合同；委托合同

1 物業(yè)管理合同的概念

2003年5月，《物業(yè)管理條例》已于由國務院通過，并自2003年9月1日起施行。依《物業(yè)管理條例》第2條對物業(yè)管理的定義和相關規(guī)定，物業(yè)管理合同指物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理并維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，業(yè)主支付費用的合同。

廣義的物業(yè)管理合同包括前期物業(yè)管理合同；狹義的物業(yè)管理合同僅指業(yè)主委員會成立后由其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同?！段飿I(yè)管理條例》中并沒有采納“物業(yè)管理合同”的稱謂，而使用“物業(yè)服務合同”的概念。例如，《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

2 物業(yè)管理合同的基本內容

物業(yè)管理合同屬于合同之一種?；谄跫s自由原則，當事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[1]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當事人的利益。

從現(xiàn)行合同法的相關規(guī)定來看，我們可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業(yè)管理關系的調整主要是通過地方規(guī)章實現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現(xiàn)實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質做出鋪墊：

一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構成：

(1)當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。

(2)雙方的權利和義務，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應服務的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內容又因為管理事項類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。

(3)物業(yè)管理服務事項和服務質量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織(WHO)對區(qū)分所有建筑物的管理設定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來有以下四點：①火警防范，如加強消防設備、防火設施的管理；②清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；③公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備的定期檢查；④花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。這四點基準也應該是物業(yè)管理的標準要求。

(4)物業(yè)管理服務費的標準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。

(5)物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務的方便計。

(6)維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。

(7)合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業(yè)資料的移轉。物業(yè)管理服務的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

(8)違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關系的糾紛解決及關系結束也與其他合同存有差異。