貸款買(mǎi)房不能忽視的融資成本問(wèn)題

買(mǎi)房，是人生頭等重要大事，必須慎重再慎重，小心翼翼計(jì)算成本。否則，一個(gè)不留神就有可能淪為“房奴”……

經(jīng)歷過(guò)這幾年的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雖不及以前那般“高企”，但隨著CPI的不斷漲幅，手中的人民幣卻也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如幾年前那樣值錢(qián)。如何控制好貸款買(mǎi)房的融資成本問(wèn)題呢？

首次置業(yè)者

結(jié)束租房生活的首次置業(yè)者，應(yīng)該讓融資成本最低化。

鄭先生，28歲，單身，某金融公司職員，稅后月收入7000元。畢業(yè)后留京已五年有余，一直租房居住。現(xiàn)在，手中積蓄18萬(wàn)元打算貸款買(mǎi)房。

貸款指導(dǎo)：

目前像鄭先生這樣的“北漂一族”在京打拼多年之后大都想定居下來(lái)，因?yàn)槎嗄甑淖夥拷?jīng)驗(yàn)已經(jīng)使他們疲憊不堪，與其租房還不如貸款買(mǎi)房還月供來(lái)的劃算。鄭先生作為首次置業(yè)者不受第二套貸款的限制，如果單位為其繳納公積金貸款的話(huà)，使用公積金貸款買(mǎi)房會(huì)更省錢(qián)一些；如果沒(méi)有繳納住房公積金，使用商業(yè)貸款也可以。

作為首次置業(yè)者的鄭先生，在使用商業(yè)貸款時(shí)還能享受到基準(zhǔn)利率下浮15％的優(yōu)惠利率即6.6555％，首付三成，銀行貸款7成20年。

根據(jù)借款人每月還貸數(shù)額不應(yīng)超過(guò)月收入的50％的基本貸款規(guī)律，鄭先生的還貸月供不超過(guò)3500元最為適宜，這樣的話(huà)，總價(jià)64萬(wàn)以下，銀行貸款45萬(wàn)以下的房屋較為適合鄭先生購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)這個(gè)價(jià)位，鄭先生可以購(gòu)買(mǎi)一居室45平方米左右；二居室55平方米左右的小戶(hù)型房屋，總價(jià)約在1.1萬(wàn)－1.4萬(wàn)之間。這個(gè)價(jià)位的房屋與現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為吻合，根據(jù)鄭先生的月收入與存款積蓄來(lái)判斷，還是在其承受范圍之內(nèi)的并不會(huì)影響日后的生活質(zhì)量。

二次購(gòu)房者

需要二次購(gòu)房的置業(yè)升級(jí)者，應(yīng)該首選公積金以降低二套房融資成本。

高老師，30歲，已婚，妻子剛剛生了小寶寶，與其愛(ài)人的家庭月收入在1.1萬(wàn)元左右，單位有繳納住房公積金。未結(jié)婚之前自己貸款買(mǎi)了一處60平方米的小二居與父母住在一起，目前還有十年貸款尚未還清。高老師的父母在南城還有一套30平方米的平房等待拆遷?，F(xiàn)在，他有了小孩之后，房子明顯擁擠迫切需要更換大房子。

貸款指導(dǎo)：

根據(jù)去年宏觀調(diào)控下發(fā)的“第二套房貸”政策，只要借款人的第一套住房貸款尚未還清，再貸款時(shí)都要被視為第二套住房。只有在人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄綍r(shí)，借款人再次向銀行申請(qǐng)貸款可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。很明顯，根據(jù)高老師的現(xiàn)有條件并不符合這一優(yōu)惠政策，而他又有著必須要再次購(gòu)房的“置業(yè)升級(jí)”理由，怎么辦才好？

根據(jù)商業(yè)銀行的貸款政策，首套住房不論還清與否，再次貸款都視為二套房，按照二套房貸的相關(guān)政策執(zhí)行。顯然，如果高老師的第二套住房還使用商業(yè)貸款的話(huà)，那么只能按照國(guó)家政策來(lái)對(duì)待，執(zhí)行首付四成，基本利率上浮10％即8.61％的利率。如此一來(lái)，無(wú)形中會(huì)增加高老師的許多購(gòu)房成本與還貸月供。

為了節(jié)省開(kāi)支，既然高老師單位有為其繳納住房公積金，他可以申請(qǐng)公積金貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)。因?yàn)?，根?jù)現(xiàn)在北京市住房公積金的相關(guān)政策規(guī)定，借款人首套住房是商業(yè)貸款無(wú)論是否還清，使用公積金貸款都不受影響，仍按首套住房政策執(zhí)行。只有在借款人第一套也使用公積金貸款且未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的。

目前公積金貸款的利率是五年以上5.22%，五年以?xún)?nèi)4.77%，根據(jù)借款人的資質(zhì)不同貸款年限也有所不同，一般情況下都可以貸到8成30年的住房公積金貸款，資質(zhì)信譽(yù)好的可能會(huì)有所上浮會(huì)更高一些。這樣的話(huà)，高老師也能夠節(jié)省出不小的貸款購(gòu)房成本。

資金暫時(shí)周轉(zhuǎn)不靈者

首付出現(xiàn)“缺口”急需周轉(zhuǎn)的人群，可以選擇房產(chǎn)抵押貸款以低成本解“困”。

錢(qián)老板是個(gè)生意人，三年前貸款買(mǎi)了一套120平方米的三居室，目前正處于按揭中?，F(xiàn)在，隨著生意的不斷壯大，錢(qián)老板想要在繁華地段購(gòu)買(mǎi)一套200平方米的高檔公寓。他看好了房子之后也交了訂錢(qián)，就在辦理貸款支付首付款期間，錢(qián)老板的生意突然出了些狀況，將家中全部積蓄和原本打算買(mǎi)房的錢(qián)全部急轉(zhuǎn)到生意中。雖然生意的問(wèn)題很快解決了，可是這邊貸款買(mǎi)房卻被“擱淺”了，既然已經(jīng)交了不少的定金又不能打退堂鼓，不知道該如何解決？

貸款指導(dǎo)：

根據(jù)錢(qián)老板的經(jīng)濟(jì)狀況判斷，其現(xiàn)在支付不了購(gòu)房首付款屬于暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)“缺口”，不能因?yàn)檫@樣就終止掉本來(lái)就打算好的買(mǎi)房計(jì)劃。

從目前金融市場(chǎng)融資渠道來(lái)看，在宏觀調(diào)控“銀根”緊縮的情況下“搞活”了一批典當(dāng)生意。典當(dāng)看似簡(jiǎn)單只要借款人向典當(dāng)行能夠提供足夠的資產(chǎn)抵押，就可以在最短的時(shí)間內(nèi)融資到位。但是其月利息卻也高的“嚇人”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前典當(dāng)公司融資利率上限為月息4.5%，在這一上限的范圍內(nèi)不同的典當(dāng)公司利率制定的水平有所不一，這樣的高利率對(duì)于房貸借款人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將會(huì)是一筆沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

除了典當(dāng)之外，還有一種方式既能解決錢(qián)老板首付款的“燃眉之急”又能達(dá)到低成本融資的目地，就是“抵押消費(fèi)貸款”。根據(jù)抵押消費(fèi)貸款的政策規(guī)定，錢(qián)老板可以將親戚或者朋友市值較高的房產(chǎn)“借來(lái)”做抵押，然后向銀行申請(qǐng)貸款。將現(xiàn)在還處于按揭中的這套120平方米的三居室賣(mài)掉，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該能夠賣(mài)到一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)位，通過(guò)這一“抵”一“賣(mài)”將融到的錢(qián)用于支付錢(qián)老板想要購(gòu)買(mǎi)那套200平方米公寓樓的首付款，剩余錢(qián)款還可以提前還貸將這套新買(mǎi)的房屋“解套”。最后，錢(qián)老板只需“專(zhuān)心致志”還親朋好友借給他的那套抵押房產(chǎn)的月供，即可在新買(mǎi)的200平方米房屋內(nèi)享受幸福生活了。

貸款買(mǎi)房誰(shuí)不想成本越低越好，根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，每個(gè)人應(yīng)該對(duì)自己的未來(lái)購(gòu)房計(jì)劃做出冷靜、理性的預(yù)期，細(xì)心籌劃之后作出一個(gè)精明的選擇。

（殷麗娟，偉嘉安捷企劃經(jīng)理）