談“救市”為時(shí)過(guò)早

楊少鋒

貿(mào)然出臺(tái)救市措施，不但將導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調(diào)控政策以及近年為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)暴漲所出臺(tái)的所有調(diào)控政策，都將功虧一簣。

前不久美國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)生了兩大爆炸性事件，一是7月11日美國(guó)IndyMac銀行被美國(guó)儲(chǔ)蓄管理局宣布關(guān)閉，二是美國(guó)的兩大政府資助企業(yè)房利美和房地美爆出巨額虧損，面臨倒閉危機(jī)。

早在2007年8月，筆者就曾在樓市如火如荼的時(shí)候警告業(yè)界，美國(guó)次貸危機(jī)將對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生根本性影響，而央行一定會(huì)采用提高房貸首付的政策防范風(fēng)險(xiǎn)，其根本原因就在于房?jī)r(jià)飆升和樓市過(guò)熱，很可能造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。如今美國(guó)政府采取擴(kuò)張性貨幣政策、并借助房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的短視行為終于遭到了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的嚴(yán)厲懲罰。

與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)不少專(zhuān)家和學(xué)者也發(fā)出呼吁，要求政府重視中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的危機(jī)，呼吁政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)“救市”政策。

房地產(chǎn)到底需要不需要救市？筆者認(rèn)為，如果房地產(chǎn)已經(jīng)面臨巨大的危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌，房地產(chǎn)公司大規(guī)模倒閉，銀行呆賬壞賬大規(guī)模發(fā)生，政府自然需要救市。但需要注意的是，美國(guó)次貸危機(jī)的根本原因不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，而是房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的虛假需求增加，在金融機(jī)構(gòu)忽視風(fēng)險(xiǎn)前提下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度放貸。也就是說(shuō)，危機(jī)的根源是此前的房?jī)r(jià)暴漲，房?jī)r(jià)下跌只是泡沫破滅的必然結(jié)局和危機(jī)的導(dǎo)火索。

可以這么理解，房?jī)r(jià)暴漲同時(shí)意味著金融資產(chǎn)相對(duì)固定資產(chǎn)的大幅貶值。同樣的房子，一百萬(wàn)一套時(shí)，銀行貸一個(gè)億的款，獲得抵押品是100套房，如果房?jī)r(jià)翻番，同樣的貸款，銀行獲得的抵押品就只有50套房。

截至2008年3月末，5萬(wàn)億元全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額，如果再加上公積金貸款、通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股東母體進(jìn)入房地產(chǎn)公司的銀行資金，以及個(gè)人支付房貸首付中從銀行提取的個(gè)人存款，個(gè)人從其他渠道獲取的貸款，中國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額將超過(guò)5.5萬(wàn)億元！

從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)如果下跌，毫無(wú)疑問(wèn)將造成金融資產(chǎn)的部分貶值。然而，僅僅憑借這點(diǎn)就認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌將帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)就大錯(cuò)特錯(cuò)。根據(jù)央行2007年發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年12 月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額尚且不到3.5萬(wàn)億元，僅僅過(guò)了一年半時(shí)間,房貸余額增長(zhǎng)了1.5萬(wàn)億元?？梢哉f(shuō)，銀行房貸的快速增長(zhǎng)是被動(dòng)的。央行房貸余額的快速增長(zhǎng)，是伴隨房?jī)r(jià)飆升同步而行的,正是房?jī)r(jià)的飆升導(dǎo)致銀行房貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大。

從目前看，中國(guó)房?jī)r(jià)依然高挺，降價(jià)的只是個(gè)別城市，而且普遍降幅不大。南北兩大核心城市北京上海，也僅僅是成交低迷，僅有部分樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，所調(diào)整的也只是去年底以來(lái)虛高的部分，房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)并沒(méi)有真實(shí)下跌。以北京為例，筆者調(diào)研近期打折及降價(jià)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目，大部分價(jià)格依然高于2007年11月，而自2007年11月到降價(jià)之前，成交量極小，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)所調(diào)整的，僅僅是開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)，而并非真實(shí)的價(jià)格。

當(dāng)然，個(gè)別城市房?jī)r(jià)的下跌是比較明顯的，比如說(shuō)廣州和深圳。但個(gè)別城市的房?jī)r(jià)回落并不能代表中國(guó)整個(gè)樓市的降價(jià)。眼下樓市需求依然旺盛，這種小范圍房?jī)r(jià)一定幅度的回落，是有利于消除潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)的，這是市場(chǎng)在自然消化前段時(shí)間房?jī)r(jià)飆升所造成的泡沫。只要開(kāi)發(fā)商愿意降低利潤(rùn)，房地產(chǎn)行業(yè)完全能夠自救。

筆者認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，通貨膨脹壓力未減、CPI高位運(yùn)行之時(shí)，貿(mào)然出臺(tái)救市措施，不但將導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調(diào)控政策以及近年為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)暴漲所出臺(tái)的所有調(diào)控政策，都將功虧一簣。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府出臺(tái)針對(duì)樓市的“救市”政策還為時(shí)過(guò)早。

（作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）