杭州：“２４條”遇冷

楊　江

龐大的浙江民間游資近年來不斷滲入房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，一旦中小房產(chǎn)公司資金鏈斷裂，“蝴蝶翅膀”扇動(dòng)的可能是一連串似乎在產(chǎn)業(yè)上毫不相關(guān)的民營(yíng)企業(yè)。

春風(fēng)并未如房產(chǎn)商所愿，緊隨樓市“新政24條”光臨杭州。在剛剛過去的第十五屆浙江省房地產(chǎn)博覽會(huì)上，觀望氣氛依舊濃烈，購房者期望的“打折會(huì)”沒有出現(xiàn)，而開發(fā)商期盼的新政作用下，樓市的回暖也沒能實(shí)現(xiàn)。

一場(chǎng)被視為“新政24條”市場(chǎng)“試金石”的房博會(huì)最終變?yōu)榱恕坝^望會(huì)”，也宣告著“金九銀十”夢(mèng)想的最終破滅。

為期４天的房博會(huì)，人流倒也依舊濟(jì)濟(jì)，雖然36.4萬人次的參觀人數(shù)顯低于上一屆的47萬人次。根據(jù)主辦方的統(tǒng)計(jì)，此次房博會(huì)，商品房成交406套，總金額4.2億元，創(chuàng)下近３年來該省房博會(huì)成交量新低。

2007年，浙江省房博會(huì)成交848套，成交金額14.2億元，2006年成交1218套，成交金額10.42億元。而即便在受到宏觀調(diào)控影響的2005年，房博會(huì)上也成交了954套。

如果說，自2005年始，“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等政策的相繼出臺(tái)是一次自上而下的房地產(chǎn)調(diào)控，今年下半年以來表現(xiàn)的則是一次自下而上的政策推動(dòng)。

從西安的市民購房補(bǔ)貼到南京的“新政20條”，再到杭州的“新政24條”，全國(guó)20多個(gè)省會(huì)城市相繼推出地方性“樓市新政”，直至10月達(dá)到高潮，并最終等來了中央的“樓市新政”。

這場(chǎng)地方政府救市集體號(hào)角的吹響，起初還是打著“消除地震影響”或“穩(wěn)定樓市”的旗號(hào)遮遮掩掩試探性地進(jìn)行，至南京“新政20條”尤其杭州“新政24條”，徹底拋開了面紗。

10月13日，杭州市出臺(tái)《關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》。與西安、長(zhǎng)沙等城市不同，杭州樓市新政被視為地方政府救市新政的集大成者，幾乎動(dòng)用了地方政府所有的權(quán)限，包括提高公積金貸款、減免交易稅地方所得部分，甚至戶籍政策。不僅從購房者入手，還對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了一定程度的松綁，一經(jīng)推出，即在全國(guó)范圍引起廣泛關(guān)注。

火線救市

今年以來，地產(chǎn)界形成了一個(gè)共識(shí)：萬科降價(jià)，震撼效果不亞于宏觀調(diào)控。

9月3日，萬科在杭州拿出4個(gè)樓盤、400多套房子大打折扣，最低7.5折，“退房潮”接踵而來，而華鴻、野風(fēng)、名城置業(yè)等本地公司相繼跟進(jìn)。

這嚴(yán)重撬動(dòng)了杭州地產(chǎn)界的信心。“多個(gè)樓盤的持續(xù)深度打折，加大了老百姓對(duì)降價(jià)銷售的心理預(yù)期，導(dǎo)致原本相對(duì)平穩(wěn)的交易量繼續(xù)萎靡。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生說。

業(yè)內(nèi)所稱的“9·3萬科事件”，被認(rèn)為推動(dòng)了“新政24條”的出臺(tái)。

樓市新政出臺(tái)前，杭州市政府曾兩次召集房地產(chǎn)企業(yè)開會(huì)，9月27日，杭州市建委受市政府委托召開房地產(chǎn)企業(yè)家形勢(shì)分析座談會(huì)，就“9·3萬科事件”后全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及其影響、應(yīng)對(duì)等問題進(jìn)行溝通、交流。綠地、濱江等杭州房地產(chǎn)界大腕悉數(shù)到場(chǎng)，綠地房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平的講話被認(rèn)為起了關(guān)鍵作用。據(jù)說，他認(rèn)為如果政府不救市，杭州房地產(chǎn)行業(yè)將面臨“生死問題”。

受市場(chǎng)觀望影響，今年前三季度，杭州商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)近年來少見的大幅下降，增幅由上年的增長(zhǎng)67.5%、92.9%轉(zhuǎn)變?yōu)橄陆?2.8%和18.3%。而杭州市財(cái)稅局的材料顯示，由于房地產(chǎn)、建筑業(yè)投資不足，將對(duì)稅收的后續(xù)增長(zhǎng)和支撐產(chǎn)生不利影響。

早在2005年，房地產(chǎn)稅收就已經(jīng)成為浙江地稅的第一大稅源，到去年，杭州房地產(chǎn)稅收入庫113.43億元，增長(zhǎng)52.2％，占地方財(cái)政收入的30％。二三級(jí)市場(chǎng)成交的不景氣還直接影響了一級(jí)土地市場(chǎng)拍賣，9月，杭州拍賣的7塊地幾乎都是底價(jià)，開發(fā)商的投資信心嚴(yán)重受挫。而之所以沒有流拍，是因?yàn)楹贾菔杏?jì)劃推出的5000畝土地，目前只推出了一半。

就在這次座談會(huì)上，杭州市政府與企業(yè)達(dá)成共識(shí)：既要扶持企業(yè)，也要鼓勵(lì)購房者。此后，由杭州市房管局牽頭，各職能部門制定不突破底線前提下的相關(guān)政策，在9月的最后幾天形成意見、完成匯總，國(guó)慶后上報(bào)市委、市政府。

而在9月27日，正值南京“新政20條”出臺(tái)，有人曾在座談會(huì)上提出是否借鑒南京的政策。據(jù)一位參加政府研討會(huì)的開發(fā)商向記者透露，杭州最初的意見是21條，但是因?yàn)椤熬仁辛Χ炔淮蟆?，最終增加至24條。

每年10月召開的浙江省房地產(chǎn)博覽會(huì)被視為風(fēng)向標(biāo)，受萬科降價(jià)事件的刺激，政府擔(dān)心樓市蝴蝶效應(yīng)，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行，甚至出現(xiàn)大跌。而聰明的購房者已經(jīng)由“9·3萬科事件”普遍推斷即將召開的房博會(huì)將出現(xiàn)折扣潮，地產(chǎn)界擔(dān)心這將進(jìn)一步加劇觀望氛圍。這似乎從側(cè)面印證了政府為何在房博會(huì)前4天火線推出“房產(chǎn)新政”。

浙江省建設(shè)廳以紅頭文件形式下達(dá)的文件，核心要求就是在房博會(huì)期間，處理好因促銷打折引發(fā)的開發(fā)商與消費(fèi)者糾紛。后來人們發(fā)現(xiàn)萬科等早期在杭州大幅降價(jià)的開發(fā)商均被拒于博覽會(huì)門外。參加房博會(huì)的開發(fā)商也被告知，不要在房博會(huì)期間大幅促銷。

誰是“救市主”？

與西安、南京等先行城市相同，杭州“新政24條”出臺(tái)伊始便遭廣泛爭(zhēng)議。與開發(fā)商一致叫好形成鮮明對(duì)比，民間輿論充滿了不解，紛紛質(zhì)疑政府到底是在救誰。浙江在線新聞網(wǎng)站曾針對(duì)24條新政進(jìn)行了一個(gè)網(wǎng)民調(diào)查，有76.5%的網(wǎng)民表示對(duì)杭州樓市的影響不大，不會(huì)改變樓市下跌趨勢(shì)。有55.7%的網(wǎng)民表示，仍舊不會(huì)買房。

樓市該不該救？是救市還是救開發(fā)商、救政府？針對(duì)外界質(zhì)疑，杭州市市委書記王國(guó)平解釋說“救政府財(cái)政是一種誤解!”他認(rèn)為，“樓市新政”不是為了救房地產(chǎn)企業(yè)，而是為了“救經(jīng)濟(jì)、救銀行、救百姓”。

王國(guó)平認(rèn)為，目前杭州88%的家庭擁有自有住房，個(gè)人購房貸款余額達(dá)1077億元。一旦杭州房?jī)r(jià)大跌，這些家庭的資產(chǎn)就會(huì)大幅縮水，貸款購房的家庭甚至?xí)優(yōu)椤傲阗Y產(chǎn)”、“負(fù)資產(chǎn)”，從而就有可能發(fā)生大量“斷供”事件，直至拖垮銀行。

房地產(chǎn)業(yè)是杭州的支柱產(chǎn)業(yè)，也是帶動(dòng)性很強(qiáng)的龍頭產(chǎn)業(yè)，一旦杭州樓市大落、房?jī)r(jià)大跌，必然拖累建筑、建材、家電、設(shè)計(jì)裝潢、金融保險(xiǎn)、廣告?zhèn)髅?、旅游休閑、餐飲娛樂等行業(yè)。而土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。一旦房?jī)r(jià)大跌，土地市場(chǎng)必將不景氣，政府土地出讓收益大幅減少，相應(yīng)地城市建設(shè)、城市管理和民生保障的資金也會(huì)大幅減少，最終受害的還是老百姓。更嚴(yán)重的是資產(chǎn)縮水、失業(yè)增加、公共服務(wù)減少，最終必然嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。

放眼看去，由美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響，在浙江省尤為明顯。在一次宣講會(huì)上的發(fā)言讓人更容易理解王國(guó)平的救市初衷。他曾一并提出了杭州在國(guó)際金融危機(jī)中的挑戰(zhàn)、機(jī)遇以及對(duì)策。在他看來，目前形勢(shì)下，擴(kuò)大內(nèi)需成為度過難關(guān)的要點(diǎn)，在王國(guó)平看來，擴(kuò)大消費(fèi)需求，關(guān)鍵是要關(guān)注兩大消費(fèi)群體、培育八大消費(fèi)熱點(diǎn)，形成以“2+8”為重點(diǎn)的消費(fèi)新模式，兩大消費(fèi)群體是指農(nóng)民和農(nóng)民工群體，而八大消費(fèi)熱點(diǎn)首先就是購房。

溫州“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)之父”馬津龍此前接受本刊記者采訪時(shí)也指出，龐大的浙江民間游資近年來不斷滲入房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，浙江一些中小企業(yè)也涉身房地產(chǎn)開發(fā)。浙江游資向來又擅長(zhǎng)以少匯多，一些民營(yíng)房地產(chǎn)公司也吸附了數(shù)額巨大的民間游資。

10月16日消息，名噪一時(shí)的浙江中港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的負(fù)責(zé)人卷款逃跑。該公司向民間借貸的資金約9000多萬元，同時(shí)又是當(dāng)?shù)胤浅Ｖ募徔椘髽I(yè)金烏集團(tuán)的擔(dān)保方。這一情況事實(shí)上在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多少都有存在，但尤以浙江最為突出，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，一旦這些中小房產(chǎn)公司資金鏈斷裂，“蝴蝶翅膀”扇動(dòng)的可能是一連串似乎在產(chǎn)業(yè)上毫不相關(guān)的民營(yíng)企業(yè)。

杭州地產(chǎn)界大腕們?cè)诠_場(chǎng)合普遍認(rèn)為樓市24條的出臺(tái)關(guān)鍵是有利于穩(wěn)定購房者對(duì)樓市的信心。新政出臺(tái)后，開發(fā)商們的底氣似乎足了許多。

趙杭生認(rèn)為：“新政在短期內(nèi)還不會(huì)產(chǎn)生效應(yīng)?！辈簧俸贾菔忻窠邮懿稍L時(shí)表示，新政的出臺(tái)恰恰暴露了房產(chǎn)商可能已經(jīng)快頂不住了，“我將繼續(xù)持幣觀望，看誰能撐到最后！”

在浙江省房博會(huì)上，多位市民對(duì)記者表示，與高昂的房?jī)r(jià)相比，新政給購房者帶來的實(shí)惠是微小的，“購房者起碼并非主要的受益者?！?/p>

一名義烏看房者表示，本想買一套學(xué)區(qū)房，以便孩子在杭州入戶就學(xué)，但政策要求在上城區(qū)單套購房總價(jià)100萬元以上，且要付清貸款后才能入戶，將她擋在了門外。

杭州某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)研究員小廖說，新政部分內(nèi)容是為了吸引外來置業(yè)者，但置業(yè)者會(huì)考慮投資價(jià)值，在價(jià)位尚未回歸合理的情況下，外地置業(yè)者恐怕不會(huì)輕易下單。

“樓市回暖最終還是要靠市場(chǎng)。”小廖認(rèn)為購房者才是“救市主”?！敖?jīng)過前幾年的發(fā)展，購房者趨于理性，只有房?jī)r(jià)回歸合理，購房者的信心才會(huì)恢復(fù)，購買力才會(huì)釋放，開發(fā)商和購房者的春天才會(huì)同步到來?！彼f。