房?jī)r(jià)下跌還未真正開(kāi)始

國(guó)世平　楊　江

口述·國(guó)世平 整理·楊 江（記者）

我建議后年隆冬時(shí)再買(mǎi)房。2010年隆冬會(huì)結(jié)束，2011年房?jī)r(jià)會(huì)大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。

深圳的房?jī)r(jià)自去年11月開(kāi)始下跌，至今年8月尚未見(jiàn)底，特區(qū)外大幅下挫，幅度可能已有40％，但我們一般觀察深圳樓市，主要看特區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)，我們把它視為指標(biāo)性價(jià)格。這樣看好像沒(méi)怎么跌，我認(rèn)為，下一步跌的應(yīng)該是指標(biāo)性價(jià)格。

大家有一個(gè)普遍的誤區(qū)，連專(zhuān)門(mén)研究房地產(chǎn)的人都認(rèn)為因?yàn)閯傂孕枨蟮拇嬖?，房?jī)r(jià)不會(huì)跌。其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的需求有兩種，一是生理性需求，一是支付性需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)不研究生理性需求，經(jīng)濟(jì)學(xué)研究有沒(méi)有支付力的需求。如果房?jī)r(jià)超過(guò)人們的支付力需求，我們便認(rèn)為不屬于需求。

造成深圳房?jī)r(jià)高漲與暴跌主要有兩個(gè)因素，我一直認(rèn)為2008年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低點(diǎn)；其次是支付力需求，原來(lái)3000元每平方米，大家都買(mǎi)得起，供給就會(huì)有限，價(jià)格就會(huì)漲，到8000元每平方米，25％的支付人群就會(huì)退出，上升至14000元，有支付力的需求又會(huì)退出25％，再到20000元，又有25％退出。

但是供給還在不斷增加，鏈條肯定要斷，房?jī)r(jià)必降。深圳房?jī)r(jià)去年到18000元每平方米時(shí)，實(shí)際只有25％的支付性需求的人能承擔(dān)，其余主要是炒客。

我認(rèn)為，房產(chǎn)商要收縮戰(zhàn)場(chǎng)，減少投資，現(xiàn)金為王，準(zhǔn)備過(guò)冬。今年是房地產(chǎn)的秋天，明年是冬天，后年就是隆冬。如果房產(chǎn)商現(xiàn)在不把籌碼交出來(lái)，到2010年就要把帶血的籌碼交出來(lái)。

房產(chǎn)商說(shuō)我句句話兒都帶血。當(dāng)然我不希望跌得太猛。所以，我對(duì)萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)是不肯定的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不能像鄒濤期望的那樣一步跌到位，那樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有害的，再說(shuō)，買(mǎi)房也不能搞群眾運(yùn)動(dòng)。

斷供潮是不可能出現(xiàn)的，斷供逼宮政府救市，肯定有，樹(shù)大了什么鳥(niǎo)都有。我覺(jué)得政府沒(méi)必要救市，股市跌這么厲害都沒(méi)救，樓市真正的跌還沒(méi)開(kāi)始，你救干嗎？ 盡管由市場(chǎng)調(diào)整吧，每一次調(diào)整都是優(yōu)勝劣汰，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有好處。

房產(chǎn)商要自救，原來(lái)是從農(nóng)村走向城市，現(xiàn)在應(yīng)該是從城市走向農(nóng)村，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)大幅下挫，二線省會(huì)城市會(huì)微微下調(diào)，三線城市房?jī)r(jià)還會(huì)上升。

深圳樓市的底在哪里，我認(rèn)為關(guān)內(nèi)是8000元到11000元左右的單價(jià)，關(guān)外是4000元到6000元左右，現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到。但是現(xiàn)在房產(chǎn)商不愿意降價(jià)，盡管我們也在勸，實(shí)際上他們送裝修，甚至還有送寶馬，還是等于降價(jià)，怕說(shuō)降，可能是怕面臨更大的壓力。

這兩天萬(wàn)科在長(zhǎng)三角地區(qū)帶頭降價(jià)，引發(fā)退房潮。我認(rèn)為萬(wàn)科是比較明智的，去年房?jī)r(jià)到達(dá)高點(diǎn)時(shí)，萬(wàn)科就在珠三角帶頭降價(jià)。王石現(xiàn)在的做法和以前一樣，他也不希望到后年把帶血的籌碼交出來(lái)。

我一直說(shuō)，奧運(yùn)后，北京的房?jī)r(jià)可能會(huì)像雪崩一樣掉下來(lái)，很觸目驚心。必須認(rèn)識(shí)到這個(gè)現(xiàn)實(shí)。2007年9月，深圳房?jī)r(jià)漲到最高時(shí)，我說(shuō)要跌，我的學(xué)生還勸我：老師，你是有名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，萬(wàn)一沒(méi)有跌你怎么收?qǐng)?。我說(shuō)你怎么這么不信任你的老師？

當(dāng)時(shí)，我像孤雁一樣，很多人覺(jué)得我神經(jīng)不正常，現(xiàn)在大家恍然大悟?，F(xiàn)在我又提出“帶血的代價(jià)”，“隆冬論”，有些人很惱火。

我認(rèn)為要有正確的思考，我們不是對(duì)哪個(gè)人有意見(jiàn)，我們搞經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的，要冷靜思考。

我建議后年隆冬時(shí)再買(mǎi)房。2010年隆冬會(huì)結(jié)束，2011年房?jī)r(jià)會(huì)大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。（國(guó)世平，深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)）