樓市驟演“多翻空”

楊少鋒

這些以前提價(jià)的“帶頭大哥”，如今迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的“帶頭大哥”，相信會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生巨大影響。

在2007年下半年一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，樓市“拐點(diǎn)”是否到來一直爭(zhēng)議不斷。私下場(chǎng)合絕大部分開發(fā)商都不看好今年樓市，但公開承認(rèn)拐點(diǎn)的開發(fā)商卻屈指可數(shù)。而在具體項(xiàng)目的銷售上，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)加入降價(jià)回款的行列。

誰說了算？

尤其是萬科，繼廣州、深圳市場(chǎng)之后，開始了全國性的大幅降價(jià)行動(dòng)。2月21日，上海萬科房地產(chǎn)公司的“元宵節(jié)房產(chǎn)特賣會(huì)”上，會(huì)員客戶實(shí)際可拿到的最高優(yōu)惠折扣達(dá)8％。凡是現(xiàn)場(chǎng)購房的客戶還可以參與抽獎(jiǎng)，獲得1萬－4萬元不等的大獎(jiǎng)，在購房時(shí)用于抵扣房款或車庫款。1月24日，位于成都蜀都大道上的萬科魅力之城四期的電梯房，售樓處報(bào)價(jià)4500－4600元／平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年12月前的6000元／平方米以上的價(jià)格。兩個(gè)月降幅接近30％。而在春節(jié)前，萬科北京的兩個(gè)項(xiàng)目萬科紫臺(tái)和萬科四季花城也加入了降價(jià)促銷行列。 王石認(rèn)為，現(xiàn)在一些城市的樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的跡象。從需求量角度判斷，相比去年同期廣州萎縮了44％，北京下降9．2％，上海下降15％。那種盲目擔(dān)心“不買價(jià)格會(huì)更貴”的買房心理預(yù)期已經(jīng)改變。

任志強(qiáng)、潘石屹則是旗幟鮮明地力挺房價(jià)。但是王石旗下的萬科在多年前已經(jīng)完成全國性的樓市布局，任志強(qiáng)和潘石屹則還局限在北京，而且他們開發(fā)的主要是高端物業(yè)，以商住和公寓為主，誰更貼近市場(chǎng)、更有資格談?wù)撊珖康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，應(yīng)該是不言而喻的。

事實(shí)上，不僅僅是萬科，北京的很多開發(fā)商從去年年底都展開了大規(guī)模的促銷活動(dòng)。值得注意的是，大部分加入打折促銷行列的開發(fā)商都是全國性的大開發(fā)商，這些以前提價(jià)的“帶頭大哥”，如今迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的“帶頭大哥”，相信會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生巨大影響。

剛剛公布的2007年第四季度央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，第四季度新增貸款1858億元，僅為上季度的50％。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增122億元，個(gè)人住房貸款新增1596億元，分別僅為上季度的12．5％和60％。以上幾個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，央行的調(diào)控政策正在發(fā)生明顯的作用。

拐點(diǎn)是“虱子”

數(shù)據(jù)顯示，幾個(gè)主要城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)不同幅度的整體波動(dòng)。

2007年12月份，全國70個(gè)大中城市中已有22個(gè)城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。

比如北京。2008年1月，北京共計(jì)44個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，項(xiàng)目開盤整體均價(jià)13843元／平方米，比2007年12月份下降了17．7％。而在1月份獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，商品住宅預(yù)售均價(jià)環(huán)比下降2450元／平方米，降幅達(dá)15．2％。其中，普通住宅及公寓項(xiàng)目開盤均價(jià)環(huán)比分別下降了12．8％和29．3％，降幅較大。需要注意的是，新開盤項(xiàng)目中，高檔項(xiàng)目的增加明顯提升了整體均價(jià)，緊鄰地鐵的1號(hào)線的“金地名京”、緊鄰即將建設(shè)的地鐵7號(hào)線的“美利山”、朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔的綜合型高檔住宅項(xiàng)目“公園1872”，都是均價(jià)較高的高端樓盤。加上1月高檔別墅項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加明顯，環(huán)比上漲了50％，均價(jià)為18533元／平方米。這兩類項(xiàng)目大幅拉升了整體開盤均價(jià)，扣除這部分影響，1月份北京開盤項(xiàng)目均價(jià)降幅將更大。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未因部分樓盤價(jià)格下調(diào)而出現(xiàn)回暖跡象，商品房期房銷售持續(xù)大幅下降。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月期房網(wǎng)上日均簽約僅為247套，同比降幅達(dá)33．8％，環(huán)比降幅達(dá)21．1％。其中，住宅日均簽約186套，同比下降39．6％，環(huán)比下降28．5％。在多個(gè)新項(xiàng)目降低開盤價(jià)格、老項(xiàng)目打折促銷的情況下，樓市銷售持續(xù)走低，勢(shì)必進(jìn)一步影響北京開發(fā)商對(duì)今年整體樓市走向的判斷。

與此同時(shí)，廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份廣州十區(qū)一手住房成交均價(jià)為9766元／平方米，這也是廣州房價(jià)去年10月突破萬元大關(guān)之后首次跌破萬元，而成交面積僅有35萬平方米，只相當(dāng)于以往月度正常成交量的一半，創(chuàng)下近年成交量最低點(diǎn)。

而上海，節(jié)后第一周2月11日―2月17日商品房成交面積和成交套數(shù)分別為17．59萬平方米和1740套，分別較年前一周下降49．62％和55．21％。

以一兩周的數(shù)據(jù)來衡量樓市整體走勢(shì)也許不夠準(zhǔn)確，但當(dāng)前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)氛圍已發(fā)生根本性改變，已是不爭(zhēng)事實(shí)。王石對(duì)此前自己所拋出的“拐點(diǎn)論”在公眾面前多番解釋，而在中城聯(lián)盟的一次閉門會(huì)議上，王石提醒當(dāng)時(shí)在座的同行，“拐點(diǎn)就是禿子頭上的虱子，明擺著。”“所謂的拐點(diǎn)，典型來說就是冰火兩重天。不是大起到大跌，不是上升曲線到下降曲線，而是需求發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。如果不調(diào)整資源，面對(duì)這個(gè)局面，我們會(huì)不適應(yīng)這個(gè)形勢(shì)。”

日前，中國銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《個(gè)人貸款管理辦法》已經(jīng)下發(fā)給各家商業(yè)銀行的個(gè)貸部門征集意見?！掇k法》詳細(xì)規(guī)定了個(gè)人按揭信貸的條件和最高貸款金額的限制。從目前所了解的市場(chǎng)信息看，針對(duì)個(gè)人信貸的緊縮政策將很快開始得以貫徹執(zhí)行。受房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大的因素影響，商業(yè)銀行預(yù)計(jì)將會(huì)有意識(shí)地降低房貸在信貸中的比例，而第二套房的貸款政策在基層已經(jīng)全面執(zhí)行，商業(yè)銀行違規(guī)貸款將遭到嚴(yán)厲懲罰，不符合條件的貸款將被拒絕，因?yàn)槔侍岣邔?dǎo)致退房或者放棄購買的現(xiàn)象在未來幾個(gè)月將大規(guī)模出現(xiàn)。

前幾年在京城風(fēng)風(fēng)火火買房的溫州、山西大款現(xiàn)在開始拋售手中囤積的北京商品房。在購房者對(duì)樓市走勢(shì)預(yù)期看低、投資客大量撤出樓市、銀根緊縮持續(xù)以及供應(yīng)持續(xù)加大的背景下，筆者認(rèn)為中國樓市整體供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，樓市在未來一段時(shí)間將持續(xù)走低。開發(fā)商的銷售和購房者的購買都將趨于理性，而加入降價(jià)隊(duì)伍的開發(fā)商和項(xiàng)目將會(huì)越來越多——需要特別強(qiáng)調(diào)的是，從2004年開始的這一輪房價(jià)漲幅已經(jīng)將房地產(chǎn)利潤數(shù)倍放大，房價(jià)基數(shù)已經(jīng)達(dá)到至高點(diǎn)，一定程度的房價(jià)下跌是價(jià)格的理性回歸。暴利不可能永遠(yuǎn)，樓市只有理性回歸才能贏得長遠(yuǎn)發(fā)展。（作者為北京聯(lián)達(dá)四方地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）