房市：這個(gè)春天有點(diǎn)冷

田　宇

降價(jià)成為2008年即將出現(xiàn)的“集體現(xiàn)象”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波認(rèn)為：“目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性全方面的大規(guī)模降價(jià)行為，我們懷疑四五月份會(huì)有這樣的行為。開(kāi)發(fā)商尤其是大開(kāi)發(fā)商，要維持現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)計(jì)劃，必須要保持銷售速度，四五月份會(huì)是清盤和在售樓盤價(jià)格體系最公開(kāi)最透明的時(shí)候。房?jī)r(jià)中樞將下探到明朗位置。擠掉泡沫后，一年就會(huì)起穩(wěn)，調(diào)整到一定價(jià)格后，投資熱得到控制，就達(dá)到政府調(diào)控的目的?！?/p>

目前，面對(duì)融資困難和政策收緊，中國(guó)地主型地產(chǎn)公司開(kāi)始拋出拐點(diǎn)論，力求降價(jià)促銷，爭(zhēng)取迅速回籠資金開(kāi)發(fā)囤積土地。這樣一來(lái)，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)下挫，就難免沖擊了為數(shù)眾多的中小地產(chǎn)商的既得利益。大地產(chǎn)商地大物博，房?jī)r(jià)降了，總體利潤(rùn)尚可集腋成裘，但中小地產(chǎn)商則沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，拐點(diǎn)論一但流行起來(lái)，利潤(rùn)就大打折扣了?，F(xiàn)在看來(lái)，房?jī)r(jià)是否真的出現(xiàn)拐點(diǎn)，其實(shí)開(kāi)發(fā)商心里都未必愿意，利潤(rùn)的得失沖突造就了這場(chǎng)拐點(diǎn)之爭(zhēng)。

住房是一種商品，有賣有買

王石“無(wú)奈賣拐” “拐點(diǎn)論不是我先提出來(lái)的，是一個(gè)記者先提出來(lái)的，我只不過(guò)回應(yīng)了他的觀點(diǎn)，”盡管從去年12月份開(kāi)始，“拐點(diǎn)論”引發(fā)的一輪激烈爭(zhēng)論已經(jīng)持續(xù)了將近4個(gè)月，然而3月20日，王石回憶起此間故事時(shí)仍然有些耿耿于懷。

緣起“答非所問(wèn)” 2007年12月13日下午，清華大學(xué)紫光國(guó)際交流中心召開(kāi)“海螺行動(dòng)II”新聞發(fā)布會(huì)。王石作為主辦方負(fù)責(zé)人參加。媒體答問(wèn)環(huán)節(jié)，有記者問(wèn)，“10月以來(lái)，廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷，新建商品房的銷售量下降嚴(yán)重，作為開(kāi)發(fā)商代表之一的王石是否認(rèn)同樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的說(shuō)法？”王石認(rèn)為問(wèn)題不扣新聞發(fā)布會(huì)的主題，簡(jiǎn)單回答：“同意出現(xiàn)拐點(diǎn)的說(shuō)法?！?/p>

實(shí)屬“斷章取義”雖然回答簡(jiǎn)單，但觀點(diǎn)明確：深圳、廣州的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)。王石隨后補(bǔ)充，“中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的樓市周期，不能一概而論?！敝笏卮鸬牡谝痪湓挶幻襟w大量引用，而第二句話卻沒(méi)人提了。

按照王石的理解，2006年第四季度到2007年一、二季度的房?jī)r(jià)上升，有其階段性的原因，但2007年下半年以來(lái)的房?jī)r(jià)快速上升，只能說(shuō)是一種慣性上漲，但剛性需求、供給方面看不到可以長(zhǎng)期支撐這種上漲速度的理由，所以市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。王石判斷高檔住宅的漲幅過(guò)快依然存在風(fēng)險(xiǎn)。他并不認(rèn)為普通住宅市場(chǎng)面臨較大的價(jià)格下滑風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，所有的判斷都需要建立在對(duì)每個(gè)區(qū)域的分析基礎(chǔ)之上。

矯正“拐點(diǎn)論”之一界定拐點(diǎn)

近期被“拐點(diǎn)說(shuō)”纏身的王石，昨天終于忍不住站出來(lái)詳細(xì)闡述一下他對(duì)目前房?jī)r(jià)的看法。王石在其博客上承認(rèn)，內(nèi)地房?jī)r(jià)走勢(shì)正處在一個(gè)拐點(diǎn)上。但他同時(shí)表示，自己所稱的拐點(diǎn)不是指房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。他不得不因此一次又一次的解釋，他認(rèn)為樓市拐點(diǎn)并不是房?jī)r(jià)的大起大落，也不意味著樓市從牛市轉(zhuǎn)向熊市，而只是價(jià)格的理性回歸。

矯正“拐點(diǎn)論”之二區(qū)域拐點(diǎn)

在王石看來(lái)，今年房?jī)r(jià)快速上漲是階段性事件，并且不可能長(zhǎng)期持續(xù)，市場(chǎng)必然需要一個(gè)調(diào)整階段?！胺康禺a(chǎn)還不出現(xiàn)拐點(diǎn)才是咄咄怪事?！蓖跏⒉徽J(rèn)為日前被問(wèn)及珠三角樓市時(shí)認(rèn)同樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)是自己說(shuō)錯(cuò)話了，只是“中國(guó)幅員遼闊，各地區(qū)所處的樓市周期不同，（房?jī)r(jià)）調(diào)整的幅度也不同，不能一概而論?！?/p>

矯正“拐點(diǎn)論”之三不是向政府“擺POSE”

“拐點(diǎn)論并不是萬(wàn)科突然拋出的觀點(diǎn)?！苯?，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在其博客上發(fā)文，為之前所拋出的拐點(diǎn)論“打補(bǔ)丁”，他一再?gòu)?qiáng)調(diào)拐點(diǎn)論的出發(fā)點(diǎn)并非“向政府表態(tài)，避免更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)”。

矯正“拐點(diǎn)論”之四無(wú)心“借拐打人”

“同樣，萬(wàn)科也絕對(duì)沒(méi)有想要清理門戶，我們對(duì)兼并小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有興趣，從效率上來(lái)講，兼并小公司根本不劃算。”王石解釋。

王石說(shuō)：“暴利是不可取的，暴利會(huì)來(lái)報(bào)復(fù)你。市場(chǎng)是非常公平的，如果你從市場(chǎng)賺來(lái)的是暴利，最后市場(chǎng)還會(huì)讓你吐回去，甚至讓你多吐?！蓖跏J(rèn)為自己所說(shuō)的“拐點(diǎn)”是指亢奮、非理性的市場(chǎng)瘋漲進(jìn)行理性的回歸，這是必然的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

潘石屹：不是我不明白，這樓市環(huán)境變化快

1月11日“我并不擔(dān)心2008年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

2月15日“我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)?！?/p>

2月28日“恒大能否成功上市具有標(biāo)志性意義”

3月 7 日“北京樓市的春天和春天一起來(lái)了，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望現(xiàn)在就結(jié)束了。”

3月13日“如果恒大上市不成功或者出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)引發(fā)特別大的波動(dòng)?！?/p>

3月22日“3月20日發(fā)生的恒大IPO叫停，是2008年中國(guó)房產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件，未來(lái)100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。”

3月29日“大部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況不容樂(lè)觀?！?/p>

賣拐的樓市“也有春天”

不擔(dān)心樓市向左拐，向右拐的SOHO中國(guó)總裁潘石屹在一次網(wǎng)絡(luò)聊天中回答記者的提問(wèn)：

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的記者謝紅玲問(wèn)潘總，北京樓市的春天來(lái)了嗎？潘石屹：來(lái)了，和北京的春天一起來(lái)了。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的記者袁一泓問(wèn)，您認(rèn)為樓市的觀望態(tài)度最快什么時(shí)候結(jié)束？最悲觀的預(yù)測(cè)又會(huì)持續(xù)多久？潘石屹：外地的情況我還是不了解，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望狀態(tài)現(xiàn)在就結(jié)束了。

風(fēng)云樓市“百日巨變”

潘石屹在接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)坦言，受國(guó)際資本市場(chǎng)“慘淡”和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反映，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。3月20日發(fā)生的恒大IPO擱置，潘認(rèn)為是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件，跟在恒大后面要在國(guó)際資本市場(chǎng)上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司大約有40多家，準(zhǔn)備募集的資金有200億美金，這次恒大的IPO擱置對(duì)這40多家房地產(chǎn)公司而言，無(wú)論是資金上還是心理上都將會(huì)造成巨大的影響?，F(xiàn)在中國(guó)國(guó)內(nèi)是從緊的貨幣政策，國(guó)際資本市場(chǎng)這條路又被堵死了，所以潘石屹認(rèn)為未來(lái)100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。

早前,潘總曾說(shuō)“樓市的春天和北京的春天一起到來(lái)；時(shí)至今日，潘總又大聲疾呼“未來(lái)100天內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”，對(duì)此我們不禁疑惑重重——樓市的春天是否就產(chǎn)生在這場(chǎng)劇變之中或之后呢？而這樣的春天又屬于誰(shuí)呢？是開(kāi)發(fā)商？還是老百姓？

對(duì)自己觀點(diǎn)的變化，潘石屹說(shuō)，“我們總是通過(guò)了解市場(chǎng)的信息不斷修正自己的觀點(diǎn)，在去年年底，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)拐點(diǎn)進(jìn)行討論時(shí)，根本不知道會(huì)發(fā)生貝爾斯登的收購(gòu)事件，也無(wú)法預(yù)測(cè)恒大地產(chǎn)的IPO會(huì)擱置?！钡瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)并沒(méi)有改變。在未來(lái)幾個(gè)月，調(diào)整和變化主要會(huì)發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)之間，房地產(chǎn)企業(yè)之間需要重整，需要調(diào)整他們各自的規(guī)模?！?/p>

潘石屹再次堅(jiān)定自己的判斷。他表示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)資金要求很高的行業(yè)，任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都無(wú)一例外地需要大量資金的支持。因此，它的調(diào)整與宏觀經(jīng)濟(jì)的變化密切相關(guān)，“在很高的通貨膨脹壓力下，政府一定會(huì)繼續(xù)實(shí)行從緊的貨幣政策。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整已經(jīng)近在眼前。市場(chǎng)會(huì)通過(guò)股價(jià)、房?jī)r(jià)、地價(jià)等方式，來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)或者懲罰那些在決策中做對(duì)或者做錯(cuò)的企業(yè)”。

購(gòu)房者的困惑：拐與不拐PK買與不買

近期，中國(guó)青年報(bào)與新浪網(wǎng)合作推出了“中國(guó)房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)”的調(diào)查，截止到記者發(fā)稿時(shí)，有3787人參與。結(jié)果顯示，普通人對(duì)2008年房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否會(huì)出現(xiàn)并無(wú)一致看法。對(duì)今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)表示“不太相信”或“完全不相信”的比例為45.4％，表示“比較相信”或“完全相信”的比例為38.7％，還有15.9％的人對(duì)此“不確定”。

面對(duì)高不可攀的房?jī)r(jià)，面對(duì)無(wú)從判斷的市場(chǎng)，普通人的購(gòu)房意愿還是出現(xiàn)了變化。調(diào)查中，從購(gòu)房打算上看，有46.5％的人認(rèn)為“家里需要買房，但還是觀望一兩年再說(shuō)”，32.5％的人則明確“家里有房住了，不再買”，這就是說(shuō)，觀望和不再買的比例合計(jì)達(dá)到了79％。

北京：高位下的首次回落，政策成為“拐點(diǎn)”變量

北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，今年1月至2月，北京市新建住宅銷售價(jià)格漲幅比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售價(jià)格漲幅首次出現(xiàn)回落跡象。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的打折促銷潮雖然在京城引來(lái)不少關(guān)注，但依然沒(méi)能改變北京去年以來(lái)持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。1-2月，全市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積分別比上年同期下降15.9%和64%。全市住宅現(xiàn)房銷售1229套，期房銷售4248套，分別比上年下降41%和51.1%。與上年12月份相比，今年1-2月現(xiàn)房和期房銷售套數(shù)僅占上年12月份的38.5%和35.9%。市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，將目前北京商品房和住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀概括為“持續(xù)低迷”，但同時(shí)表示北京房?jī)r(jià)仍維持高位運(yùn)行。

藍(lán)皮書(shū)指出北京商品房?jī)r(jià)格止?jié)q回落的“拐點(diǎn)”必將來(lái)臨，它到來(lái)的早晚取決于中央和北京市政府調(diào)控房?jī)r(jià)的力度，取決于保障性住房投入使用的規(guī)模與速度。需要重視的是，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量將達(dá)600萬(wàn)平方米、7萬(wàn)套，與此同時(shí)，今年新增供應(yīng)市場(chǎng)的普通住宅面積大約1800萬(wàn)平方米，15萬(wàn)套，市場(chǎng)新建住宅總供應(yīng)量為22萬(wàn)套，新增22萬(wàn)套住宅，加上截至4月2日23724套的現(xiàn)房，北京08年期房現(xiàn)房總供應(yīng)量將達(dá)到歷史高峰，預(yù)計(jì)超過(guò)25萬(wàn)套，對(duì)比10萬(wàn)套的預(yù)計(jì)成交量，北京住宅不是供不應(yīng)求，而是嚴(yán)重供過(guò)于求！

上海：股市聯(lián)動(dòng)此消彼長(zhǎng)，“假拐”樓市蠢蠢欲動(dòng)

從不久前剛閉幕的“上海之春”房展會(huì)上，為期四天的展會(huì)，參展的房地產(chǎn)公司不過(guò)70來(lái)家，雖然今年的參展樓盤比去年多出約20個(gè)，但現(xiàn)場(chǎng)包括意向成交在內(nèi)的成交金額不足2億元，與去年3億元的成交額相比下降了逾三成。顯而易見(jiàn)，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、近期的宏觀調(diào)控和“拐點(diǎn)論”，都加劇了購(gòu)房者持幣觀望心態(tài)。

然而沉寂數(shù)月后，上海樓市在3月中旬突然啟動(dòng)，商品住宅供應(yīng)量飆升，成交量和成交價(jià)格大幅上漲。此時(shí)作為房地產(chǎn)界“大腕”的萬(wàn)科管理層突然改口放言：地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步回暖，房?jī)r(jià)不具備深幅下跌空間。這和其先前的房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)論”形成了極其鮮明的反差。

“萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的拐點(diǎn)論出來(lái)之后，深圳是真拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)跌了20％－30％；但上海卻是假拐點(diǎn)。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)，將目前的上海樓市形容為“蠢蠢欲動(dòng)”。

事實(shí)上，他認(rèn)為上海房?jī)r(jià)現(xiàn)在難言“拐點(diǎn)”的一個(gè)重要原因是，投資客仍然很多，剛性需求也仍然較高。自去年“5·30”股災(zāi)之后，中國(guó)股市大起大落，很多人轉(zhuǎn)而投資房產(chǎn)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的飆升；今年股市更是“跌跌”不休，投資者信心受嚴(yán)重打擊，于是寧愿投資具有保值增值功能的不動(dòng)產(chǎn)。

另一方面，在人民幣升值背景下，一些海外投資基金蜂擁而來(lái)，它們以整體收購(gòu)辦公樓物業(yè)及整棟住宅為主要投資手段，今年仍將對(duì)中國(guó)市場(chǎng)保持興趣。此外，一些華僑以及相當(dāng)一部分香港人、臺(tái)灣人和韓國(guó)人也成為上海購(gòu)房主力。銀行的信貸緊縮方面也開(kāi)始出現(xiàn)一些“靈活性”也對(duì)金融之都的上海產(chǎn)生著積極影響。

深圳：虛高房?jī)r(jià)主動(dòng)回調(diào)，資金鏈下的“拐點(diǎn)”鞭笞

近段時(shí)間，深圳各大樓盤紛紛以各種名目的優(yōu)惠——降價(jià)、加大折扣力度、推出特價(jià)房、送裝修等以吸引購(gòu)房者。在房?jī)r(jià)大幅下降的同時(shí)，近期深圳樓市“集體退房”也開(kāi)始蔓延。

“現(xiàn)在可以說(shuō)無(wú)論大小開(kāi)發(fā)商，資金鏈都吃緊。”深圳一開(kāi)發(fā)商在接受采訪時(shí)表示。長(zhǎng)期的資金緊張開(kāi)始讓開(kāi)發(fā)商和炒房者吃不消。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，炒房者更玩的是資金騰挪游戲，目前政府提高了二手房的首付比例，房貸也主要針對(duì)自住型客戶，刻意打擊投資性需求，這直接導(dǎo)致了很多炒房者的資金鏈斷裂。

深圳房?jī)r(jià)虛高有很大回調(diào)的空間。前兩年，深圳等城市房?jī)r(jià)飛漲，很大程度上是炒房者的投機(jī)行為推動(dòng)的，缺乏扎實(shí)的社會(huì)購(gòu)買力支撐。深圳滿堂紅地產(chǎn)的有關(guān)人士告訴記者，去年很多香港人到深圳一起炒樓，高峰時(shí)期三個(gè)月就能循環(huán)一次，資產(chǎn)能夠迅速地翻番，由此可見(jiàn)樓市泡沫之大。

廣州：囚徒博弈造“拐點(diǎn)”，住有所居正是關(guān)心

今年年初，廣州樓價(jià)跌破了萬(wàn)元，成交量萎縮至日常成交量的一半左右。2月份廣州10區(qū)一手住宅的成交均價(jià)，已經(jīng)回落到去年第三季度的水平。價(jià)格的回落，卻只帶來(lái)“量?jī)r(jià)齊跌”的效果，1月份成交面積創(chuàng)下34.95萬(wàn)平方米的歷史低位，1個(gè)月后再度被刷新。目前，廣州樓市觀望氣氛較濃，缺乏成交量支撐的廣州樓市還沒(méi)有找到價(jià)格支撐點(diǎn)。

自去年10月樓市轉(zhuǎn)淡以來(lái)，銷聲匿跡多年的降低首付的促銷方式重現(xiàn)廣州市場(chǎng)，與之相伴的是樓價(jià)的持續(xù)下調(diào)。據(jù)了解，近期推出新貨的樓盤中，部分樓盤采用了既降價(jià)又降首付雙管齊下的促銷方式。

記者：很多人說(shuō)廣州市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，你們感覺(jué)到這個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)了嗎？廣州市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)黃文波：“所謂拐點(diǎn)不拐點(diǎn)，我覺(jué)得是開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)心的問(wèn)題，我不關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，我只關(guān)心我們通過(guò)我們的努力，能夠真正達(dá)到住有所居的問(wèn)題?！?/p>

信貸緊縮導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金緊張，為了獲得充足周轉(zhuǎn)資金，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)銷售。像萬(wàn)科這樣的市場(chǎng)先知先覺(jué)者，帶頭降價(jià)出售樓盤，說(shuō)明市場(chǎng)環(huán)境的確發(fā)生了變化。賣房，降價(jià)賣房，就是開(kāi)發(fā)商最好的選擇。為什么會(huì)降價(jià)賣房？因?yàn)榇蠹矣龅搅送瑯拥碾y題，都得靠賣房獲得資金。而經(jīng)濟(jì)學(xué)的囚徒困境理論告訴我們，每個(gè)開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)選擇就是先跑。而萬(wàn)科的突然出手也將其他房地產(chǎn)企業(yè)置于兩難的被動(dòng)局面——跟還是不跟，跟則要看有無(wú)足夠的降價(jià)資本，不跟則房子可能變存貨，把自己套牢。

老百姓的壓力就是社會(huì)的壓力，同樣是政府的壓力。房?jī)r(jià)快速上升，連續(xù)幾年成為市民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的重大社會(huì)問(wèn)題。在2007年度北京市社科院對(duì)市民的調(diào)查中，有68%的受訪者“擔(dān)心”或“非常擔(dān)心”房?jī)r(jià)上漲對(duì)自己生活造成影響。

房地產(chǎn)行業(yè)主管部門的建設(shè)部被改組為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。這個(gè)名稱上的微調(diào)，委婉地回答了業(yè)界和社會(huì)上爭(zhēng)議已久的問(wèn)題：住房是一種公共產(chǎn)品。地產(chǎn)商們恐怕要重新適應(yīng)一下游戲規(guī)則了。因?yàn)楫?dāng)住房變?yōu)橐环N公共產(chǎn)品，住房政策變?yōu)楣舱叩臅r(shí)候，出臺(tái)任何被認(rèn)定“有悖市場(chǎng)規(guī)律”的政策或許將成為常態(tài)，因?yàn)楣舱呤紫刃枰裱那疤崾巧鐣?huì)公共利益，而非市場(chǎng)規(guī)律。

住房是一種公共產(chǎn)品，于是政府伸出“關(guān)鍵”的手

“以往政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策都?xì)w在關(guān)于宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的部分，這次政府工作報(bào)告把它調(diào)整到了民生部分。”全國(guó)政協(xié)委員許雷說(shuō)，“位置的變化傳遞出一個(gè)重要信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控正在從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)轉(zhuǎn)向民生指標(biāo)?！彼f(shuō)：“房地產(chǎn)有兩種屬性，它既是商品，也是保障品。市場(chǎng)化的住房供應(yīng)機(jī)制無(wú)法完全解決社會(huì)公平問(wèn)題。”

政府對(duì)“房子的認(rèn)識(shí)”

1997年房改全面啟動(dòng)以來(lái)，有關(guān)住房的政策，基本是以“市場(chǎng)化、私有化”為導(dǎo)向的，這是當(dāng)時(shí)刺激內(nèi)需以抵御東南亞金融危機(jī)影響的策略之一。但正是在這種政策思路的導(dǎo)引下，住房公共產(chǎn)品的屬性被最大限度的模糊了，市場(chǎng)化的政策思路代替了公共政策的思路占據(jù)主流。但高房?jī)r(jià)下的公眾安居問(wèn)題也凸顯了出來(lái)。

雖然中央政府自2005年開(kāi)始，便專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展調(diào)控，但其核心在于“維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展”，畢竟，地產(chǎn)行業(yè)牽涉金融、土地等多個(gè)敏感領(lǐng)域。雖然解決公眾住房問(wèn)題每次都被提出，但卻一直被置于“副產(chǎn)品”地位。這其中的邏輯是，只要房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，遏制房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭，公眾的住房問(wèn)題自然就會(huì)解決。

直到2007年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了24號(hào)文件，強(qiáng)調(diào)住房保障工作的若干問(wèn)題，調(diào)控的這種目的性才漸漸清晰起來(lái)。以“住房”而非“房地產(chǎn)”前置的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最終組建，實(shí)際上明確了住房作為社會(huì)公共產(chǎn)品的屬性。在《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革說(shuō)明》當(dāng)中，“建立并完善住房保障體系”成為了這個(gè)部門的基本職能之一。

發(fā)改委在《2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》報(bào)告中直陳樓市存在的五大問(wèn)題，并再次要求各地方、部門要認(rèn)真抓好37號(hào)文的落實(shí)工作，按照溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中提出的四點(diǎn)宏觀調(diào)控要求，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這五大問(wèn)題是：

一、部分中心城市房?jī)r(jià)仍然偏高，且上漲較快；

二、90平方米以下普通商品住房投資占比較??；

三、住房保障制度還不完善；

四、市場(chǎng)供應(yīng)體系不完善；

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系還不完善。

“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題?！?中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶

“中國(guó)改革開(kāi)放３０年來(lái)居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過(guò)２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見(jiàn)。”溫總理在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問(wèn)時(shí)說(shuō)，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，溫家寶談了四點(diǎn)考慮：

首先，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房；其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。他說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的，他們中有許多工資也不是很高。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)模驗(yàn)橹袊?guó)人多地少，“對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用”；對(duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，“但是也必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂”；溫家寶指出，要讓全國(guó)人民懂得中國(guó)的國(guó)情，中國(guó)是有13億人口的國(guó)家，要守住18億畝耕地的“紅線”才能養(yǎng)活中國(guó)人。中國(guó)每年新生人口要超過(guò)1000萬(wàn)，每年由農(nóng)村進(jìn)入城市需要解決住房的進(jìn)城人員達(dá)到1800萬(wàn)，還有2100萬(wàn)流動(dòng)農(nóng)民工，也需要居住條件。所有這些問(wèn)題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。

今年兩會(huì)，溫總理在政府工作報(bào)告中，再次專門用539個(gè)字談到了住房保障體系建設(shè)，這是前所未有的?！皟蓵?huì)”傳達(dá)的一個(gè)重要信息就是政府更加重視住房保障?！白ゾo建立住房保障體系，堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)。

過(guò)去10年里，政府推行的住房制度改革，就是從住房供給的大包大攬中退出來(lái)，把房子交給市場(chǎng)；如果10年后，政府再次出面，以行政手段強(qiáng)行控制房?jī)r(jià)，苦心經(jīng)營(yíng)多年的“市場(chǎng)”會(huì)慘遭傷害。問(wèn)題并不出在“市場(chǎng)化”本身，而在政府的角色錯(cuò)位。一方面，政府沒(méi)有完全從市場(chǎng)中退出，權(quán)錢交易、利益勾結(jié)等“合謀”行為依然存在；另一方面，沒(méi)能真正擔(dān)負(fù)起“保障”的職責(zé)。任何市場(chǎng)和任何調(diào)控，都不可能保證人人買得起房，良好合理的住房保障體系，要比單純控制房?jī)r(jià)管用。

業(yè)內(nèi)專家建議，政府解決住房問(wèn)題，應(yīng)首先著手解決三個(gè)不平衡：

有效供給與市場(chǎng)需求的不平衡

盡管商品住宅投資大幅度增長(zhǎng)，但并沒(méi)有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年1—12月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)約10%，登記銷售面積同比增長(zhǎng)24%，需求類指標(biāo)的增幅依然明顯高于供應(yīng)類指標(biāo)的增幅，相差近14個(gè)百分點(diǎn)，有效供給依然不足。專家認(rèn)為，供應(yīng)不足首先與一些開(kāi)發(fā)商取得土地后沒(méi)有按期開(kāi)發(fā)有關(guān)。去年全國(guó)土地購(gòu)置面積實(shí)現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)，但一些企業(yè)在取得土地后，開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程明顯減慢。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)2004年“8·31”以來(lái)取得的開(kāi)發(fā)用地，竟有一半以上還未動(dòng)工開(kāi)發(fā)。

商品房和保障房之間存在著不平衡

國(guó)家的政策也發(fā)生了非常大的調(diào)整，現(xiàn)在搞清楚了，是民生問(wèn)題。全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析認(rèn)為，從最低收入家庭、低收入家庭、中低收入家庭，到所謂的“夾心層”以及高收入家庭，政府有針對(duì)性地采取不同的政策，實(shí)際上使房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了兩個(gè)板塊，即高收入家庭通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買商品房，其他（中低收入）家庭通過(guò)保障性住房解決住房問(wèn)題，這種格局將使市場(chǎng)更加趨于平衡和理性。

房屋買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間的不平衡

二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)不夠活躍，也是造成住房市場(chǎng)有效供給不足的重要原因。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二手住房成交面積僅為新建商品住房登記銷售面積的40%。租房住是城市中低收入家庭、外來(lái)人口和剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國(guó)目前租賃市場(chǎng)發(fā)展也明顯滯后，不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置。不僅浪費(fèi)了資源，而且不利于改變目前住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴明說(shuō)：“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不僅是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主題，更是社會(huì)和諧的基礎(chǔ)。把人民群眾的根本利益放在首位，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)去破解老百姓住房難題，保障占人口絕大多數(shù)的中低收入者的住房權(quán)利，體現(xiàn)社會(huì)公平，不斷促進(jìn)社會(huì)和諧，這不光考驗(yàn)著各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的執(zhí)政能力，更是涉及執(zhí)政基礎(chǔ)的大事?！?/p>