郎咸平：房價不會大漲

臨近年關(guān)了，房地產(chǎn)商的日子不太好過。

先是王石發(fā)表了“拐點(diǎn)論”，被廣泛報道。隨后他本人澄清“我同意出現(xiàn)拐點(diǎn)的說法，但也補(bǔ)充中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期，不能一概而論。前一句話被大量引用，第二句話卻沒人提了?！?/p>

王石不光說說而已。很快，萬科在廣州的樓盤就開始低價銷售，預(yù)計2萬開盤的中心地段房子卻以1.3萬元均價開盤、兩個小時內(nèi)就被排隊售罄，同時，萬料的股票應(yīng)聲而落，跌破了31元的增發(fā)價格，至今仍在27～28元間徘徊，

壞消息不斷傳來，據(jù)報道，上海80％的購房者持幣待購。處于觀望階段；很多房地產(chǎn)商謹(jǐn)慎起來，不敢輕易拿地。萬通集團(tuán)董事長馮侖表示，萬通最近在廣州拿到的幾塊土地的價格都不高，與上半年不斷涌現(xiàn)“地王”的時候形成鮮明對比，現(xiàn)在中小房地盧商幾乎都不敢競份拿地了。

2007年的樓市在高歌猛進(jìn)后畫了一個休止符，大家都在猜測，這個休止符是暫時的還是要持續(xù)很長時間，對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎成平有自己的看法。

兩筆資金導(dǎo)致房價上漲

問：深圳在2007年1月的平均房價是1萬每平米，到了10月份變成1.7萬，不到半年漲了70％，這個數(shù)據(jù)在您看來合理嗎?

答：這個還只是平均樓價，實(shí)際樓盤的數(shù)據(jù)，比如深圳東部華僑城，目前賣到20萬一平方米。而且，另外一個奇怪現(xiàn)象出來了，就是深圳的家具、裝修生意并不好。

問：那是不是因?yàn)樘噘Y金進(jìn)入樓市，他們是為了投資而不是自住而造成的?

答：這些現(xiàn)象不是簡單的流動性過剩所能解釋的。流動性過剩也就是，假如我們老百姓錢真的多的話，應(yīng)該樓盤價格上升，而且不應(yīng)該有樓無市，應(yīng)該整個社會都會同時起飛，或者同時變得更熱，所以這一輪房價漲幅很奇怪。

問：那到底是什么原因?qū)е路績r上漲呢?

答：中央政府宏觀調(diào)控的思想沒有被徹底地貫徹，到最后由于調(diào)控的手段出了問題，而使得四年來的宏觀調(diào)控基本失效，這就是我的判斷。是什么原因造成2007年的樓市泡沫，我的觀點(diǎn)和國內(nèi)幾乎所有人都是不一樣的。但是你們知道，我一定是對的。

問：您能闡釋得更清楚些嗎?

答：我認(rèn)為樓市泡沫的真正原因，是由于這一兩年來，我們中國的投資環(huán)境繼續(xù)惡化，所以很多企業(yè)家把應(yīng)該投資和不投資的錢匯集成為所謂的虛擬資金打入樓市造成的，這些錢數(shù)量非常龐大，基本上是買高價樓盤。這筆錢是真正造成樓市泡沫的主因。那么第二筆錢，也是第二筆虛擬資金是什么錢呢?這就是某些干部的腐敗款，這些錢不會消失。

問：也就是說，只有很好地控制這兩部分資金才能抑制樓市泡沫?

答：前一陣子溫家寶總理對深圳的地下金融作了一個改革，一番整頓，其中一個目的就是對這種資金進(jìn)行查處規(guī)范?？墒沁@種資金已經(jīng)不僅僅是在深圳發(fā)現(xiàn)，這筆貪污款在全國各地大量進(jìn)入股市。此外，第三筆資金就是各位所熟悉的國際熱錢，第四筆資金就是小老百姓的錢，包括我本人在內(nèi)。那么，宏觀調(diào)控的問題在哪里呢?就是沒有一個宏觀調(diào)控是針對第一項資金和第二項資金的。至于第三和第四筆資金，不是說它們完全不重要，而是重要性在第一項跟第二項虛擬資金之后。

問：為什么您覺得前兩部分資金能起到更重要的作用呢?

答：可以說，四年來宏觀調(diào)控打擊的對象都是針對后兩筆資金，這也是為什么樓市泡沫依然存在的原因。比如，北京不準(zhǔn)外國人買房，給了諸多限制，就是限制第三項資金。又比如最近政府有關(guān)單位推出措施，就是你要賣房子的話，你必須先還貸，然后買第二房利率提高，這一切的措施是針對第四項老百姓的資金。

相反地，我們從來就沒有針對第一項資金跟第二項資金進(jìn)行過任何的宏觀調(diào)控。

而針對后兩項資金宏觀調(diào)控的結(jié)果是什么呢?會進(jìn)一步打擊已經(jīng)惡化的投資營商環(huán)境。比如，我們的銀行到年底大量抽緊銀根，那么就會讓企業(yè)客戶們?nèi)兆硬缓眠^。如果你是企業(yè)家，你會不會想著干脆拿錢出來去炒股炒樓算了。上午宏觀調(diào)控，下午股市大漲，也是這個原因。

如果我說的是對的，就可以理解為什么這四年來，金融的執(zhí)行單位他們宏觀調(diào)控政策不能夠貫徹中央政府的宏觀調(diào)控思維就這么簡單。因?yàn)槟愕氖侄问清e的。

2008年房價不會大漲

問：2007年十一之后，深圳、廣州出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象，您覺得原因是什么?

答：房地產(chǎn)要跌不容易，而且房地產(chǎn)價格大跌也是不利于穩(wěn)定的。香港1997年就出現(xiàn)過一次房價大跌，但并沒有造成金融危機(jī)。因?yàn)橄愀鄣睦习傩辗浅＞哂行磐胸?zé)任，就是該還就要還，基本上香港老百姓死扛著貸款，一直扛到7年之后的2004年。但如果同樣的事情發(fā)生在中國內(nèi)地，房價下跌40％、50％、60％后會出現(xiàn)什么結(jié)果?我不知道，但我們不扛就是金融危機(jī)。現(xiàn)在深圳、廣州房價開始下跌，原因是我們針對第三項以及第四項資金的政策產(chǎn)生了一些效果，也就是中低樓盤接盤者后續(xù)無力，老百姓缺乏接盤的能力，因此時間一久，某些樓盤一定會下跌，尤其中低樓盤一定會下跌，高價樓盤可能持有不動，但是全面來講整個房價會下跌。

問：那您同意“拐點(diǎn)論”嗎?

答：上海房價跌了7％，深圳也下跌，是不是一個拐點(diǎn)不好說，應(yīng)該說房價再大幅上漲的可能性不大了。

以北京為例，很多地產(chǎn)商，他現(xiàn)在怎么賣房呢?就是先推出幾戶，看看市場行情怎么樣再說。也就是說，地產(chǎn)商對于未來也不確定，所以目前對于所有的人而言，對于政府而言，對于地產(chǎn)商而言，2008年的走勢，說不清楚的，但是我不相信還會像今年一樣瘋狂地大漲。而且這種所謂的虛擬資金問題經(jīng)過我?guī)状窝葜v，已經(jīng)引起了注意。只要抑制虛擬的亂串就不會有問題，現(xiàn)在最重要的是政府理解房價泡沫的主因，要針對這方面嚴(yán)加控制，之后，政策如何推出，就是政府的事了。

問：但是打擊虛擬資金并非一日之寒，如果虛擬資金再度活躍，房價還會繼續(xù)大幅上漲吧?

如果虛擬資金2008年再度活躍起來，可能是由于投資營商環(huán)境繼續(xù)惡化，房價又到一個新的高點(diǎn)，但是按照我的理論，目前的宏觀調(diào)控政策只會使得高點(diǎn)的房價緩慢下滑。一個最不好的狀況，就像樓梯一樣，可能慢慢下跌，過一陣子之后由于虛擬資金沖擊，又到新的高點(diǎn)，過一陣子，再達(dá)一個新的高點(diǎn)。所以我認(rèn)為政府除了推行目前的宏觀調(diào)控政策，打壓承接能力之外，對于整個虛擬資金的走向以及虛擬資金治理，包括治理投資營商環(huán)境等等需要加大力度，我們要防止什么?防止樓價像樓梯一樣增長。而增長的動力基本上來源于這種不可測、不可控制、不可監(jiān)管、來無蹤去無影的虛擬資金。

問：總之，您認(rèn)為只要能控制住虛擬資金，就一定能解決樓市泡沫問題，就能控制住房價，是吧? 答：也不盡然。我認(rèn)為真正要解決房地產(chǎn)泡沫的問題，不是一個簡單的宏觀調(diào)控，而是一定要跳出經(jīng)濟(jì)圈才能解決。比如，我們競價之后的錢怎么運(yùn)用，這不是簡單的財政盈余，而是應(yīng)該應(yīng)用到刀口上，就是貫徹目前中央政府的思維，即推行各地建廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房。

目前坦白講，中央政府做起來也是比較積極的，我個人看還是比較樂觀。

摘自《新世紀(jì)周刊》2008年1月20日

編輯 王文娜