淺談小區(qū)車位歸屬問(wèn)題

摘 要：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

關(guān)鍵詞：小區(qū)；車位

筆者將常見(jiàn)的四種車位類型：多層經(jīng)營(yíng)性停車位、首層架空停車位、小區(qū)地面停車位和地下停車位的權(quán)屬關(guān)系分為兩大類四種形式。

1 約定所有--多層經(jīng)營(yíng)性停車位

1.1 法律依據(jù)

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！?《物權(quán)法》充分體現(xiàn)私法自治原則，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。多層經(jīng)營(yíng)性停車位應(yīng)該是建筑區(qū)劃內(nèi)，專門(mén)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，根據(jù)《物權(quán)法》，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，可以歸屬于業(yè)主，也可以歸屬于開(kāi)發(fā)商。

1.2 現(xiàn)實(shí)意義

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得的《土地使用權(quán)出讓合同》和申請(qǐng)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車位的土地使用權(quán)面積。該類停車位建筑物（面積）是計(jì)算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場(chǎng)的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。在小區(qū)建成后首先由開(kāi)發(fā)商取得整個(gè)小區(qū)的房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)，然后再分割過(guò)戶給各業(yè)主。正是由于開(kāi)發(fā)商是整個(gè)小區(qū)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的源權(quán)利人，所以只要開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將停車位（庫(kù)）的建造成本計(jì)入房?jī)r(jià)中并事先向各購(gòu)房者說(shuō)明清楚，開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)當(dāng)然可以對(duì)某一地塊的土地使用權(quán)予以保留。當(dāng)然對(duì)于開(kāi)發(fā)商保留以自營(yíng)、自用的部分，不僅不應(yīng)計(jì)入公攤，而且還應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。所以從學(xué)理上看，允許開(kāi)發(fā)商對(duì)土地和其他非附屬設(shè)施提出保留。如果強(qiáng)制性規(guī)定車位必須歸全體業(yè)主共有，那么在實(shí)踐中無(wú)法找到一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)，將各個(gè)車位公平地劃分給每個(gè)業(yè)主。如果要?dú)w業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調(diào)也是一個(gè)大問(wèn)題。與其強(qiáng)行規(guī)定車位必須為全體業(yè)主共有，沒(méi)車的大部分業(yè)主要分?jǐn)傑囄唤ㄔO(shè)等成本，然后在漫長(zhǎng)的年月中煩勞業(yè)主委員會(huì)給各家分?jǐn)偪鄢囄还芾碣M(fèi)后的出租等收益，還不如開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)或者一次性賣斷給有需要的業(yè)主等。

1.3 存在問(wèn)題

現(xiàn)實(shí)生活中的大多數(shù)情況是，很多開(kāi)發(fā)商都是利用自己的優(yōu)勢(shì)地位和格式合同，千方百計(jì)地將停車庫(kù)(位)歸于自己所有，要么是不對(duì)停車庫(kù)(位)的權(quán)屬進(jìn)行約定，要么是約定含糊。同時(shí)，《物權(quán)法》第142條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！倍ㄔO(shè)用地使用權(quán)在初始登記時(shí)一般都登記在開(kāi)發(fā)商的名下，今后開(kāi)發(fā)商可以此為理由，主張停車庫(kù)(位)歸自己所有。因此，相關(guān)部門(mén)有必要修訂、完善商品房買賣(預(yù)售)示范文本，將停車庫(kù)(位)的歸屬專門(mén)列為一條，由雙方進(jìn)行選擇。

2 法定所有--首層架空停車位、小區(qū)地面停車位

2.1 法律依據(jù)

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！笔讓蛹芸胀＼囄缓托^(qū)地面上停車位，因?yàn)闃欠渴讓雍托^(qū)地面都屬于“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”，故首層架空停車位應(yīng)該屬于業(yè)主該幢樓房全體業(yè)主按份共有（部分共有），小區(qū)地面上停車位應(yīng)該屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主按份共有（全體共有）。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理下，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，樓房架空層停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，首層樓房架空層停車位不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定?？梢?jiàn)，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。同理，小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

2.2 現(xiàn)實(shí)意義

住宅小區(qū)內(nèi)配套車庫(kù)的數(shù)量，在小區(qū)規(guī)劃時(shí)就由規(guī)劃部門(mén)提出其配套建設(shè)要求，而配套標(biāo)準(zhǔn)并不是一套房配一個(gè)車庫(kù)的1：1配比。建設(shè)部2002年《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：居民停車率不應(yīng)小于10%（居民區(qū)內(nèi)居民車的停車數(shù)量與居民戶數(shù)的比率）。也有地區(qū)從1：0.1配比逐步增加到1：0.35、1：0.45不等。這就是說(shuō)，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從規(guī)劃批準(zhǔn)開(kāi)始就賦予了小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)車庫(kù)占有的隱形權(quán)利。如果對(duì)于小區(qū)內(nèi)所有停車位，開(kāi)發(fā)商都自作主張將其或出售或長(zhǎng)期出租（使用權(quán)出讓），就將沒(méi)有租購(gòu)到車庫(kù)的這部分業(yè)主的隱形權(quán)利給剝奪了。現(xiàn)在沒(méi)有購(gòu)買車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的小區(qū)業(yè)主，不代表今后就沒(méi)有這個(gè)需求。份額也是一種權(quán)利，開(kāi)發(fā)商是在用全體業(yè)主的套房數(shù)作為基數(shù)來(lái)配置車位數(shù)的，而在業(yè)主沒(méi)有明確表示永久性放棄這部分權(quán)利的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商即自行將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人，是一種侵權(quán)行為，一旦這部分被侵權(quán)的業(yè)主購(gòu)買了車輛，即使花再多的價(jià)錢，也已無(wú)法享受這部分權(quán)利。

2.3 存在問(wèn)題

目前，對(duì)住宅小區(qū)配套建設(shè)的共有車庫(kù)可采取競(jìng)價(jià)出租使用權(quán)的方法，由業(yè)主委員會(huì)委托，通過(guò)拍賣短期使用權(quán)的方式（一般使用權(quán)占有時(shí)間控制在兩年為宜）將車庫(kù)使用權(quán)讓渡給競(jìng)買人，實(shí)現(xiàn)車庫(kù)使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。這樣做有利于為小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主提供一個(gè)平等，占有車庫(kù)使用權(quán)的機(jī)會(huì)，使隱形權(quán)利人的利益得到充分保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理公司支付車位管理費(fèi)后，再根據(jù)各業(yè)主的份額，分?jǐn)偝鲎馐找妗?/p>

3 法定所有--地下停車位

現(xiàn)階段地下車庫(kù)的來(lái)源主要有三個(gè)：按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求修建的小區(qū)公共配套設(shè)施地下車庫(kù)；開(kāi)發(fā)商超標(biāo)準(zhǔn)和義務(wù)投資建設(shè)的地下車庫(kù)和將人防工程用作地下車庫(kù)?，F(xiàn)階段，對(duì)于地下停車位的權(quán)屬關(guān)系，包括以下兩種情況：

3.1 國(guó)家所有

1998年12月22日，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的《中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范》規(guī)定以下三種情況不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積的分?jǐn)偅簭膶儆谌朔拦こ痰牡叵率摇氲叵率?；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)；幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層。對(duì)于地下人防工程用作地下車位的，《中華人民共和國(guó)人民防空法》規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)。同時(shí)，中央軍委、國(guó)家人防辦、國(guó)資局等部門(mén)又明確規(guī)定人防工程屬于“國(guó)有資產(chǎn)”，所有權(quán)并不屬于投資人。

3.2 私人所有

與上述有關(guān)法規(guī)不同，建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》規(guī)定:地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。另外，在地方性規(guī)定中，2006年9月1日起施行的《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記施行規(guī)定》中明確，開(kāi)發(fā)商只有在補(bǔ)繳土地出讓金之后，方能取得對(duì)建筑物地下空間車庫(kù)合法的所有權(quán)，否則，建筑物地下空間車庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主的共有部分，開(kāi)發(fā)商的出售、出租等行為屬于對(duì)業(yè)主的侵權(quán)行為。筆者以為對(duì)于人防工程還是宜堅(jiān)持現(xiàn)行立法“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，再補(bǔ)充“誰(shuí)所有”的內(nèi)容；其他的地下停車位，應(yīng)該結(jié)合土地出讓、使用制度的完善，試行私人所有的原則。

參考文獻(xiàn)

[1]王利明，梅夏英：《物權(quán)法·所有權(quán)》，中國(guó)法制出版社，2005.

[2]吳慶玲：《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2005.