進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管理探析

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、處理與控制，以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；管理

1 前言

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、處理與控制，以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營(yíng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，這就要求經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，把風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理體制的～項(xiàng)重要的管理活動(dòng)來抓 除了必須設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險(xiǎn)從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對(duì)控制措施能做到有效的監(jiān)控。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概括講包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三方面內(nèi)容

2.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。一般來說，投資項(xiàng)目越大． 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的水平要求也越高。尤其是錯(cuò)誤預(yù)測(cè)了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，并造成決策的失誤．將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般是在貸款投資房地產(chǎn)時(shí)形成的一種極端的不確定性。也就是說，投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物，獲取用于該項(xiàng)目投資的貸款時(shí)。便承擔(dān)了一個(gè)如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時(shí)，其所抵押的房地產(chǎn)就會(huì)成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。不貸款的投資者不會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)充分估計(jì)到企業(yè)籌資困難度財(cái)產(chǎn)狀況不良對(duì)企業(yè)帶來的有關(guān)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一般是指由于國(guó)家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟(jì)因素的影響，利率變化以及其他因素的影響．造成房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)要力下降，價(jià)格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與通貨膨脹趨于同步的增長(zhǎng)，且從一定時(shí)期來看，房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面.因此，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，能常是比較小的， 但是當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地壓的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)需求會(huì)驟然降低，房地產(chǎn)價(jià)格也可能會(huì)出現(xiàn)急劇下跌的情況。

3 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討

3.1 加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，環(huán)境既提供了機(jī)會(huì)也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對(duì)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生各種各樣的影響，并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們把自己的企業(yè)看成是一個(gè)開放的系統(tǒng)，它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用，把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起來，提出一個(gè)適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并能審時(shí)度勢(shì)、因勢(shì)利導(dǎo)、靈活應(yīng)變，不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這樣對(duì)提高項(xiàng)目投資成功率，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)定會(huì)有大的幫助。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)。實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費(fèi)者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費(fèi)商品也越來越為了滿足心理方面的要求，消費(fèi)者在消費(fèi)方面也日益呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征。面對(duì)這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想，現(xiàn)在人們購(gòu)房已不單單是為了滿足居住這個(gè)最基本的功能，房產(chǎn)商品除了具備居住這個(gè)功能外，還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個(gè)固定不動(dòng)的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間設(shè)有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個(gè)部分。每一種商品這三部分都完全具備。對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)品來說，恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面，因?yàn)橹挥羞@樣，才能更好滿足消費(fèi)者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求，也才能更好地適臺(tái)消費(fèi)者個(gè)性化的需要?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了賣方市場(chǎng)的時(shí)代。雖然這個(gè)市場(chǎng)的潛力巨大，但目前這個(gè)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)卻十分激烈，稍有不慎就會(huì)有面臨失敗的危險(xiǎn)。開發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說明這一點(diǎn)。

3.3 不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會(huì)化和企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是本身獲得長(zhǎng)足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象，也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念已有了改變，居住不僅僅是為了“棲身” ，而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境，可以陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，提高人們的素質(zhì)。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次，有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”、“重銷售利潤(rùn)而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束，認(rèn)真探索一條適合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理之路 由于我國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展時(shí)間很短，物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗(yàn)還很缺乏，具體如何做，還要開發(fā)企業(yè)多實(shí)踐、多探索、多借鑒。

3.4 精心組織、加強(qiáng)管理、縮短項(xiàng)目投資用期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。所以，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，不僅有利于資金周轉(zhuǎn)加快，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 加強(qiáng)公司間的各作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?，F(xiàn)代企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，認(rèn)真培植自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要做到這些，必須認(rèn)真分析一下自己的長(zhǎng)處和短處、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，然后做到揚(yáng)長(zhǎng)避短并采取措施來彌補(bǔ)自己的不足。如能在經(jīng)營(yíng)中注意和其它公司開展臺(tái)作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，就有利于更好地發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，避開短處。在使自己做大做強(qiáng)的同時(shí)，也必然會(huì)降低經(jīng)營(yíng)失敗的可能性 如深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司與深圳華潤(rùn)股份有限公司的合作，就很好地發(fā)揮了各自的長(zhǎng)處，萬科有很強(qiáng)的開發(fā)能力和知名品牌，而華潤(rùn)在北京有較多的土地儲(chǔ)備。他們相結(jié)臺(tái)就能在這個(gè)行業(yè)做得更好的道理是不言而喻的。風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)專業(yè)性和技術(shù)性很強(qiáng)的管理活動(dòng)，它涉及面廣，可變因素多。為了有效地管理風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)職能部門的作用，將涉及方方面面的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)一管理起來，進(jìn)行系統(tǒng)的、職能的、相互配合的有效的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，最終達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

參考文獻(xiàn)

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